대구지방법원 2024타경118979. 대구 동구 각산동 이노밸리로26길 9, 주건축물 제1동 1층 112호 근린생활시설입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사군마켓이며, 2018년 6월 25일 주식회사대구은행이 설정한 채권최고액 36억 원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 주식회사아이엠뱅크 (변경 전 상호: 주식회사대구은행)가 임의경매를 신청했고, 경매개시결정은 2024년 8월 16일 등기됐습니다.
등기 권리만 보면 말소기준 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 일반적인 주거용 부동산처럼 임차인 한두 명의 권리만 확인하면 끝나는 물건이 아닙니다. 같은 건물 여러 호수에 걸친 법인·사업자 점유기재가 있고, 감정평가서에는 112호를 포함한 12~14호가 일단의 사무실로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 등기 권리보다 실제 점유 범위와 임대차 관계를 확인하는 일이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경118979 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 이노밸리로26길 9, 1층 112호 (각산동, 각산동1032-4자동차관련시설(주식회사세종)주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설 · 1층 112호 |
| 소유자 | 주식회사군마켓 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 45,547,000원 (5회 유찰) |
| 최저가 비율 | 감정가 대비 16.81% |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 · 2018.06.25 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주식회사아이엠뱅크(변경 전 상호: 주식회사대구은행) / 3,070,950,530원 |
| 근저당 일부이전 | 신용보증기금 · 813,827,349원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% · 9,109,400원 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 매각으로 소멸
말소기준권리는 2018년 6월 25일 설정된 주식회사대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원으로 등기되어 있으며, 현재의 권리자 명칭은 주식회사아이엠뱅크로 변경되어 있습니다. 이 근저당권은 경매 매각으로 소멸하는 권리입니다.
갑구 3번 가압류는 2021년 12월 21일 주식회사 에이케이레저가 170,000,000원을 청구해 등기했으나, 2022년 5월 12일 해제에 따라 이미 말소됐습니다. 따라서 이를 현재 남아 있는 인수 권리로 계산해서는 안 됩니다. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 112호의 실제 사용관계 확인이 핵심
현황조사와 매각물건명세서에는 총 14건의 임차·점유 관련 기재가 있습니다. 이 중 13건은 전입신고일이 말소기준권리 설정일인 2018년 6월 25일 이후로 기재되어 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 나머지 '디지컴'은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
중요한 점은 이 14건이 모두 경매 대상인 112호의 임차인이라는 뜻은 아니라는 것입니다. 104호·108호·109호·112호·114호·115호·117호 등 여러 호수가 함께 기재되어 있습니다. 112호에 명시적으로 기재된 법인은 주식회사 군에셋, 주식회사 더블유티비미디어, 주식회사 디지컴퍼니이며, 별도로 호수 미상의 '디지컴'도 매각물건명세서에 기재되어 있습니다.
| 임차인 / 호수 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 대위·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 군프롭테크(이동군) 104호 |
2023.05.16 | 20,000,000원 / 월 1,000,000원 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 주식회사 위드군대부(이민형) 104호 |
2019.07.30 | 미상 / 월 300,000원 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 주식회사 군월드건설(이동군) 108호 |
2019.07.30 | 미상 / 월 600,000원 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 주식회사 모든에셋 (민현정) 109호 |
2019.07.30 | 미상 / 월 600,000원 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 주식회사 군에셋(민현정) 112호 |
2023.03.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 주식회사 더블유티비미디어(이동군) 112호 |
2023.03.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 주식회사 디지컴퍼니(이동군) 112호 |
2023.03.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 군월드푸드(민현정) 114호 |
2024.07.04 | 3,000,000원 / 월 500,000원 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 주식회사 군월드창업(이동군) 115호 |
2019.07.30 | 미상 / 미상 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 주식회사 군월드연구소((이동군) 115호 |
2021.10.01 | 미상 / 월 300,000원 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 리자산 주식회사(이동군) 115호 |
2020.06.08 | 5,000,000원 / 월 300,000원 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 주식회사 유브이에이(홍지영) 115호 |
2021.10.01 | 미상 / 월 300,000원 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 군월드디벨로먼트(이동군) 117호 |
2020.06.11 | 10,000,000원 / 월 800,000원 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 디지컴 호수 미상 · 주거 |
미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
※ 13건은 현황조사상 전입신고가 말소기준권리 이후인 것으로 기재되어 대항력 없음으로 표시했습니다. 모든 임차기재의 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않으며, 위 목록을 모두 112호의 독립 임차인으로 간주해서는 안 됩니다.
③ 가격·회차 분석 — 감정가 대비 비율과 시세는 별개
현재 최저매각가는 45,547,000원으로 감정가 271,000,000원의 16.81%입니다. 이미 5회 유찰된 물건이며, 감정가 대비 최저가 비율만 보면 상당히 낮아진 상태입니다. 그러나 이 비율은 감정가를 기준으로 계산한 것일 뿐, 실제 거래가격 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
이 물건은 근린생활시설 구분상가입니다. 동일 건물·동일 호수 또는 유사 상가의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지, 실제 매수 수요가 어느 수준인지 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가의 16.81%라는 이유만으로 저렴한 물건이라고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 근저당 배당 | 미배당 채권 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 45,547,000원 | 16.81% | 44,327,154원 | 3,555,672,846원 |
| 6회 유찰 시 | 31,882,899원 | 11.76% | 30,909,007원 | 3,569,090,993원 |
| 7회 유찰 시 | 22,318,029원 | 8.24% | 21,516,304원 | 3,578,483,696원 |
회차별 금액은 제공된 시나리오의 산정값입니다. 실제 다음 매각기일 및 최저매각가격은 법원의 매각공고를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (현재 최저매각가 45,547,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 2.7% 추정) | - | 1,219,846원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 3,600,000,000원 | 44,327,154원 |
| 근저당 미배당 잔액 | 3,600,000,000원 | 3,555,672,846원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 36억 원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 사건 청구금액 3,070,950,530원과 채권최고액은 서로 다른 금액이므로 실제 채권잔액과 신용보증기금으로의 일부이전 및 채권자별 배당요구를 별도로 확인해야 합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물 이용상태·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 각산동 소재 율암IC 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 각종 근린생활시설 등으로 형성된 상업시설 중심 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 남측 및 서측으로 폭 약 10~12미터 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 일반철골구조, 일반철골조지붕의 지하1층·지상8층 건물입니다. 1층 101호 외 13개호가 근린생활시설로 감정평가됐으며, 공동 위생설비와 화재탐지·경보설비 등이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가서에는 1~5호가 일단의 용도로 경계가 불분명하게 사용된 정황이 있고, 6~9호는 벽체 구분 없이 일단의 점포로 사용되다가 현재 공실이라고 기재되어 있습니다. 12~14호는 현재 일단의 사무실로 이용 중입니다. 112호의 독립적인 점포 경계와 실제 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 토지이용계획. 근린상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 녹지구역 저촉, 혁신도시개발예정지구·공공주택지구·온천공보호구역·가축사육제한구역·비행안전제6구역 등이 표시되어 있습니다.
- 토지·도로. 지목은 주차장, 토지이용상황은 상업기타로 기재되어 있습니다. 토지는 평지이며 가로장방형, 소로각지에 접하고 공시지가는 1,983,000원/㎡입니다.
- 건물 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 사용구획이 공부상 구분과 일치하는지는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린생활시설 구분상가이며, 112호를 포함한 여러 호수가 일단의 사무실로 사용되는 정황이 있습니다. 동일 호수 실거래 비교와 개별 임대수요를 확인할 수 없어 환금성 및 재매각 가격을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 통상적인 비율로 임의 계산하지 말고, 이 사건에 명시된 최저매각가격의 20%를 적용해야 합니다. 현재 최저가 기준 보증금은 9,109,400원입니다.
- 디지컴의 점유 확인. 매각물건명세서에 기재된 디지컴의 실제 점유 장소, 전입일, 보증금, 임대차계약 및 대항력 여부를 확인하세요. 이 부분이 확인되기 전에는 인수위험 0원으로 확정하지 마세요.
- 112호 점유자 확인. 주식회사 군에셋·주식회사 더블유티비미디어·주식회사 디지컴퍼니의 실제 영업 여부, 임대차계약, 보증금 및 차임 지급관계를 확인하세요. 조사상 전입일이 말소기준권리 이후라는 사실과 실제 인도 상태는 별개의 문제입니다.
- 구분상가 경계. 12~14호가 일단의 사무실로 사용 중이라는 감정평가 기재를 주의하세요. 112호의 벽체·출입문·시설물·독립 사용 가능 여부와 인도받을 수 있는 공간을 현장에서 확인해야 합니다.
- 채권자 및 배당관계. 청구금액 3,070,950,530원과 근저당 채권최고액 3,600,000,000원을 구분하고, 신용보증기금으로 일부이전된 813,827,349원의 배당관계를 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 16.81%라는 수치만으로 응찰가를 결정하지 마세요. 같은 건물 및 인근 근린상가 실거래, 임대료, 공실기간, 관리비, 재임대 가능성을 확인한 뒤 취득 부대비용까지 포함해 입찰 상한을 설정해야 합니다.
- 관리비·공과금. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하고, 당해세 및 배당에서 반영되지 않은 조세·우선변제 항목도 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서 및 실제 점유 현황을 대조한 뒤 입찰을 결정하세요.
맺으며 — “최저가가 낮아도, 확인되지 않은 점유는 남는다”
대구 2024타경118979의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018년 6월 25일 설정된 근저당권이 말소기준이고, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저매각가 45,547,000원에서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기 권리만 놓고 보면 부담이 크지 않은 물건입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 실제 점유와 구분상가의 사용 상태입니다. 112호에 복수 법인의 점유기재가 있고, 호수 미상의 디지컴은 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 감정평가서에는 112호를 포함한 12~14호가 하나의 사무실로 사용되는 것으로 기재되어 있어 독립된 점포로서의 사용 가능성과 명도 범위도 확인해야 합니다.
또한 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 동일 상가 실거래 비교가 없고 5회 유찰된 상태이므로, 실제 임대수요와 재매각 가능성을 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
