265,070,000원
대구지방법원 2024타경118979. 각산동 자동차관련시설 주건축물 제1동 1층 108호 근린시설입니다. 감정평가상 기호 1~14는 근린생활시설로 이용되고 있고, 본건을 포함한 대상은 구분상가의 공부상 면적을 기준으로 평가됐습니다. 등기상 소유자는 주식회사군마켓입니다.
권리의 출발점은 2018.06.25. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 3,600,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 경매개시결정도 그 이후입니다. 2021년 에이케이레저 가압류 170,000,000원은 2022.05.12. 이미 말소됐습니다. 근저당권자는 이후 상호가 주식회사아이엠뱅크로 변경됐고, 2024.10.23. 확정채권 중 813,827,349원이 신용보증기금으로 일부 이전된 기록도 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경118979 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 이노밸리로26길 9, 1층108호 (각산동,각산동1032-4자동차관련시설(주식회사세종)주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사군마켓 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,104,000,000원 / 265,070,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 3,070,950,530원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 특별매각조건 | 일괄매각 · 벽체 구분 없이 일단의 점포로 사용 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 대구은행 근저당
말소기준은 2018.06.25. 주식회사대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이며 채무자는 주식회사군마켓입니다. 2024.06.05. 상호변경으로 주식회사아이엠뱅크가 됐고, 2024.10.15. 확정채권 일부양도에 따라 신용보증기금에 813,827,349원이 일부 이전됐습니다. 배당 시뮬레이션상 현재 매각가에서는 근저당권 채권이 전액 회수되지 못하고 3,339,440,980원의 미배당이 발생합니다.
② 점유·임차 조사 — 대부분 후순위, 그러나 ‘군월드’는 판정 유보
현황조사와 매각물건명세서에는 여러 호실에 대한 점유·임대 관련 기재가 함께 나타납니다. 전입일이 확인되는 대상들은 모두 2018.06.25. 말소기준권리보다 뒤여서 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 반면 전입일과 보증금이 확인되지 않은 군월드 기재는 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 군프롭테크(이동군) | 104호 | 2023.05.16 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 위드군대부(이민형) | 104호 | 2019.07.30 | 미상 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 군월드건설(이동군) | 108호 | 2019.07.30 | 미상 | 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 모든에셋 (민현정) | 109호 | 2019.07.30 | 미상 | 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 군에셋(민현정) | 112호 | 2023.03.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 더블유티비미디어(이동군) | 112호 | 2023.03.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 디지컴퍼니(이동군) | 112호 | 2023.03.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 군월드푸드(민현정) | 114호 | 2024.07.04 | 3,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 군월드창업(이동군) | 115호 | 2019.07.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 군월드연구소((이동군) | 115호 | 2021.10.01 | 미상 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 리자산 주식회사(이동군) | 115호 | 2020.06.08 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 유브이에이(홍지영) | 115호 | 2021.10.01 | 미상 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 군월드디벨로먼트(이동군) | 117호 | 2020.06.11 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 군월드 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 — 11.04억 → 2.65억, 그래도 ‘싸다’고 단정할 근거는 부족하다
감정가는 1,104,000,000원이고 현재 최저매각가격은 265,070,000원입니다. 4회 유찰된 현재 회차는 데이터상 감정가의 24% 수준입니다. 다음 회차가 열릴 경우 5회 유찰 시 185,549,000원, 6회 유찰 시 129,884,299원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 이 물건에서는 감정가 할인율 자체를 시세 할인율처럼 읽으면 안 됩니다. 확인된 실거래 비교값 없이 “감정가 대비 76% 할인”이라는 이유만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 특히 근린시설이고 이미 4회 유찰된 만큼, 반복 유찰은 가격 적정성과 환금성을 다시 확인해야 하는 신호로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 265,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,510,980원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 3,600,000,000원 | 260,559,020원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 265,070,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 4,510,980원을 제외한 260,559,020원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 3,339,440,980원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 각산동 소재 율암IC 남동측 인근으로, 주위는 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 1~14는 근린생활시설입니다. 일부 호실은 벽체 구분 없이 일단의 점포 또는 사무실로 이용된 내역이 있습니다.
- 도로. 토지는 가장형·평지이고 상업용 건부지로 이용 중이며, 남측 및 서측으로 폭 약 10~12미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공공주택지구·비행안전제6구역(전술)·녹지구역·온천공보호구역·혁신도시개발예정지구 등의 지정 내역이 있습니다.
- 공시지가. 1,983,000원/㎡, 토지면적 2,106.4㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 일반철골구조, 지하1층·지상8층 건물이며 공동 위생설비와 화재탐지·경보설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매수신청보증금. 특별매각조건이 최저매각가격의 20%이므로 현재 최저가 기준 보증금은 53,014,000원입니다.
- 군월드 점유 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 점유 현황을 우선 확인해야 합니다.
- 108호 점유. 주식회사 군월드건설(이동군)은 108호에 2019.07.30. 전입, 월세 600,000원으로 조사됐고 보증금은 미상입니다.
- 일괄매각·벽체 상태. 벽체 구분 없이 일단의 점포로 사용된다는 특별매각조건과 현장 호실 경계를 직접 대조해야 합니다.
- 4회 유찰. 현재가가 감정가의 24%까지 내려왔지만, 감정가 할인율과 시장가 할인율을 동일하게 보지 마십시오.
- 근저당권 변동. 대구은행의 아이엠뱅크 상호변경과 신용보증기금 813,827,349원 일부이전 내역까지 배당 관련 원본을 대조할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 떨어졌다”보다 중요한 것은 왜 네 번이나 유찰됐는가
본건의 말소기준권리는 명확합니다. 2018.06.25. 대구은행 근저당이고, 108호의 확인된 점유자 주식회사 군월드건설은 그보다 뒤인 2019.07.30. 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 이것만으로 안전형 물건이라고 결론내리기에는 남은 확인사항이 큽니다. 군월드의 전입일·보증금 미상, 일괄매각, 벽체 구분 없이 사용된 점포, 4회 유찰, 그리고 20%의 특별매각 보증금이 동시에 존재합니다. 특히 현재가 265,070,000원은 감정가 1,104,000,000원의 24% 수준이지만, 이를 곧바로 시장가보다 싼 가격으로 해석할 실거래 근거는 없습니다.
확인된 후순위 점유는 정리 가능하지만, 미상 점유와 상가의 실제 환금성은 별도 문제입니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 얼마나 싸졌는가”보다 “현재 점유·경계·일괄매각 상태에서 265,070,000원을 지불할 가치가 있는가”를 검증한 뒤 접근해야 하는 근린시설입니다.
