대구지방법원 2024타경118979. 대상은 대구 동구 각산동의 1층 114호 근린시설입니다. 감정평가상 기호 1~14는 모두 근린생활시설로 이용되고 있으며, 주위 역시 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다. 현재 소유자는 주식회사군마켓입니다. 권리의 기준점은 2018.06.25 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 3,600,000,000원 근저당입니다.
이 근저당 뒤에 임의경매가 개시됐고, 114호 현황조사 임차인인 군월드푸드(민현정)의 전입일도 2024.07.04로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 조사 내용 기준으로는 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원입니다. 다만 이 사건의 가격 판단은 별개입니다. 이미 4회 유찰됐고 별도의 실거래 비교 자료가 없기 때문에, 최저가가 감정가의 24%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경118979 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 이노밸리로26길 9, 1층114호 (각산동,각산동1032-4자동차관련시설(주식회사세종)주건축물제1동) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사군마켓 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 65,067,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 3,070,950,530원 |
| 말소기준권리 | 2018.06.25 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2018.06.25 주식회사대구은행 근저당이 말소기준입니다. 2021.12.21 주식회사 에이케이레저의 170,000,000원 가압류가 있었으나 2022.05.12 이미 말소됐습니다. 2024.08.16 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 등기상 근저당권은 이후 주식회사아이엠뱅크로 상호가 변경됐고, 2024.10.23 일부 확정채권 813,827,349원이 신용보증기금으로 양도된 내용이 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 114호 실제 조사 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 군월드푸드(민현정) | 114호 | 2024.07.04 | 3,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
114호의 현황조사 임차인은 군월드푸드(민현정) 1명입니다. 전입일 2024.07.04는 말소기준인 2018.06.25보다 뒤이므로 조사 자료의 판정은 대항력 없음입니다. 보증금은 3,000,000원, 월차임은 500,000원이며, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 다만 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 271,000,000원, 현재 최저매각가격은 65,067,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰, 감정가 24%로 제시돼 있습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 45,546,900원(감정가 17%), 6회 유찰 시 31,882,829원(감정가 12%)입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 65,067,000원이 주변 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 네 차례 유찰됐다는 사실 자체는 지금까지의 입찰시장에서 감정가와 이전 최저가 수준에 응찰이 성립하지 않았다는 중요한 신호입니다. 가격 판단은 감정가 할인율이 아니라 실제 상가 수요와 점유·이용상태를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,067,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,571,206원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 3,600,000,000원 | 63,495,794원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권 3,600,000,000원 중 63,495,794원이 배당되고, 미배당액은 3,536,504,206원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 각산동 율암IC 남동측 인근이며, 주위 일대는 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 일반철골구조, 지하1층·지상8층 건물의 1층 구분상가입니다. 공동 위생설비와 화재탐지·경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 폭 약 10~12미터 도로와 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지면적은 2,106.4㎡, 공시지가는 1,983,000원/㎡입니다.
- 규제. 공공주택지구·비행안전제6구역(전술)·녹지구역·온천공보호구역·혁신도시개발예정지구 등이 포함 또는 저촉돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 이용 참고. 감정평가에서는 일부 호실이 벽체 구분 없이 일단의 점포 또는 사무실로 이용된 내용이 기재돼 있으며, 기호 12~14는 현재 일단의 사무실로 이용 중이라고 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 통상적인 비율이 아니라 최저매각가격의 20%로 명시돼 있습니다.
- 114호 점유 확인. 현황조사상 군월드푸드(민현정), 보증금 3,000,000원·월차임 500,000원입니다. 실제 영업·점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 상가 구획 확인. 감정평가에는 일부 호실이 일단으로 사용된 정황이 기재돼 있으므로 현장에서 출입구·벽체·독립사용 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 4회 유찰 및 감정가 24%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 실제 임대수익과 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 재확인. 2018.06.25 근저당이 말소기준이며, 114호 임차인의 2024.07.04 전입은 후순위입니다. 입찰 직전 등기 변동과 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 4회 유찰의 이유를 확인해야 한다
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2018.06.25 대구은행 근저당이 말소기준이고, 114호 실제 조사 임차인 1명의 전입도 그보다 늦어 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 전혀 다른 문제입니다.
감정가 271,000,000원에서 이미 4회 유찰돼 최저가가 65,067,000원까지 내려왔고, 비교 실거래 자료도 없습니다. 따라서 감정가의 24%라는 숫자를 가격 메리트로 곧바로 바꿔 읽으면 안 됩니다. 감정평가상 일부 구분상가의 일단 사용 정황과 실제 점유 상태, 근린시설 수요를 현장에서 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 검증. 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 많이 떨어졌느냐’가 아니라 왜 네 번이나 유찰됐는지 확인하는 것입니다.
