대구지방법원 2024타경118979. 대구 동구 각산동 이노밸리로26길 9에 위치한 근린시설 경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사군마켓이며, 2018년 6월 25일 주식회사대구은행이 설정한 채권최고액 36억원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 현재 채권자는 상호가 변경된 주식회사아이엠뱅크이고, 경매신청 청구액은 3,070,950,530원입니다.
이 물건은 일반적인 단일 상가 하나를 매수하는 경매와 다릅니다. 감정평가 대상은 1층 101호 외 13개호, 총 14개호이며 일괄매각 조건입니다. 감정평가 당시 일부 호실은 경계가 불분명한 상태로 함께 사용됐고, 일부는 공실 또는 사무실로 이용되고 있었습니다. 따라서 낙찰가만 볼 것이 아니라 실제 매각 대상의 범위, 점유자, 내부 구획, 사용 가능성을 함께 검토해야 합니다.
특히 최저가가 감정가의 16.81%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다. 동일한 용도와 권역의 실거래 비교 근거가 확인되지 않으며, 5회 유찰과 일괄매각이라는 조건도 고려해야 합니다. 이 사건은 가격보다 물건의 실체와 점유관계를 먼저 확인해야 하는 경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경118979 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 이노밸리로26길 9, 1층 101호 (각산동, 각산동1032-4 자동차관련시설 주건축물 제1동) |
| 매각 대상 | 1층 101호 외 13개호 · 총 14개호 일괄매각 |
| 물건종류 | 근린시설 · 구분상가 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 · 지하 1층 및 지상 8층 건물 중 1층 |
| 토지 | 2,106.4㎡ · 지목 주차장 · 근린상업지역 |
| 소유자 | 주식회사군마켓 |
| 감정가 | 1,413,000,000원 |
| 최저매각가 | 237,483,000원 (감정가의 약 16.81%) |
| 유찰 횟수 | 5회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사아이엠뱅크(변경 전 주식회사대구은행) / 3,070,950,530원 |
| 말소기준권리 | 2018.06.25. 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 47,496,600원 |
① 권리 흐름 — 36억원 근저당이 기준이다
권리분석의 출발점은 2018년 6월 25일 설정된 주식회사대구은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원으로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 현재 채권자는 주식회사아이엠뱅크로 상호가 변경됐습니다.
2021년 12월 21일 주식회사 에이케이레저 명의로 설정된 170,000,000원의 가압류는 2022년 5월 12일 해제·말소됐습니다. 따라서 이 가압류는 현재 낙찰자가 인수할 권리로 볼 수 없습니다.
2024년 8월 16일에는 주식회사아이엠뱅크의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준 근저당권보다 후순위인 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 대상입니다.
② 임차인·점유 분석 — 13건은 대항력 없음, 주거 점유 2건은 미상
현황조사에서 확인된 임차관계 기재는 104호, 108호, 109호, 112호, 114호, 115호, 117호 등에 분포합니다. 전입일이 확인되는 13건은 모두 말소기준권리인 2018년 6월 25일 이후이므로, 조사 내용에 따라 대항력 없음으로 판단됩니다.
다만 매각물건명세서에는 별도로 군프롭과 위드군의 주거 점유 기재 2건이 있습니다. 두 점유자는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 이 경우 대항력이 없다고 단정할 수 없으며, 반드시 대항력 가능·미상으로 취급해야 합니다. 임대차계약서, 주민등록 전입일, 실제 점유일, 보증금 및 확정일자를 확인하기 전까지는 인수 위험이 해소됐다고 볼 수 없습니다.
| 호실 | 임차인 / 점유자 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 104호 | 주식회사 군프롭테크(이동군) | 2023.05.16 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 해당 없음 |
| 104호 | 주식회사 위드군대부(이민형) | 2019.07.30 | 미상 | 300,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 해당 없음 |
| 108호 | 주식회사 군월드건설(이동군) | 2019.07.30 | 미상 | 600,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 해당 없음 |
| 109호 | 주식회사 모든에셋 (민현정) | 2019.07.30 | 미상 | 600,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 해당 없음 |
| 112호 | 주식회사 군에셋(민현정) | 2023.03.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 해당 없음 |
| 112호 | 주식회사 더블유티비미디어(이동군) | 2023.03.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 해당 없음 |
| 112호 | 주식회사 디지컴퍼니(이동군) | 2023.03.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 해당 없음 |
| 114호 | 군월드푸드(민현정) | 2024.07.04 | 3,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 해당 없음 |
| 115호 | 주식회사 군월드창업(이동군) | 2019.07.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 해당 없음 |
| 115호 | 주식회사 군월드연구소((이동군) | 2021.10.01 | 미상 | 300,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 해당 없음 |
| 115호 | 리자산 주식회사(이동군) | 2020.06.08 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 해당 없음 |
| 115호 | 주식회사 유브이에이(홍지영) | 2021.10.01 | 미상 | 300,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 해당 없음 |
| 117호 | 군월드디벨로먼트(이동군) | 2020.06.11 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 해당 없음 |
| 미상 | 군프롭 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 해당 없음 |
| 미상 | 위드군 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 해당 없음 |
현황조사상 13건과 매각물건명세서상 주거 점유 2건을 구분해 표시했습니다. 115호·117호 등의 기재가 실제 일괄매각 대상 14개호에 포함되는지, 유사 명칭의 점유자가 동일인 또는 동일 계약인지도 원본 서류로 대조해야 합니다. 우선변제 여부는 확정일자 확인이 필요합니다.
② 명세서상 주거 점유 2건은 전입일과 보증금이 미상으로 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
③ 보증기관 대위·승계로 인한 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 명칭이 유사하다는 이유만으로 점유자를 동일인으로 합치면 안 됩니다.
④ 주거 점유 2건의 권리관계가 확인되지 않는 상태에서 매수인 인수 0원을 확정 결론으로 사용해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,483,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,124,762원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행(현재 iM뱅크 및 일부 양도분 포함) | 3,600,000,000원 | 233,358,238원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 237,483,000원을 기준으로 추정하면 집행비용 약 4,124,762원을 제외한 233,358,238원이 근저당권자 측에 배당됩니다. 채권최고액 36억원을 기준으로 계산할 때 3,366,641,762원의 채권 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
신청채권자의 청구액은 3,070,950,530원이며, 배당표상 근저당권 채권최고액은 3,600,000,000원입니다. 신용보증기금에 이전된 813,827,349원은 기존 근저당 채권의 일부 양도액이므로 별도 채권처럼 더하지 않습니다.
④ 매각조건·건물 현황 — 14개호를 하나로 매수하는 구조
이 사건은 매각물건명세서에 일괄매각으로 표시돼 있습니다. 감정평가 대상은 1층 101호 외 13개호이며, 각 호실을 개별적으로 매수하는 것이 아니라 하나의 일괄매각 대상으로 접근해야 합니다.
최저매각가 237,483,000원 × 20% = 47,496,600원
입찰 전 보증금 준비액과 특별매각조건을 반드시 재확인해야 합니다.
건물 이용상태
- 기호 1~5. 일단의 용도로 사용하면서 호실 사이의 경계가 불분명했던 것으로 판단됩니다. 기호 1 일부는 창고 형태의 사무실, 기호 1~4는 홍보용 모델하우스, 기호 4 일부와 기호 5는 관련 사무실로 사용된 것으로 조사됐습니다.
- 기호 6~9. 벽체 구분 없이 일단의 점포로 사용됐으며, 현재 공실 상태입니다.
- 기호 12~14. 현재 일단의 사무실로 이용 중입니다.
- 기호 1~14. 일시적 용도가 아닌 구분상가로서 공부상 면적을 기준으로 감정평가됐습니다.
여기서 중요한 것은 실제 이용 형태와 법적 구분소유 상태를 혼동하지 않는 것입니다. 현장에서 여러 호실이 하나의 공간처럼 사용되고 있다고 해서 법률상 하나의 호실이 되는 것은 아닙니다. 반대로 등기상 구분된 호실이라고 해서 현장에서 각각 독립적으로 사용하기 쉽다는 뜻도 아닙니다.
따라서 14개호 전체의 실제 경계, 출입 동선, 내부 벽체, 점유 범위, 개별 사용 가능성을 확인해야 합니다. 특히 공실인 6~9호실과 사무실로 함께 이용되는 12~14호실은 현황을 직접 확인하는 것이 중요합니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모
- 위치. 대구광역시 동구 각산동 소재 율암IC 남동측 인근입니다. 주변은 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 접근성은 보통 수준으로 평가됐습니다. 남측 및 서측으로 폭 약 10~12m 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 건물로 지하 1층, 지상 8층 규모입니다. 공동 위생설비와 화재탐지·경보설비 등이 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 2,106.4㎡, 지목은 주차장입니다. 자체 지반은 대체로 평탄하게 조성돼 있으며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 근린상업지역 및 제1종지구단위계획구역입니다.
- 토지이용 제한. 녹지구역 저촉, 혁신도시개발예정지구·공공주택지구·온천공보호구역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술) 등이 포함돼 있습니다. 소로1류(폭 10~12m)에 접합니다.
- 건물 상태 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 표시됐으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 가격 분석 — 감정가 대비 낮다는 사실만으로 저렴하지 않다
현재 최저매각가는 237,483,000원으로 감정가 1,413,000,000원의 약 16.81%입니다. 5회 유찰을 거쳐 감정가 대비 상당히 낮은 금액까지 내려온 상태입니다.
그러나 이 물건은 14개호 일괄매각 근린시설입니다. 동일한 권역·동일한 규모·동일한 조건의 실거래 가격을 통해 현재 최저매각가가 적정한지 검증할 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 / 비율 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1,413,000,000원 | 14개호 평가 기준 |
| 현재 최저매각가 | 237,483,000원 | 5회 유찰 후 가격 |
| 최저가 ÷ 감정가 | 16.81% | 감정가 대비 할인율 |
| 동일 조건 실거래 비교 | 확인 필요 | 시세 대비 저렴 여부 판단 보류 |
특히 5회 유찰은 입찰 경쟁이 약했거나 매수자들이 물건의 조건을 부담스럽게 평가했을 가능성을 검토하게 하는 신호입니다. 다만 유찰 원인을 단정할 수는 없습니다. 14개호 일괄매각, 복잡한 점유관계, 실제 사용 형태의 불일치, 대규모 자금 투입 조건을 각각 확인해야 합니다.
⑦ 회차별 배당 시나리오 — 낙찰가가 낮아질수록 채권 미배당은 커진다
| 구분 | 가정 매각가 | 근저당 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 237,483,000원 | 233,358,238원 | 3,366,641,762원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 166,238,100원 | 163,110,767원 | 3,436,889,233원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 116,366,670원 | 113,937,537원 | 3,486,062,463원 | 0원 |
위 시나리오는 근저당 채권최고액을 기준으로 한 배당 추정입니다. 매수인 인수액은 배당 산식상 0원이며, 주거 점유자 2건의 권리관계가 확인되지 않은 위험은 별도로 남습니다.
낙찰가가 낮아지면 근저당권자가 배당받는 금액도 줄고 미배당 채권은 커집니다. 그러나 근저당권이 말소기준권리인 이상, 채권자가 전액 회수하지 못했다는 이유만으로 낙찰자가 부족분을 부담하는 것은 아닙니다. 다만 임차인 관련 권리는 별도의 법률관계이므로 점유자 확인을 생략해서는 안 됩니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 14개호 확인. 1층 101호 외 13개호의 정확한 호실 목록과 등기부·감정평가서의 기호별 대응관계를 확인하세요. 현황조사상 115호·117호 점유기재가 실제 매각 대상에 포함되는지도 대조해야 합니다.
- 주거 점유자 2건 확인. 군프롭과 위드군의 전입일, 점유 개시일, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위를 반드시 확인하세요. 대항력 가능성을 배제하기 전까지 인수 0원으로 확정하지 마세요.
- 특별매각조건 확인. 입찰보증금은 최저매각가의 20%인 47,496,600원입니다. 일반적인 입찰보증금 비율을 적용하지 말고 매각기일의 조건을 다시 확인하세요.
- 호실 경계 확인. 1~5호실은 경계가 불분명하게 사용된 이력이 있습니다. 실제 구획과 출입구, 개별 호실의 독립적인 사용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 공실·임대 상태 확인. 6~9호실은 공실로 조사됐으며 12~14호실은 일단의 사무실로 이용 중입니다. 현장 방문을 통해 현재 점유자와 사용 상태를 다시 확인하세요.
- 임대수익 검증. 현황조사상 여러 임차관계가 기재돼 있지만 보증금과 차임이 확인되지 않는 경우가 많습니다. 확인되지 않은 임대수익을 예상 수익으로 반영하지 마세요.
- 분리 매각 및 환금성 검토. 14개호 일괄취득 이후 각 구분상가를 독립적으로 활용하거나 처분할 수 있는지, 실제 사용·관리 측면의 제약은 없는지 검토하세요.
- 토지이용 제한 확인. 근린상업지역 및 제1종지구단위계획구역 외에 녹지구역 저촉, 공공주택지구, 혁신도시개발예정지구, 온천공보호구역, 비행안전제6구역 등의 제한사항을 확인하세요.
- 배당·인수 원본 대조. 근저당 일부 양도 내역과 실제 채권관계를 확인하고, 주거 점유자 관련 매각물건명세서 및 현황조사 내용을 다시 검토하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당 계산에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관계기관을 통해 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 16.81%”보다 중요한 것은 14개호의 실체다
대구지방법원 2024타경118979는 감정가 14억 1,300만원에서 최저매각가 2억 3,748만원까지 내려온 5회 유찰 근린시설 경매입니다. 말소기준권리는 2018년 대구은행 근저당권이며, 매각으로 소멸하는 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 현황조사상 전입일이 확인되는 13건은 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다.
그러나 매각물건명세서에 기재된 주거 점유자 2건은 다릅니다. 군프롭과 위드군의 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 배당 산식상 인수액 0원은 이 두 건의 권리관계를 확정해 주는 숫자가 아닙니다.
또한 이 물건은 14개 구분상가를 일괄매각하는 구조입니다. 일부 호실은 경계 없이 사용됐고, 일부는 공실이며, 일부는 사무실로 함께 사용되고 있습니다. 따라서 낙찰 이후 실제로 어떤 공간을 취득하고 어떻게 활용할 수 있는지 확인하는 과정이 중요합니다.
최저가가 감정가의 16.81%라는 수치는 분명 눈에 띕니다. 하지만 동일 조건의 실거래 비교 없이 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 5회 유찰이라는 이력과 일괄매각 조건, 미확인 주거 점유, 호실 경계 문제까지 고려하면 단순히 최저가가 낮다는 이유로 입찰할 물건은 아닙니다.
