339,261,000원
대구지방법원 2024타경118979. 대상은 감정평가상 근린생활시설로 이용되는 각산동 자동차관련시설 주건축물의 1층 101호 외 13개호입니다. 매각조건은 일괄매각이고, 감정평가에서는 일부 호실이 일단의 용도로 사용되어 경계가 불분명했던 것으로 파악됐습니다. 등기상 소유자는 주식회사군마켓입니다.
권리의 기준점은 2018.06.25 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 3,600,000,000원 근저당권입니다. 이후 2024년 상호가 주식회사아이엠뱅크로 변경됐고, 같은 근저당권 중 813,827,349원이 신용보증기금에 일부 이전된 이력이 있습니다. 경매개시결정은 2024.08.16이며, 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경118979 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 이노밸리로26길 9, 1층101호 (각산동, 각산동1032-4자동차관련시설(주식회사세종)주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 기호 1~14 근린생활시설 |
| 매각형태 | 101호 외 13개호 일괄매각 · 일단의 용도로 경계 불분명하게 사용 |
| 소유자 | 주식회사군마켓 |
| 감정가 / 최저가 | 1,413,000,000원 / 339,261,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사아이엠뱅크 / 3,070,950,530원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 끝까지 확인
말소기준은 2018.06.25 주식회사대구은행 근저당권입니다. 2021.12.21 주식회사 에이케이레저의 170,000,000원 가압류는 2022.05.12 이미 말소됐습니다. 2024.08.16 임의경매개시결정 역시 기준권리보다 뒤입니다. 근저당권자는 이후 상호가 주식회사아이엠뱅크로 변경됐고, 2024.10.23 신용보증기금에 확정채권 일부 813,827,349원이 이전됐습니다.
임차·점유 현황 — 확인되는 전입은 후순위, 2건은 판정 유보
| 점유 명의 | 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 군프롭테크(이동군) | 104호 | 2023.05.16 | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 위드군대부(이민형) | 104호 | 2019.07.30 | 미상 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 군월드건설(이동군) | 108호 | 2019.07.30 | 미상 / 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 모든에셋 (민현정) | 109호 | 2019.07.30 | 미상 / 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 군에셋(민현정) | 112호 | 2023.03.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 더블유티비미디어(이동군) | 112호 | 2023.03.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 디지컴퍼니(이동군) | 112호 | 2023.03.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 군월드푸드(민현정) | 114호 | 2024.07.04 | 3,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 군월드창업(이동군) | 115호 | 2019.07.30 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 군월드연구소((이동군) | 115호 | 2021.10.01 | 미상 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 리자산 주식회사(이동군) | 115호 | 2020.06.08 | 5,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 유브이에이(홍지영) | 115호 | 2021.10.01 | 미상 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 군월드디벨로먼트(이동군) | 117호 | 2020.06.11 | 10,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 군프롭 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 위드군 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
전입일이 확인되는 점유관계는 모두 말소기준일인 2018.06.25 이후라 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 군프롭·위드군은 전입일과 보증금이 미상입니다. 특히 근린생활시설로 감정된 물건에 이 두 명의의 이용상태가 주거로 기재돼 있으므로, 실제 점유 공간과 권리관계 확인이 중요합니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰로 24%까지 하락했지만 시세 판단은 별개
감정가는 1,413,000,000원, 현재 최저매각가는 339,261,000원입니다. 현재 회차의 감정가 대비 비율은 24.01%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 근린시설 14개호 일괄매각이고 이미 4회 유찰됐다는 사실도 함께 봐야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 339,261,000원 | 333,711,346원 | 3,266,288,654원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 237,482,699원 | 233,357,941원 | 3,366,642,059원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 166,237,889원 | 163,110,559원 | 3,436,889,441원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 339,261,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,549,654원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사대구은행 | 3,600,000,000원 | 333,711,346원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 근저당권 미배당액은 3,266,288,654원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 대항력 판정이 유보된 점유관계 2건은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 각산동 소재 율암IC 남동측 인근으로, 주위는 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 등 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호 1~14는 근린생활시설입니다. 기호 1~5는 일단의 용도로 경계가 불분명하게 사용했던 것으로 판단됐고, 기호 1 일부는 창고형 사무실, 기호 1~4는 홍보용 모델하우스, 기호 4 일부와 기호 5는 관련 사무실로 사용된 것으로 파악됐습니다.
- 공실·통합사용. 기호 6~9는 벽체 구분 없이 일단의 점포로 사용됐으며 현재 공실상태이고, 기호 12~14는 현재 일단의 사무실로 이용 중입니다.
- 도로·토지. 토지는 평탄한 가로장방형으로 상업용 건부지로 이용 중이며, 남측과 서측으로 폭 약 10~12미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,983,000원/㎡입니다. 공공주택지구·비행안전제6구역(전술)·녹지구역·온천공보호구역·혁신도시개발예정지구 등의 지정이 있습니다.
- 환금성 판단. 14개호 일괄매각에 일부 경계 불분명 사용이 겹치고 이미 4회 유찰됐습니다. 감정가 대비 할인폭만으로 환금성을 높게 평가하기보다 실제 이용·분리 상태와 수요를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 군프롭·위드군 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 실제 점유 공간과 계약관계를 우선 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 101호 외 13개호가 일괄매각되고 일부 호실은 일단의 용도로 경계가 불분명하게 사용된 이력이 있습니다. 현황과 공부상 구분을 대조해야 합니다.
- 현재 사용상태 확인. 기호 6~9의 공실 상태와 기호 12~14의 일단 사무실 이용 상태가 매각기일 현재도 동일한지 확인해야 합니다.
- 입찰보증금 조건. 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
- 근저당권 권리자 변동 확인. 주식회사대구은행에서 주식회사아이엠뱅크로 상호가 변경됐고, 신용보증기금에 813,827,349원의 확정채권 일부양도 이력이 있습니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 24.01%지만 이를 실제 시세 대비 할인율로 해석하지 마세요. 4회 유찰 원인과 근린시설 일괄매각의 실제 수요를 별도로 검증해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않습니다. 입찰 전 배당요구·점유·세금 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 떨어졌다”보다 중요한 것은 미상 점유와 일괄매각
이 사건의 가장 강한 숫자는 감정가 1,413,000,000원에서 최저가 339,261,000원까지 내려온 24.01%입니다. 그러나 4회 유찰된 근린시설을 감정가 대비 할인폭만 보고 ‘싸다’고 평가할 근거는 충분하지 않습니다.
등기부에서는 2018.06.25 근저당권이 말소기준으로 잡혀 있고, 전입일이 확인되는 점유자들은 모두 그보다 늦어 대항력이 없는 구조입니다. 배당모형의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 군프롭·위드군 2건은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능성을 닫을 수 없습니다. 이 부분이 정리되기 전에는 실질취득액 339,261,000원을 최종 확정치처럼 보아서는 안 됩니다.
여기에 101호 외 13개호 일괄매각, 일부 호실의 경계 불분명 사용, 공실과 통합 사무실 이용이 혼재하는 현황까지 겹칩니다. 결론은 “등기상 선순위 구조는 단순하지만 점유와 실물 상태는 단순하지 않다.”입니다. 최저가보다 먼저 미상 점유 2건과 14개호의 실제 구획·이용상태를 확인해야 하는 사건입니다.
