대구지방법원 2025타경8681. 대구 중구 하서동 로얄팰리스 제15층 제1507호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 220,000,000원, 현재 최저매각가격은 75,460,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준은 2021년 7월 2일 창일산업개발주식회사의 가압류이고, 이후의 정찬호 가압류와 코리아신탁 가처분, 2025년 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 ‘인수 0원’만 보고 단순한 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 2021년 8월 26일 코리아신탁주식회사 앞으로 소유권이전 신탁이 이루어졌고, 등기에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부 제2021-11563호를 통해 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시되어 있습니다. 여기에 매각물건명세서상 대지권 미등기·대지권 유무 미상이라는 별도 확인사항도 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8681 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 하서동 28-1 15층 1507호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하7층 지상22층 · 제15층 제1507호 · 사용승인일 2025.05.30 |
| 소유자 | 코리아신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 75,460,000원 (3회 유찰) |
| 사건 청구금액 | 615,522,393원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 가압류
말소기준권리는 2021.07.02. 접수된 창일산업개발주식회사 가압류 5,766,223,800원입니다. 이후 정찬호의 가압류 200,124,000원, 코리아신탁주식회사의 가처분, 2025년 창일산업개발주식회사의 강제경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 2021년 정성준의 강제경매개시결정은 2022.01.27. 말소되었고, 국의 압류도 2022.05.13. 말소되었습니다.
② 임차·점유 — 신고 내역과 현장 미상은 구분해야 한다
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상이고, 현장조사 당시 소유자 및 점유자가 부재해 내부구조와 이용상황도 공부상 도면과 인근 주민 탐문에 의존했습니다. 따라서 ‘임차인 신고 없음’을 실제 점유관계까지 확정된 것으로 확대해석해서는 안 됩니다.
③ 대지권 — 이 사건의 핵심 확인사항
따라서 최저가가 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 대지권의 실체와 귀속을 확인하지 않은 상태에서는 단순한 ‘할인율’보다 권리관계 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,758,280원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 창일산업개발주식회사 | 5,766,223,800원 | 73,701,720원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 정찬호 | 200,124,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 10번 · 창일산업개발주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 청구액 합계 5,966,347,800원 중 예상 배당액은 73,701,720원이고, 미배당액은 5,892,646,080원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 5,892,646,080원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 52,822,000원 | 51,471,204원 | 5,914,876,596원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 36,975,400원 | 35,909,843원 | 5,930,437,957원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 제공된 시뮬레이션에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 이 수치가 대지권 유무나 신탁원부 확인을 대신하는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 사용승인일은 2025.05.30입니다.
- 위치. 대구광역시 중구 서문로1가 소재 대구종로초등학교 남서측 인근으로, 학교·오피스텔·각종 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 대중교통 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·난방·주차타워 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 폭 약 30미터, 북측 폭 약 12미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 13필지 일단의 부정형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 용도지역은 중심상업지역입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며, 상대보호구역·시가지경관지구(중심)에 저촉되고 대로2류에 접합니다.
- 공시지가. 3,565,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인. 대지권 미등기·유무 미상이라는 매각물건명세서 기재를 우선 확인하고, 대지권의 실체와 귀속관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 코리아신탁주식회사 명의의 소유권이전 신탁과 신탁원부 제2021-11563호의 관리·처분 조항을 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 소유자 및 점유자가 부재했습니다. 실제 점유자와 임대차 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
- 면적 대조. 등기사항증명서와 집합건축물대장의 전유면적이 다소 상이하다는 기재를 확인하고 입찰 대상의 면적을 원본으로 대조해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·신탁원부 등 입찰 직전의 원본 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 사건은 감정가 220,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 75,460,000원까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 숫자만 보면 진입가격이 크게 낮아진 사건입니다. 그러나 실거래 자료가 없어 현재 가격의 시장 대비 우위를 확인할 수 없고, 매각물건명세서에는 대지권 미등기·유무 미상이 명시되어 있습니다. 또한 현재 소유자는 코리아신탁주식회사이며 등기 자체가 신탁원부 확인을 요구하고 있습니다.
따라서 결론은 “등기상 인수액은 0원이지만, 권리 확인이 끝난 물건은 아니다.”입니다. 이 사건의 우선순위는 추가 유찰 여부가 아니라 대지권과 신탁원부, 실제 점유관계를 원본으로 확인하는 것입니다. 그 확인이 끝난 뒤에야 75,460,000원의 가격을 평가할 수 있습니다.
