수원지방법원 2026타경50215. 경기도 평택시 세교동 지제센트럴타워 1층 139호가 경매에 나왔습니다. 용도는 아파트나 주거용 오피스텔이 아니라 근린시설이며, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설 현황 공실입니다. 감정가와 첫 회차 최저매각가격은 모두 901,000,000원입니다.

등기상 소유자는 케이비부동산신탁주식회사입니다. 2024년 6월 4일 소유권보존 및 신탁 관련 등기가 이루어졌고, 2026년 2월 5일 채권자 이은정의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 신청채권액은 190,649,719원으로, 신건 최저가보다 작습니다.

이 사건의 핵심은 채권액 규모가 아니라 경매개시 전부터 존재한 신탁관계입니다. 등기기록에는 신탁원부 확인을 요구하는 주의사항이 있으며, 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 별도 신탁등기가 있다는 내용이 명시되어 있습니다. 일반적인 근저당권 말소 사건처럼 모든 권리가 단순히 소멸한다고 판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신탁등기가 먼저다

이 사건의 말소기준권리는 2026년 2월 5일 강제경매개시결정입니다. 등기상 근저당권과 압류는 확인되지 않으며, 경매개시결정 자체는 매각에 따른 말소 대상입니다.

하지만 2024년 6월 4일의 신탁 관련 등기는 말소기준권리보다 앞섭니다. 신탁등기 및 신탁재산의 처분에 관한 사항은 일반 후순위 채권과 다르게 신탁원부와 경매 관련 서류를 함께 살펴야 합니다. 현재의 예상 인수액 0원은 배당표상 계산 결과이지, 신탁 관련 법률관계까지 모두 해소되었다는 확정적인 의미가 아닙니다.

임차인 조사 내역은 없습니다. 감정평가상 현황 공실이므로 현재 파악된 점유·임차 위험은 크지 않아 보입니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 공실이라는 사실만으로 미확인 임대차나 신탁 관련 사용·수익관계가 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다.

② 가격 검토 — 신건 901,000,000원의 적정성은 미확인

현재 최저매각가격은 감정가와 동일한 901,000,000원입니다. 실질취득금액을 단순 계산하면 낙찰가 901,000,000원에 예상 인수액 0원을 더한 901,000,000원입니다. 다만 이 금액에는 취득 관련 비용, 명도·관리비 관련 비용 및 확인되지 않은 권리문제가 반영되어 있지 않습니다.

이 물건은 근린생활시설이므로 주거용 아파트의 실거래 비교방식을 그대로 적용해서는 안 됩니다. 실제 호실 위치와 이용 가능성이 중요하며, 현황 공실이라는 점도 향후 수익성을 검토할 때 고려해야 합니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 감정가를 시장가격으로 동일시하거나 최저가가 시세보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다.

회차별 가격·배당 시나리오

신건과 유찰을 가정한 회차별 금액입니다. 아래 유찰 회차는 가정 시나리오이며, 실제 유찰이나 해당 가격의 향후 매각이 확정된 것은 아닙니다.

각 회차에서 신청채권액 190,649,719원은 전액 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념이며, 미배당액 0원이 신탁·별도등기 관련 권리문제의 해소를 보장하지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 901,000,000원 가정)

신건 최저가격에 매각된다고 가정하면 집행비용으로 11,410,000원, 신청채권자 이은정에게 190,649,719원이 배당되고, 소유자에게 698,940,281원이 남는 계산입니다.

이 배당 추정에서는 신청채권액 전액이 충족되므로 채권 부족액이 발생하지 않습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으며, 신탁재산에 관한 배당 귀속과 실제 잔여금 처리도 관련 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다. 소유자 교부액은 확정된 배당액이 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 세교동 평택일반산업단지 내에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 공장, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측 약 25미터, 북측 약 10미터 내외의 포장도로에 접하며, 대중교통 여건은 보통으로 기재되었습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 11층 건물로, 위생 및 급배수설비, 소화설비, 냉난방시설, 승강기, 지상·지하주차장 등을 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 대상은 근린생활시설이며 감정평가 당시 공실입니다. 임대관계는 미상으로, 현재 확인된 임대수익을 전제로 수익성을 계산할 수 없습니다.
• 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역이며, 지방산업단지와 재생사업지구에 포함됩니다. 가축사육제한구역 관련 제한과 토지거래계약에관한허가구역 기재사항도 확인됩니다. 실제 거래 및 이용에 적용되는 제한은 별도 검토가 필요합니다.
• 토지 특성. 지목은 공장용지이고 공업용으로 이용됩니다. 토지면적은 13,565.2㎡, 공시지가는 572,200원/㎡입니다. 이는 토지 관련 지표이며 대상 139호의 실거래가격이나 개별 호실 가치를 직접 나타내지는 않습니다.
• 환금성. 산업단지 내 근린생활시설인 만큼 주거용 부동산과 구별되는 수요 검토가 필요합니다. 현황 공실과 호실 위치 확인 문제를 고려하면 재매각 가능성이나 적정 처분가격을 낙관적으로 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확인. 신탁원부 제2024-1521호를 확인해 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 권한 및 매각에 따른 법률관계를 검토하세요. 강제경매의 진행 경위와 신탁재산에 대한 집행 가능성도 관련 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 토지 별도등기 확인. 매각물건명세서에 기재된 1토지 갑구 3번 신탁등기를 확인하고, 매수인이 취득하는 대지권의 범위와 제한 여부를 점검하세요.
• 139호 실제 위치 확인. 현장에 호실표시가 없으므로 현황조사서, 건축물대장, 건축물현황도 및 현장 상태를 대조하여 대상 호실을 특정하세요.
• 공실·임대차 확인. 현황 공실이라도 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 사용·수익 권한 및 미확인 보증금 문제가 없는지 확인하세요.
• 가격 적정성 검토. 신건 최저가는 901,000,000원입니다. 동일 건물 유사 호실의 실거래 및 임대사례를 비교하기 전에는 감정가를 적정 시세로 판단하지 마세요.
• 공실 비용·관리비 확인. 냉난방시설과 건물 공용설비가 있는 근린시설인 만큼 체납 관리비, 공용부분 비용, 시설 유지비와 공실 유지 부담을 확인하세요.
• 권리·매각조건 재확인. 매각기일 2026.11.16 전 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서와 법원 매각조건의 최신 내용을 대조하세요.
• 배당표의 한계 확인. 매수인 인수액 0원과 채권 미배당액 0원은 현재 추정 결과입니다. 당해세·최우선변제 및 별도등기 관련 문제까지 모두 해결되었다는 의미로 해석하지 마세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 권리위험 0”

평택 지제센트럴타워 1층 139호는 신건 최저가격이 901,000,000원인 근린시설입니다. 등기상 근저당권과 압류가 없고, 조사된 임차인도 없으며, 예상배당상 신청채권 190,649,719원은 전액 충족됩니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이라는 점이 긍정적입니다.

그러나 신탁등기는 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 토지에 별도 신탁등기가 존재합니다. 현장 호실표시도 없어 정확한 위치 확인이 필요합니다. 이 세 가지 사항은 단순한 가격 문제가 아니라 취득할 권리와 매각 대상 자체를 확인하는 문제입니다.

비교 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 901,000,000원이 시장가격보다 낮거나 높다고 단정할 수도 없습니다. 근린생활시설의 공실 상태와 환금성까지 고려하면, 현재 단계에서 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

결론은 조건부 보류입니다. 신탁원부와 토지 별도등기에서 매수인이 부담할 법률관계가 없는지 확인하고, 현장 139호를 정확히 특정하며, 유사 근린시설의 시장가격을 검증한 후에야 응찰 적정성을 판단할 수 있습니다. 배당은 단순하지만 권리와 물건 특정은 단순하지 않은 경매입니다.