수원지방법원 2026타경50215. 경기도 평택시 세교동에 위치한 지제센트럴타워 1층 138호입니다. 감정평가서상 이용상태는 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 건물은 지하 1층, 지상 11층 규모의 철근콘크리트구조로, 해당 호실은 1층에 위치합니다.
이 사건의 특징은 단순히 강제경매라는 점이 아닙니다. 등기상 소유자가 개인이 아닌 케이비부동산신탁주식회사이며, 2024년 신탁재산처분에 의한 소유권보존등기가 이루어졌다는 점입니다. 이후 이은정이 신청한 강제경매개시결정이 2026년 2월 5일 등기되었습니다.
경매개시결정이 말소기준으로 제시되고, 예상배당표에는 채권자 청구액 190,649,719원이 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 신탁원부 및 대지권 관련 별도등기의 법률관계는 단순 배당표만으로 해소 여부를 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50215 (강제경매) |
|---|---|
| 경매개시 법원 | 수원지방법원 평택지원 |
| 소재지 | 경기도 평택시 세교동 541-1 지제센트럴타워 1층 138호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 세교산단로 37 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린생활시설 |
| 층수 / 현황 | 지하 1층~지상 11층 건물의 1층 · 현황 공실 |
| 소유자 | 케이비부동산신탁주식회사 (단독소유) |
| 신탁원부 | 제2024-1520호 |
| 감정가 | 480,000,000원 |
| 최저매각가 | 480,000,000원 (신건·유찰 0회) |
| 신청채권자 | 이은정 |
| 청구금액 | 190,649,719원 |
| 말소기준 | 2026.02.05 강제경매개시결정 (갑구 2번) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 등기 발급일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 단순하지만 신탁이 변수
등기상 확인되는 주요 권리의 순서는 신탁재산처분에 의한 소유권보존 → 신탁주의사항 부기 → 강제경매개시결정입니다. 근저당권 및 압류등기는 확인되지 않았으며, 강제경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
그러나 선행 신탁등기의 의미는 별도로 검토해야 합니다. 신탁등기 자체가 매수인의 금전적 인수채무를 뜻하는 것은 아니지만, 신탁원부에는 신탁 목적, 수익자, 신탁재산 관리·처분 및 임대차 관련 조항이 기재될 수 있습니다. 특히 이 사건 등기에는 그러한 조항을 신탁원부로 확인하라는 주의사항이 명시되어 있습니다.
임차인·점유관계 — 공실이지만 임대관계는 확인 필요
| 구분 | 확인 내용 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 0명 | 신고 내역 없음 |
| 현황 점유 | 근린생활시설 · 공실 | 현장 확인 |
| 임대관계 | 미상 | 확인 필요 |
| 대항력 | 확인된 임차인 없음 | 확정 판단 유보 |
| 우선변제 | 확인된 임차인 없음 | 확정 판단 유보 |
| 보증금 인수 | 예상 0원 | 현재 계산 기준 |
감정평가서에는 현황 공실로 기재되어 있고, 확인된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 대항력 임차인 보증금 인수액은 0원입니다.
다만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 공실이라는 평가 내용만으로 과거 임대차나 사업자등록에 기초한 대항력, 미반환 보증금 또는 현재 점유관계가 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다. 신탁부동산이라는 특성을 고려해 실제 임대차계약 체결 권한과 기존 임대차의 유효성까지 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 점검 — 신건 4.8억, 저렴하다는 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 480,000,000원입니다. 아직 한 차례도 유찰되지 않아 감정가의 100%에서 매각이 진행됩니다.
매수인 인수액을 0원으로 가정하면 최저가 낙찰 시 실질취득액 역시 480,000,000원입니다. 다만 이는 낙찰대금과 추정 인수액의 합계이며, 취득 관련 세금·비용 등은 별도입니다.
해당 근린생활시설의 비교 가능한 최근 실거래가격은 확인되지 않아 감정가 4.8억이 현재 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다. 주거용 아파트와 달리 근린생활시설은 임대수익, 공실 기간, 상권의 실수요, 가시성 및 매수층에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 최저가격 | 매수인 인수 | 실질취득 가정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 (100%) | 480,000,000원 | 0원 | 480,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 384,000,000원 | 0원 | 384,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 307,200,000원 | 0원 | 307,200,000원 |
유찰 시나리오는 제시된 회차별 최저가격을 기준으로 합니다. 실제 낙찰가격은 입찰 경쟁에 따라 달라질 수 있으며, 실질취득 가정은 추가 인수채무가 없다는 조건의 계산입니다.
③ 예상배당표 (매각가 480,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,200,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 이은정 | 190,649,719원 | 190,649,719원 |
| 잔여 · 소유자 교부 추정 | — | 282,150,281원 |
| 합계 | — | 480,000,000원 |
현재 회차에서는 집행비용을 매각대금의 약 1.5%인 7,200,000원으로 추정하고, 신청채권자 이은정의 청구금액 190,649,719원을 전액 배당하는 구조입니다. 이 경우 예상 잔여금은 282,150,281원입니다.
배당 시뮬레이션상 신청채권자의 미배당액은 0원이며, 매수인 인수액 역시 0원으로 표시됩니다. 다만 미배당 채권액과 매수인 인수채무는 별개의 개념입니다. 배당받지 못한 채권이 언제나 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 별도의 인수권리가 존재한다면 배당 계산과 독립적으로 검토해야 합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 잔여금 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 480,000,000원 | 190,649,719원 | 0원 | 282,150,281원 |
| 1회 유찰 | 384,000,000원 | 190,649,719원 | 0원 | 187,174,281원 |
| 2회 유찰 | 307,200,000원 | 190,649,719원 | 0원 | 111,449,481원 |
회차별 잔여금은 각 시나리오에서 산출된 추정값입니다. 실제 집행비용·당해세·선순위 배당채권·임차인 최우선변제 및 신탁 관련 권리관계에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 특히 소유자 교부 추정액이 신탁재산 관계인에게 그대로 지급된다는 의미는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 평택시 세교동의 평택일반산업단지 내에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터·공장·공원 등이 혼재하며, 감정평가상 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 25m, 북측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다. 도로 접근 여건은 확인되지만 개별 점포의 가시성과 고객 동선은 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층~지상 11층 건물입니다. 위생·급배수설비, 소화설비, 냉난방시설, 승강기와 지상·지하주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 감정평가 당시 공실로 조사되었습니다. 현재 임대수익이 확인된 상태가 아니므로 수익형 부동산으로서의 가치 판단에는 임대 가능성 검증이 중요합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 지방산업단지 및 재생사업지구에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정도 확인되므로 실제 취득자·취득 목적에 대한 적용 여부를 검토해야 합니다.
- 토지. 지목은 공장용지이고, 토지 전체 면적은 13,565.2㎡입니다. 해당 토지의 공시지가는 572,200원/㎡로 제시되어 있습니다. 이는 개별 138호의 대지권 면적이나 시장가치를 의미하지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 사용 가능 업종과 시설 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 지식산업센터와 공장 등이 혼재한 산업단지 내 근린생활시설입니다. 주거용 아파트와 달리 매수 수요가 업종·임대수익·상권 여건에 영향을 받을 수 있습니다. 현재 거래가격과 임대수익의 객관적 비교가 확보되지 않아 환금성이 우수하다고 판단하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 제2024-1520호 열람. 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 권한, 임대차계약 권한과 신탁재산의 처분 제한 조항을 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 갑구 3번 신탁등기 내용을 확인하고, 건물 소유권과 대지권이 매각 후 어떤 법률관계로 귀속되는지 검토해야 합니다.
- 강제경매 집행 가능성 확인. 신청채권자 이은정의 청구금액은 190,649,719원입니다. 채권의 성격과 신탁재산에 대한 강제경매의 적법성을 사건기록 및 신탁관계 자료로 확인해야 합니다.
- 임대차·점유 조사. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 사업자등록에 의한 대항력, 미반환 보증금 가능성 등을 점검해야 합니다.
- 신건 가격 적정성. 현재 최저가는 480,000,000원입니다. 같은 건물 및 인근 유사 근린생활시설의 최근 매매·임대가격을 비교하지 않고 감정가를 적정 시세로 전제해서는 안 됩니다.
- 유찰 시나리오 구분. 제시된 1회 유찰 가격은 384,000,000원, 2회 유찰 가격은 307,200,000원입니다. 가격이 인하되어도 시세보다 저렴한지 여부는 별도로 판단해야 합니다.
- 공실 및 운영비용. 실제 임대 가능 업종, 관리비, 공실 유지비용, 건물 설비 상태와 임대차 수요를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분과 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 토지이용규제. 일반공업지역·산업단지·재생사업지구·토지거래허가구역 지정과 실제 적용되는 취득·이용 제한을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 건물·토지 등기부, 신탁원부, 현황조사서, 감정평가서, 경매사건기록을 최종 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 예상 0원 ≠ 권리 검토 완료”
이 물건은 배당 시뮬레이션만 보면 비교적 단순합니다. 신청채권액 190,649,719원은 전액 배당될 것으로 계산되고, 확인된 임차인도 없으며 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
하지만 실제 권리분석의 핵심은 그 다음입니다. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 선행 신탁등기, 신탁원부 제2024-1520호, 대지권 목적 토지의 별도 신탁등기를 함께 확인해야 합니다. 해당 권리관계는 단순한 배당표나 근저당권 유무만으로 안전성을 확정할 수 없는 부분입니다.
가격 면에서도 현재 최저매각가는 480,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 근린생활시설 특유의 공실·임대수익·환금성 문제를 고려해야 하지만, 비교 가능한 최근 거래가격은 확인되지 않아 현재 가격이 시세보다 저렴하다는 근거는 없습니다.
종합적으로 권리·가격 모두 추가 검증이 필요한 C등급 검토 물건입니다. 신탁원부와 토지 별도등기 문제를 확인하고, 실제 임대 가능성과 거래가격을 검증한 뒤에야 입찰가격과 매수 여부를 판단할 수 있습니다. 배당상 인수 0원은 긍정적이지만, 신탁 권리관계 확인과 가격 검증이 선행되어야 합니다.
