대구지방법원 2024타경118979. 대구 동구 각산동의 1층 114호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사군마켓이고, 권리분석의 기준점은 2018.06.25. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 3,600,000,000원입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
114호에 직접 확인되는 점유자는 군월드푸드(민현정)입니다. 2024.07.04. 전입, 보증금 3,000,000원·월차임 500,000원으로 조사됐고, 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았지만, 제공된 배당 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경118979 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 이노밸리로26길 9, 1층114호 (각산동, 각산동1032-4자동차관련시설(주식회사세종)주건축물제1동) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사군마켓 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 65,067,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사아이엠뱅크(변경전상호:주식회사대구은행) / 3,070,950,530원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.06.25. 근저당
말소기준권리는 을구 1번 주식회사대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이고 채무자는 주식회사군마켓입니다. 이후 주식회사대구은행은 주식회사아이엠뱅크로 명칭이 변경됐고, 근저당권 일부 813,827,349원이 신용보증기금에 이전되어 있습니다. 이는 말소기준 근저당권의 일부이전으로, 제공된 분석에서는 매수인에게 별도 인수되는 금액을 잡지 않습니다.
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 군월드푸드(민현정) | 114호 | 2024.07.04 | 3,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 다만 전입일 자체가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%와 ‘시세 대비 저렴’은 다른 말
현재 최저매각가는 65,067,000원으로, 4회 유찰을 거쳐 감정가 271,000,000원의 24% 수준입니다. 숫자만 보면 하락폭이 크지만, 이 사건에는 동일하거나 유사한 근린시설의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 24%라는 사실만으로 시장가보다 싸다고 결론낼 수 없습니다.
다음 시나리오의 최저가 역시 45,546,900원, 그 다음은 31,882,829원으로 내려가지만, 낮아지는 최저가 자체가 적정가를 증명하지는 않습니다. 특히 감정평가서에는 이 건물이 근린생활시설로 이용되고, 일부 호실은 벽체 구분 없이 일단의 용도로 사용되거나 사무실로 이용되는 상태가 기재돼 있어 실제 사용·임대 형태를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,067,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,571,206원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 3,600,000,000원 | 63,495,794원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 근저당권 채권액 3,600,000,000원 중 63,495,794원만 배당되어 3,536,504,206원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 동구 각산동 소재 율암IC 남동측 인근으로, 주위는 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 일반철골구조, 지하1층·지상8층 건물 중 1층 구분상가입니다. 공동 위생설비와 화재탐지·경보설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 가장형의 평탄한 상업용 건부지로 이용 중이며, 남측과 서측으로 폭 약 10~12미터 도로와 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 공공주택지구·비행안전제6구역(전술)·녹지구역·온천공보호구역·혁신도시개발예정지구 등이 포함되어 있습니다.
- 공시지가. 1,983,000원/㎡이며 토지면적은 2,106.4㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 검증. 현재 최저가가 감정가 24%라고 해서 시장가 대비 저렴하다고 단정하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 114호 점유관계. 군월드푸드(민현정)의 점유·영업 여부와 실제 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 114호 점유자의 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본에서 최종 대조가 필요합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 사용 형태. 감정평가서에는 일부 호실의 경계가 불분명하거나 여러 호실이 일단의 용도로 사용된 정황이 기재돼 있으므로, 현황·벽체·출입구·독립사용 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 최저가 기준 근저당권 미배당이 3,536,504,206원이고, 다음 시나리오에서는 3,555,672,944원, 그 다음에는 3,569,091,062원으로 커집니다. 이는 매수인 인수액과는 별개입니다.
맺으며 — “감정가 24% ≠ 시세의 24%”
권리만 보면 핵심은 명확합니다. 2018.06.25. 근저당권이 말소기준이고, 114호 점유자는 2024.07.04. 전입으로 대항력이 없습니다. 제공된 배당 분석에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별도 문제입니다. 이미 4회 유찰되어 271,000,000원의 감정가가 65,067,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없으므로 그 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수 위험보다는 현재 상가의 실질 가치와 거래 가능 가격 검증입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격 판단은 감정가 할인율만으로 끝내기 어려운 물건입니다.
