대구지방법원 2025타경8681. 대구 중구 하서동 로얄팰리스 제15층 제1532호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 현재 등기상 소유자는 수탁자인 코리아신탁주식회사이고, 최초 소유권보존 명의자는 두류홀딩스주식회사입니다. 말소기준으로 제시된 권리는 2021.07.02 접수된 창일산업개발주식회사의 가압류 5,766,223,800원이며, 이후 코리아신탁주식회사의 가처분과 2025.07.18 강제경매개시결정이 이어집니다. 배당 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
하지만 권리분석의 핵심은 “인수액 0원” 한 줄이 아닙니다. 2021.08.26 코리아신탁주식회사 앞으로 소유권이전 신탁이 등기됐고, 등기기록에도 임대차 등 법률행위를 확인하려면 신탁원부 제2021-11588호를 함께 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다. 여기에 매각물건명세서상 대지권 미등기이며 대지권 유무를 알 수 없음이라는 특이사항까지 있어, 단순 저가 낙찰형으로 보기에는 확인해야 할 권리 요소가 적지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8681 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 하서동 28-1 외 12필지 제15층 제1532호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔 · 지하7층 지상22층 건물의 15층 |
| 소유자 | 코리아신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 78,890,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 사건 청구액 | 615,522,393원 |
| 말소기준 가압류 | 창일산업개발주식회사 · 청구금액 5,766,223,800원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인일 | 2025.05.30 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원보다 신탁·대지권 확인이 중요
임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 감정평가 현장조사 당시 소유자와 점유자가 부재해 내부구조와 이용상황은 공부상 도면 및 인근주민 탐문에 의존했습니다. 따라서 보증금·전입·확정일자를 확인할 구체적 임차인 자료는 없고, 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 근거도 없습니다. 반대로 실제 점유관계가 확정됐다고 볼 수도 없으므로 현황과 점유를 별도로 확인해야 하는 사건입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
이 물건은 감정가 230,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가가 78,890,000원까지 내려왔습니다. 비율로는 감정가의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 55,223,000원, 5회 유찰 시 38,656,100원으로 계산돼 있습니다.
그러나 이 사건에서는 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 주거용 오피스텔이라는 용도, 3회 유찰이라는 시장 반응, 신탁등기와 대지권 미등기라는 확인사항이 동시에 존재합니다. 따라서 현재 최저가의 적정성은 실제 거래 가능한 현장 시세와 권리 확인 결과를 함께 놓고 판단해야 합니다. 감정가의 34.3%라는 비율만으로 등급을 높게 줄 수 없는 이유입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 78,890,000원 | 34.3% | 5,689,153,820원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 55,223,000원 | 24.01% | 5,712,394,814원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 38,656,100원 | 16.81% | 5,728,663,510원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,820,020원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 창일산업개발주식회사 | 5,766,223,800원 | 77,069,980원 |
| 3. 갑구 5번 · 창일산업개발주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 78,890,000원 가정 시 집행비용 1,820,020원을 제외한 77,069,980원이 창일산업개발주식회사 가압류 채권에 배당되고, 채권 미배당액은 5,689,153,820원입니다. 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 지하7층·지상22층입니다. 사용승인일은 2025.05.30입니다.
- 주위환경. 대구광역시 중구 서문로1가 소재 대구종로초등학교 남서측 인근이며, 부근은 학교·오피스텔·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 대중교통 접근성 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 13필지 일단의 부정형 토지로, 남측 폭 약 30미터 및 북측 폭 약 12미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·도시지역·방화지구·시가지경관지구(중심) 등에 해당하며, 일부는 대로2류 및 대구종로초등학교 상대보호구역과 관련됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·부정형이며 공시지가는 3,565,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·난방·주차타워 설비 등이 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 코리아신탁주식회사 명의 신탁등기와 신탁원부 제2021-11588호의 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 입찰 전에 대조하세요.
- 대지권 확인. 대지권 미등기이며 대지권 유무를 알 수 없다고 명시돼 있습니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있다는 점과 함께 원본 서류를 확인하세요.
- 면적 차이 확인. 부동산등기사항증명서상의 면적과 집합건축물대장상 전유면적이 다소 상이하다고 기재돼 있고, 감정평가는 집합건축물대장상 면적을 적용했습니다.
- 점유관계 확인. 임대관계는 미상이며 현장조사 당시 소유자와 점유자가 부재했습니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 주거용 오피스텔의 실제 거래 가능한 현장 시세를 별도로 대조하세요.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재까지 3회 유찰된 만큼 권리·대지권·점유·상품성 중 시장이 부담스러워한 요소가 무엇인지 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 230,000,000원이 3회 유찰을 거쳐 78,890,000원, 즉 34.3%까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리분석의 결론은 가격표 하나로 끝나지 않습니다. 코리아신탁주식회사 명의 신탁등기, 대지권 미등기·유무 미상, 임대관계 미상이라는 확인 포인트가 동시에 존재합니다.
따라서 이 물건은 “감정가 대비 많이 빠졌으니 싸다”가 아니라, 권리와 대지권을 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 오피스텔로 보는 편이 맞습니다. 현재 산정상 인수액이 0원이라는 점은 분명한 장점이지만, 3회 유찰과 별도 확인사항을 감안하면 보수적으로 접근해야 할 사건입니다.
