대구지방법원 2025타경8681. 대구광역시 중구 하서동 28-1 외 12필지에 있는 제15층 제1535호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 220,000,000원이지만 세 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 75,460,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2021.07.02. 창일산업개발주식회사의 가압류이고, 이후 가처분과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
그러나 단순히 “3회 유찰·인수 0원”만 보고 접근하기엔 확인할 부분이 큽니다. 현재 소유자는 코리아신탁주식회사(수탁자)이고 신탁등기가 존재하며, 등기기록에도 부동산에 관한 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 기재돼 있습니다. 여기에 매각물건명세서상 대지권 미등기이며 대지권 유무도 알 수 없음이 명시돼 있어, 입찰 전 서류 확인의 중요도가 높은 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8681 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 하서동 28-1 15층 1535호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 코리아신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 75,460,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 615,522,393원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 철근콘크리트슬래브지붕 · 지하7층 지상22층 · 사용승인일 2025.05.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 가압류
말소기준권리는 2021.07.02. 갑구 2번 가압류로, 채권자는 창일산업개발주식회사이며 청구금액은 5,766,223,800원입니다. 이후 2021.08.26. 코리아신탁주식회사의 가처분은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 2025.07.18. 강제경매개시결정도 소멸 대상입니다. 배당 시뮬레이션상 현재 회차에서 매수인에게 별도로 넘겨지는 금액은 0원입니다.
② 점유·임대관계 — 확인된 임차인은 없지만 ‘미상’
확인된 임차인 목록은 없고 배당 계산에도 임차보증금 인수액은 반영되지 않았습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 임대관계가 미상으로 기재됐고, 소유자 및 점유자의 부재로 내부구조와 이용상황도 공부상 도면 및 인근 주민 탐문조사에 의했습니다. 따라서 “임차인 없음”으로 단정하기보다 실제 점유자·임대차 존재 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,758,280원 |
| 갑구 2번 가압류 · 창일산업개발주식회사 | 5,766,223,800원 | 73,701,720원 |
| 갑구 5번 가압류 · 창일산업개발주식회사 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 75,460,000원을 가정하면 집행비용 1,758,280원과 갑구 2번 가압류 채권에 73,701,720원이 배당되고, 미배당액은 5,692,522,080원으로 계산됩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 서문로1가 소재 대구종로초등학교 남서측 인근으로, 주변은 학교·오피스텔·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 대중교통 접근성 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 위생·급배수·승강기·소방·난방·주차타워 설비가 돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 30미터, 북측으로 폭 약 12미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 13필지 일단의 부정형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 용도지역은 중심상업지역입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·상대보호구역 등이 적용되며 공시지가는 3,565,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인. 대지권 미등기이고 대지권 유무를 알 수 없다는 점을 원본 서류와 관련 공부에서 다시 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2021-11591호의 목적·수익자·관리·처분 조항을 반드시 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 소유자·점유자가 부재했습니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 등기사항증명서 면적과 집합건축물대장상 전유면적이 다소 상이하므로 입찰 목적물 범위를 정확히 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 배당 원본 대조. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 가격보다 서류 확인이 먼저”
이 물건의 첫인상은 분명 강합니다. 감정가 220,000,000원짜리 주거용 오피스텔이 3회 유찰돼 75,460,000원까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 낮은 최저가가 곧 안전한 매수 가격을 뜻하지는 않습니다. 대지권이 미등기이고 유무도 확인되지 않았으며, 현재 소유권은 신탁 형태이고 임대관계도 미상입니다. 더구나 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 시장가격 대비 실제로 저렴한지도 확인되지 않습니다. 결론은 가격은 매력적으로 보이지만, 서류와 점유 확인이 선행돼야 하는 C등급 물건입니다.
