수원지방법원 2026타경50215. 평택시 세교동 지제센트럴타워 1층 135호에 대한 강제경매입니다. 물건의 용도는 아파트나 주거용 오피스텔이 아닌 근린생활시설입니다. 평택일반산업단지 내에 위치한 지식산업센터 관련 건물의 1층 상업시설이며, 감정평가상 현재 공실 상태입니다.
등기상 소유자는 케이비부동산신탁주식회사입니다. 2024년 6월 4일 신탁 관련 소유권보존등기가 이루어졌고, 2026년 2월 5일 채권자 이은정의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 이 강제경매개시결정이 분석상 말소기준권리로 제시되어 있습니다.
등기상 근저당권이나 압류가 별도로 확인되지 않고, 신고된 임차인도 없습니다. 따라서 일반적인 배당 계산은 단순합니다. 하지만 신탁재산은 신탁원부와 토지 등기를 함께 살펴야 한다는 점에서 일반 소유자 명의의 근린시설과 구별됩니다. 특히 매각물건명세서에는 대지권 목적 토지의 별도 신탁등기가 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50215 (강제경매 · 평택지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 세교동 541-1 지제센트럴타워 1층 135호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 세교산단로 37 (세교동) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 규모 / 해당 층 | 지하 1층~지상 11층 · 1층 135호 |
| 소유자 | 케이비부동산신탁주식회사 (단독소유) |
| 소유권 관련 등기 | 2024.06.04 · 신탁재산처분에 의한 신탁 |
| 신탁원부 | 제2024-1517호 |
| 감정가 / 최저가 | 482,000,000원 / 482,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 이은정 / 190,649,719원 |
| 말소기준권리 | 2026.02.05 갑구 2번 강제경매개시결정 |
| 임차인 / 점유 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 공실 · 임대관계 미상 |
| 대지권 관련 사항 | 대지권 목적 토지에 별도등기 있음 (1토지 갑구 3번 신탁등기) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 근저당은 없지만 신탁 확인이 핵심
가장 먼저 봐야 할 등기는 2024.06.04 갑구 1번입니다. 케이비부동산신탁주식회사가 소유자로 등재되어 있으며, 신탁원부 제2024-1517호가 표시되어 있습니다. 이 권리는 2026년 강제경매개시결정보다 앞서 등기되었습니다.
이후 2025년 7월 2일 신탁주의사항이 부기되었고, 2026년 2월 5일 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 선행 신탁등기와 토지의 별도등기에 대해서는 강제경매개시결정이 말소기준이라는 사실만으로 모든 문제가 해결된다고 볼 수 없습니다.
임차인 및 점유관계
| 구분 | 현황 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 0명 | 확인 없음 | 확인 없음 | 확인 없음 |
| 현장 이용상태 | 근린생활시설 · 공실 | 추가 확인 | 추가 확인 | 해당 여부 미확정 |
현재 확인된 임차인은 0명입니다. 감정평가상 이용상태 역시 현황 공실로 기재되어 있습니다. 다만 임대관계는 미상으로 표시되어 있으므로, 공실이라는 이유만으로 임차권이나 점유 관련 문제가 절대 없다고 단정할 수는 없습니다.
② 가격 분석 — 신건 482,000,000원, 저렴하다는 근거는 없다
현재 최저매각가격은 482,000,000원으로 감정가와 같습니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가의 100%에서 매각이 시작됩니다. 배당 계산상 매수인이 추가로 인수하는 금액은 0원으로 추정됩니다.
따라서 최저가에 낙찰받고 추가 인수가 발생하지 않는다고 가정하면, 취득세와 기타 부대비용을 제외한 실질취득 추정액은 482,000,000원입니다. 다만 이 수치가 곧 시장에서의 적정가격을 의미하지는 않습니다.
| 가격 지표 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 482,000,000원 | 경매 감정 기준가격 |
| 현재 최저매각가격 | 482,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 실질취득 추정액 | 482,000,000원 | 최저가 낙찰·인수 0원 가정 |
| 1회 유찰 가정가격 | 385,600,000원 | 감정가 80% · 가상 시나리오 |
| 2회 유찰 가정가격 | 308,480,000원 | 감정가 64% · 가상 시나리오 |
현재 가격 판단에서 가장 큰 제약은 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않는다는 점입니다. 최근 거래를 통한 적정 매매가격이나 가격 추세를 검증하지 못했으므로, 감정가 대비 할인율만 가지고 매수 매력을 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 482,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,220,000원 |
| 1. 갑구 2번 경매개시결정 · 이은정 | 190,649,719원 | 190,649,719원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 284,130,281원 |
| 합계 | — | 482,000,000원 |
최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 약 7,220,000원을 공제하고 채권자 이은정에게 청구액 190,649,719원을 전액 배당하는 계산입니다. 이후 소유자에게 돌아가는 예상 잔여금은 284,130,281원입니다.
집행비용은 추정치이며, 실제 배당은 확정 채권액과 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 예상배당표의 인수액 0원에는 신탁원부 및 별도 토지등기의 추가 법률검토 결과가 반영되어 있지 않습니다.
회차별 배당·인수 시나리오
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 482,000,000원 | 190,649,719원 | 0원 | 284,130,281원 |
| 1회 유찰(80%) | 385,600,000원 | 190,649,719원 | 0원 | 188,751,881원 |
| 2회 유찰(64%) | 308,480,000원 | 190,649,719원 | 0원 | 112,711,561원 |
세 회차 모두 신청채권자 청구액 전액 배당이 가능한 것으로 계산되며, 매수인 예상 인수액도 각각 0원입니다. 다만 각 회차의 소유자 잔여금은 해당 시나리오의 집행비용 가정이 반영된 값입니다.
1회 또는 2회 유찰로 최저가격이 낮아지면 입찰가격에 대한 부담은 줄어들 수 있습니다. 그러나 가격이 내려간다는 사실만으로 시세 대비 저평가가 확인되는 것은 아닙니다. 근린생활시설의 실제 시장가치와 수익성을 확인해야 가격 매력도를 평가할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 세교동 평택일반산업단지 내에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 공장, 공원 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 11층 건물의 1층 근린생활시설입니다. 위생·급배수설비, 소화설비, 냉난방시설, 승강기, 지상 및 지하주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 25m, 북측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다. 차량 접근성은 확인되지만 개별 점포의 가시성이나 실제 고객 유입은 별도로 검토해야 합니다.
- 용도지역. 일반공업지역, 지구단위계획구역, 지방산업단지 및 재생사업지구에 포함됩니다. 토지거래계약허가구역 관련 지정도 표시되어 있으므로 구체적 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 토지. 지목은 공장용지이고 토지 면적은 13,565.2㎡, 공시지가는 572,200원/㎡입니다. 이는 건물 개별 호실의 거래가격이 아니라 토지 관련 정보입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 여부는 표시되지 않았습니다.
- 임대·환금성. 현황 공실이고 임대관계는 미상입니다. 실제 임대료, 공실 기간, 수익률, 인근 유사 근린시설의 거래가격이 확인되지 않아 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 제2024-1517호의 신탁 목적, 수익자, 처분 권한, 신탁재산 관리 및 임대차 관련 조항을 확인하세요.
- 토지 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 갑구 3번 신탁등기와 매각물건명세서의 내용을 대조하고, 매각에 따른 권리 처리와 매수인의 취득 범위를 검토하세요.
- 말소기준권리 확인. 갑구 2번 2026.02.05 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시되어 있습니다. 선행 신탁등기의 법률적 처리와 별개로 검증해야 합니다.
- 점유·임대차 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 권리신고 및 배당요구 여부를 매각 전 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 482,000,000원이 시세보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 인근 유사 상업시설의 최근 매매가격과 실제 임대조건을 대조하세요.
- 관리비·공과금. 공실 기간 중 미납 관리비와 공용부분 관리비 등의 부담 가능성을 확인하세요.
- 용도·규제. 일반공업지역과 산업단지 관련 용도 제한, 토지거래계약허가구역의 실제 적용 여부, 예정 업종의 입점 가능성을 확인하세요.
- 현장 확인. 1층 135호의 실제 위치, 출입 동선, 전면 노출, 내부 상태, 설비 작동 여부 및 주변 영업시설 현황을 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격 385,600,000원, 2회 유찰 가정가격 308,480,000원을 검토하되, 실제 향후 매각가격이나 유찰을 확정적으로 예상하지 마세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 토지등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서의 최신 원본을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 권리 검증 완료”
평택 지제센트럴타워 1층 135호는 표면적으로 단순한 배당 구조를 가지고 있습니다. 신청채권자의 청구액은 190,649,719원이고, 현재 최저매각가격은 482,000,000원입니다. 확인된 임차인은 없으며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건은 일반적인 개인 소유 상가가 아닙니다. 소유자는 케이비부동산신탁주식회사이고, 등기에는 신탁원부가 표시되어 있으며, 대지권의 목적인 토지에도 별도 신탁등기가 존재합니다. 따라서 매각 후 취득하는 권리의 범위와 신탁 관련 등기의 처리부터 확인해야 합니다.
가격 판단도 보류가 필요합니다. 감정가 482,000,000원과 최저가가 같고, 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않았습니다. 더욱이 감정평가상 현재 공실인 근린생활시설이므로 임대수익과 환금성을 검증할 자료가 중요합니다. 시세보다 저렴한 물건이라고 평가할 근거는 아직 부족합니다.
종합 판단은 C등급, 보수적 검토 대상입니다. 등기상 근저당권이나 압류가 확인되지 않고 예상 배당 구조가 단순하다는 점은 긍정적입니다. 그러나 신탁원부·별도 토지등기의 권리관계, 실제 임대차 및 점유 상태, 시장가격과 임대수익에 대한 확인이 필요합니다. 이 사건의 승부처는 최저가보다 신탁 권리의 정확한 처리와 근린시설의 적정가치 검증에 있습니다.
