대구지방법원 2024타경118979. 대구 동구 각산동 이노밸리로26길 9 소재 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사군마켓이며, 2018년 주식회사세종으로부터 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 주식회사대구은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 채무관계가 경매로 이어졌고, 현재 최저매각가는 감정가의 약 17% 수준까지 떨어졌습니다.

겉으로는 큰 폭의 가격 하락이 돋보입니다. 하지만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설로 이용되는 구분상가입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각과 벽체 구분 없는 점포 사용이 명시돼 있고, 현황조사에는 서로 다른 호실을 사용하는 다수의 사업체가 등장합니다. 따라서 핵심은 감정가에서 얼마나 떨어졌느냐보다 무엇을 일괄 취득하는지, 실제 점유자가 누구인지, 취득 후 독립적인 사용·임대·매각이 가능한지입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 대구은행 근저당

말소기준권리는 2018.06.25 설정된 주식회사대구은행의 근저당권입니다. 은행의 상호는 이후 주식회사아이엠뱅크로 변경됐으며, 2024.10.23에는 신용보증기금 앞으로 813,827,349원의 확정채권 일부 양도에 따른 근저당권 일부이전이 등기됐습니다.

해당 일부이전은 기존 근저당권에서 파생된 권리관계로, 별개의 새로운 선순위 임차권이 설정됐다는 의미는 아닙니다. 다만 실제 배당에서 아이엠뱅크와 신용보증기금에 귀속되는 금액은 채권관계 및 배당표 확인이 필요합니다.

2021년 주식회사 에이케이레저의 가압류 170,000,000원은 2022년에 이미 말소됐습니다. 2024.08.16 임의경매개시결정 역시 말소기준권리보다 후순위로, 매각에 따라 소멸하는 권리입니다.

② 임차인·점유관계 — 본건 108호와 다른 호실을 구별해야 한다

현황조사와 매각물건명세서에는 점유·임대차 관련 기재 14건이 확인됩니다. 이 가운데 호실이 명시된 기록은 104호·108호·109호·112호·114호·115호·117호에 걸쳐 있습니다. 따라서 전체 기록을 모두 108호에 직접 대응하는 임차인으로 계산하면 안 됩니다.

108호에 직접 대응하는 기록은 주식회사 군월드건설(이동군)입니다. 신고일은 2019.07.30으로 2018년 말소기준권리보다 늦고, 조사상 대항력은 없는 것으로 분류돼 있습니다. 하지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.

대항력 표시는 조사상 판정에 따른 것입니다. 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않은 기록은 우선변제 미상으로 표시했습니다. 각 기록은 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 것이 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 16.81%, 그러나 시세 할인율은 미확인

현재 최저매각가는 185,549,000원입니다. 감정가 1,104,000,000원과 비교하면 약 16.81% 수준입니다. 5회 유찰을 통해 최초 감정가와 현재 최저매각가격 사이에 상당한 차이가 발생했습니다.

하지만 감정가 대비 하락률과 실제 시장가격 대비 할인율은 전혀 다른 지표입니다. 이 물건에 대해서는 비교 가능한 근린시설 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확정할 수 없으므로, 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

④ 회차별 매각·미배당 시나리오

현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면, 매각가격이 더 내려갈수록 담보채권자의 미배당액은 커집니다. 다만 아래 시나리오의 매수인 인수액 0원은 배당 산정에 따른 값이며, 앞서 확인한 미상 점유 위험까지 해소됐다는 뜻은 아닙니다.

추가 유찰 시 가격은 시나리오상의 금액이며 확정된 차기 최저매각가격이 아닙니다. 각 회차의 채권자 배당·미배당·인수액은 제시된 배당 시뮬레이션을 그대로 사용했습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 185,549,000원 가정)

현재 최저가를 그대로 매각가격으로 가정하면, 집행비용 3,397,686원을 제외한 182,151,314원이 근저당권에 배당되는 구조입니다. 담보채권액 3,600,000,000원 중 3,417,848,686원이 미배당으로 남고, 소유자 교부액은 0원입니다.

이 미배당액은 채권자 측의 배당 부족액입니다. 미배당액 전체가 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인 인수액은 별도의 권리·점유 판단에 따라 결정됩니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 신용보증기금에 대한 근저당권 일부이전의 실제 배당 귀속도 별도 확인이 필요합니다. 예상배당표는 확정 배당표가 아닙니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 동구 각산동 소재 율암IC 남동측 인근입니다. 주변은 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 간선도로 접근성 등 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 및 일반철골구조의 지하 1층·지상 8층 건물입니다. 외벽은 인조석타일·복합판넬·페어글라스, 내부는 시멘트 노출·몰탈 위 페인팅·판넬 등의 마감 상태입니다.
• 설비. 공동 위생설비와 화재탐지 및 경보설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지·도로. 토지는 대체로 평탄한 가장형이며 상업용 건부지로 이용되고 있습니다. 남측과 서측으로 폭 약 10~12m의 도로에 접합니다.
• 용도지역. 근린상업지역·제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 공공주택지구·온천공보호구역·비행안전제6구역 등의 지정사항도 확인됩니다.
• 공시지가. 1,983,000원/㎡입니다. 지목은 주차장, 토지면적은 2,106.4㎡로 기재돼 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 이용상태. 감정평가 당시 일부 구분상가는 홍보용 모델하우스·사무실·창고형 사무실로 사용된 것으로 조사됐습니다. 일부 구역은 벽체 구분 없이 함께 사용되고, 기호 6~9는 공실, 기호 12~14는 일단의 사무실로 조사됐습니다.
• 환금성. 근린시설 특성상 실제 임대수요와 영업공간의 활용 가능성이 중요합니다. 장기간 유찰된 이력과 일괄 사용 상태를 고려하면 개별 호실의 독립성·임대수익·재매각 수요를 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰자금 — 특별매각조건 보증금 20%

이 사건은 일반적인 입찰보증금 수준을 기계적으로 적용해서는 안 됩니다. 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 정해져 있습니다.

현재 최저매각가격 185,549,000원 × 특별매각조건 20% = 37,109,800원. 실제 입찰 시 법원 공고와 매각물건명세서의 특별매각조건을 최종 확인해야 합니다.

⑧ 입찰 전 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 실제 매각에 포함되는 호실과 전유부분을 법원 매각목록·건축물대장·집합건물 등기부·도면으로 대조해야 합니다. 108호 표시만 보고 매각범위를 확정하지 마세요.
• 108호 점유자 확인. 주식회사 군월드건설(이동군)의 실제 점유 여부와 임대차계약서, 보증금, 사업자등록 및 인도 시점을 확인해야 합니다.
• 군월드의 대항력 확인. 주거 사용으로 기재된 군월드의 점유 호실·점유개시일·보증금·전입신고 및 확정일자를 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
• 다른 호실의 점유관계 확인. 104호·109호·112호·114호·115호·117호의 조사 기록이 일괄매각 대상과 어떻게 연결되는지 구별해야 합니다. 동일 공간의 중복 신고 여부도 현장에서 확인해야 합니다.
• 근저당권 일부이전 확인. 신용보증기금 앞으로 이전된 813,827,349원과 주식회사아이엠뱅크의 채권관계를 확인해 실제 배당 구조를 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 16.81%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 유사 근린시설의 거래가격과 임대수익을 별도로 검증해야 합니다.
• 구분상가 활용성 확인. 벽체 구분이 없는 사용 상태와 개별 호실의 독립 출입·설비·경계 복구 가능성을 확인해야 합니다.
• 공실·임대수익 확인. 감정평가 당시 일부 공간이 공실로 조사됐습니다. 현재 실제 이용상태와 임대 가능성을 현장에서 재확인해야 합니다.
• 입찰보증금 확인. 특별매각조건은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 회차 기준 필요한 보증금은 37,109,800원입니다.
• 관리비·조세·명도 비용 확인. 미납 관리비와 조세 관련 부담, 점유자 명도 및 공간 정리 비용을 별도로 점검해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 공고를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 17%가 곧 시세의 17%는 아니다”

이 사건에서 가장 눈길을 끄는 숫자는 1,104,000,000원에서 185,549,000원으로 떨어진 최저매각가격입니다. 5회 유찰 끝에 감정가의 16.81% 수준까지 내려왔다는 사실만 보면 상당히 매력적인 가격처럼 느껴질 수 있습니다.

하지만 실제 시장에서 어느 정도 가격에 거래될 수 있는지는 아직 확인되지 않았습니다. 게다가 일괄매각과 벽체 구분 없는 점포 사용, 여러 호실에 걸친 임대차 기록, 대항력 가능·미상인 주거 점유자가 함께 존재합니다.

등기상으로는 2018년 대구은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조이고, 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 인수 위험을 0원으로 확정하려면 미상 점유자의 권리관계를 먼저 해소해야 합니다.

따라서 이 물건의 결론은 명확합니다. 가격 하락 폭은 크지만, 실제 가격 메리트와 점유 안전성이 검증되지 않았습니다. 구분상가의 환금성, 일괄매각 범위, 점유관계가 확인되기 전에는 최저매각가격만을 근거로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.