수원지방법원 2026타경50215. 경기도 평택시 세교동 541-1, 지제센트럴타워 1층 136호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 424,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현황은 공실로 조사된 근린생활시설이며, 소유자는 케이비부동산신탁주식회사입니다.

등기상 근저당권과 압류권은 확인되지 않으며, 권리분석상 말소기준은 2026.02.05 강제경매개시결정입니다. 신청채권자는 이은정, 청구금액은 190,649,719원입니다. 이 금액은 현재 최저매각가보다 작아 예상배당표상 전액변제가 가능한 구조입니다.

다만 일반적인 개인 소유 근린시설과 다른 중요한 특징이 있습니다. 2024.06.04 신탁재산 관련 소유권 등기가 존재하고, 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다는 내용이 명시돼 있습니다. 따라서 단순히 근저당이 없고 임차인이 확인되지 않는다는 이유만으로 권리가 완전히 깨끗하다고 결론 내려서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 신탁등기

권리분석상 말소기준권리는 2026.02.05 강제경매개시결정입니다. 해당 경매개시결정 등기는 매각에 따라 말소되는 것으로 분류돼 있습니다. 별도 근저당권이나 압류권은 확인되지 않습니다.

그렇지만 2024.06.04 신탁재산 관련 등기는 경매개시결정보다 먼저 존재합니다. 신탁등기는 단순한 후순위 담보권과 성격이 다르므로, 등기 순서만으로 신탁관계가 모두 정리된다고 판단할 수 없습니다.

② 점유·임대차 — 현황 공실, 임대관계는 확인 필요

감정평가상 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 임차인 조사 내역은 없으며, 예상배당표에도 임차인 배당이나 보증금 인수액이 반영돼 있지 않습니다.

③ 가격 검토 — 신건 424,000,000원의 적정성

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 424,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않았으므로 감정가의 100%에서 매각이 진행됩니다.

다만 동일 건물·유사 위치의 근린생활시설에 대한 실거래 비교가 확인되지 않아, 424,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 산업단지 내 근린시설은 개별 호실의 위치, 출입 동선, 가시성, 임대수요 및 공실 여부에 따라 가치 차이가 발생할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 424,000,000원 가정)

집행비용은 추정액입니다. 예상배당은 신청채권자 청구금액을 기준으로 계산했으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 실제 배당액과 잔여금은 변동될 수 있습니다.

신건 매각가를 기준으로 하면 집행비용 6,640,000원을 제외하고 신청채권자 이은정에게 190,649,719원이 전액 배당됩니다. 예상 잔여금은 226,710,281원이며, 예상배당표에는 소유자 교부금으로 분류돼 있습니다.

다만 소유자가 신탁회사인 점을 고려하면 잔여금의 실제 귀속 및 신탁관계에 따른 정산은 별도로 검토할 문제입니다. 위 배당표만으로 신탁 수익자와의 관계를 확정할 수는 없습니다.

회차별 잔여금은 각 시나리오에 제시된 예상액입니다. 집행비용과 실제 배당순위에 따라 최종 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 세교동 소재 평택일반산업단지 내에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 공장, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지하 1층·지상 11층 건물입니다. 외벽은 강화유리 마감 등이 적용됐으며 위생·급배수시설, 소화시설, 냉난방시설, 승강기, 지상 및 지하주차장이 설치돼 있습니다.
• 토지. 지목은 공장용지이고 일반공업지역에 해당합니다. 지구단위계획구역, 지방산업단지, 재생사업지구에도 포함돼 있습니다. 토지 공시지가는 572,200원/㎡입니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 25m, 북측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있습니다. 별도로 기재된 외국인의 주택 취득 관련 허가구역 지정은 2025.08.26~2026.08.25 기간으로 표시돼 있으므로, 근린생활시설인 본건에 실제 적용되는 규제는 입찰 시점 기준으로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 현황은 공실입니다.
• 환금성. 산업단지 내 근린생활시설이므로 주변 사업장 이용수요, 상권 활성도, 공실 지속기간, 임대료 수준과 재매각 가능성이 중요합니다. 실제 임대수익과 거래가격을 확인하기 전까지 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 원본 확인. 신탁원부 제2024-1518호를 확보해 신탁 목적, 수익자, 임대차 권한, 관리·처분 제한 및 경매 매각에 따른 신탁관계 처리 내용을 검토하세요.
• 대지권 별도등기 확인. 매각물건명세서에 명시된 1토지 갑구 3번 신탁등기와 본건의 대지권 관계를 대조하고 매각 후 별도등기의 처리 여부를 확인하세요.
• 점유·임대차 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 관계서류 확인을 통해 실제 점유자, 임대차계약 및 보증금 관련 사항을 점검하세요.
• 실거래·임대시세 조사. 동일 건물과 인근 근린생활시설의 실제 매매가격, 임대료, 공실률 등을 확인하세요. 감정가만으로 적정 매수가격을 판단하지 않는 것이 중요합니다.
• 상가 운영비용 점검. 공실 상태의 관리비, 공용부분 미납 관리비, 냉난방시설 운영비 등 낙찰 후 발생 가능한 비용을 확인하세요.
• 유찰 시나리오 검토. 현재 최저가 424,000,000원뿐 아니라 1회 유찰 시 339,200,000원, 2회 유찰 시 271,360,000원을 비교하되 실거래 및 수익성 검증을 거쳐 입찰가를 결정하세요.
• 토지이용규제 확인. 일반공업지역, 산업단지, 재생사업지구, 토지거래허가 관련 사항과 실제 사용 가능한 업종을 확인하세요.
• 경매 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 토지 별도등기, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “배당은 단순하지만, 신탁 검토는 필수”

이 물건의 예상배당 구조는 비교적 단순합니다. 감정가와 최저매각가는 424,000,000원이며, 신청채권 190,649,719원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 현황 공실이고 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 그 사실만으로 안전한 경매물건이라고 단정하기는 어렵습니다. 소유자가 신탁회사이고, 신탁원부에 관한 주의사항이 존재하며, 대지권의 목적인 토지에도 별도 신탁등기가 기재돼 있습니다. 여기에 근린시설의 실제 임대관계와 시장가격까지 확인해야 합니다.

특히 신건 최저가 424,000,000원이 시장에서 경쟁력 있는 가격인지 판단할 만한 실거래 근거가 없으므로 가격상 매력도에는 신중한 접근이 필요합니다.

결론은 ‘배당 구조는 양호, 권리 확인은 미완료, 가격 판단은 보류’입니다. 신탁원부와 토지 별도등기의 처리를 확인하고, 실제 거래·임대시세를 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.