65,067,000원
대구지방법원 2024타경118979. 대구 동구 각산동 자동차관련시설 주건축물 제1동의 1층 112호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태도 1~14호를 근린생활시설로 적고 있으며, 12~14호는 현재 일단의 사무실로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정가 271,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가격은 65,067,000원까지 내려왔습니다.
말소기준권리는 2018.06.25. 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 3,600,000,000원 근저당권입니다. 이후 대구은행은 주식회사아이엠뱅크로 상호가 변경됐고, 근저당권 중 813,827,349원이 신용보증기금에 일부 이전됐습니다. 배당 시뮬레이션은 현재 최저가에서 집행비용을 뺀 금액을 근저당에 배당하고 등기상 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 점유관계는 별도의 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경118979 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 이노밸리로26길 9, 1층112호 (각산동,각산동1032-4자동차관련시설(주식회사세종)주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 근린생활시설 · 지하1층 및 지상8층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사군마켓 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 65,067,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 3,070,950,530원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 13,013,400원 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 단순, 점유는 별도 확인
말소기준은 2018.06.25. 주식회사대구은행 근저당권입니다. 2021.12.21. 주식회사 에이케이레저의 170,000,000원 가압류가 설정됐지만 2022.05.12. 이미 말소됐고, 2024.08.16. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리입니다. 등기 데이터와 배당표 기준으로는 낙찰자가 별도로 떠안도록 계산된 권리는 없습니다.
임차·점유 확인 — 112호 3건 + 호수 미상 1건
현황조사에는 104·108·109·114·115·117호 등 다른 호수의 사업자 내역도 함께 확인됩니다. 본건은 112호이므로 아래에는 112호로 특정된 3건과, 매각물건명세서에 호수가 특정되지 않은 ‘디지컴’ 1건을 분리했습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
| 점유·임차인 | 호수 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 군에셋(민현정) | 112호 | 2023.03.10 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 더블유티비미디어(이동군) | 112호 | 2023.03.10 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 디지컴퍼니(이동군) | 112호 | 2023.03.10 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 디지컴 | 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
② 가격 비교 — 4회 유찰이 곧 ‘시세 할인’은 아니다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 271,000,000원 대비 최저가 65,067,000원이 24.01%까지 내려왔다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 4회 유찰이라는 결과 자체는 지금까지 감정가 100%·70%·49%·34% 구간에서 매수 수요가 낙찰로 연결되지 않았다는 점을 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 65,067,000원 | 24.01% | 3,536,504,206원 |
| 5회 유찰 시 | 45,546,900원 | 16.81% | 3,555,672,944원 |
| 6회 유찰 시 | 31,882,829원 | 11.76% | 3,569,091,062원 |
③ 예상배당표 (매각가 65,067,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,571,206원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 3,600,000,000원 | 63,495,794원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 65,067,000원 가정 시 근저당 채권의 미배당액은 3,536,504,206원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 점유자 ‘디지컴’의 권리관계는 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 각산동 ‘율암IC’ 남동측 인근으로, 주위는 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 일반철골구조, 일반철골조지붕의 지하1층·지상8층 건물이며 공동 위생설비와 화재탐지·경보설비가 있습니다.
- 이용. 감정평가상 1~14호는 근린생활시설입니다. 12~14호는 현재 일단의 사무실로 이용 중이며 구분상가의 공부상 면적을 기준으로 감정평가됐습니다.
- 도로. 토지는 가장형·평지로 조성돼 상업용건부지로 이용 중이며, 남측 및 서측으로 폭 약 10~12미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,983,000원/㎡입니다. 공공주택지구·온천공보호구역·비행안전제6구역(전술)·혁신도시개발예정지구 등의 제한이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 실거래 자료가 없고 이미 4회 유찰된 근린시설이므로, 최저가의 절대 수준보다 실제 임대수요·공실·개별 호수 사용 가능성과 현장 거래가격 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본 확인. ‘디지컴’의 호수·전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 본건 112호와의 관계를 먼저 확정해야 합니다.
- 112호 현장 점유 확인. 현황조사에는 주식회사 군에셋·주식회사 더블유티비미디어·주식회사 디지컴퍼니가 모두 112호, 2023.03.10.로 확인됩니다.
- 12~14호 일단 사용 확인. 감정평가서상 12~14호가 현재 하나의 사무실처럼 이용되고 있어, 112호의 독립 출입·경계·사용 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금이 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 13,013,400원입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매가격과 임대료·공실을 별도로 비교해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2018.06.25. 근저당, 2024.10.23. 신용보증기금 일부 이전 및 아이엠뱅크 상호변경 내역을 등기사항전부증명서 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 점유와 환금성
이 물건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 271,000,000원이 네 차례 유찰되며 현재 65,067,000원, 감정가의 약 24.01%까지 내려왔습니다. 등기와 배당표만 보면 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 근린시설에서는 유찰률 자체가 수익을 보장하지 않습니다. 비교 실거래가 없고, 이미 4회 유찰됐으며, 본건 112호에는 여러 사업자 기록이 존재합니다. 특히 매각물건명세서의 ‘디지컴’은 호수·전입일·보증금이 모두 미상이어서 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 감정평가서상 12~14호가 일단의 사무실로 사용되고 있다는 점까지 감안하면, 등기는 비교적 단순하지만 점유와 물리적 독립성 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
등기상 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 점유 확인은 필수. 감정가 대비 할인율만으로 접근하기보다 112호의 실제 사용상태와 ‘디지컴’의 권리관계를 확정한 뒤 최저가 65,067,000원이 현장 시세와 수익성에 맞는지 판단하는 것이 핵심입니다.
