대구지방법원 2025타경8681. 대구광역시 중구 하서동 28-1 외 12필지에 위치한 제15층 제1536호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 220,000,000원이고 3회 유찰되어 현재 최저매각가격은 75,460,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2021.07.02 창일산업개발주식회사 가압류 5,766,223,800원이며, 이후 가처분과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 ‘최저가가 많이 내려갔다’는 숫자 하나만으로 판단하기 어렵습니다. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 75,460,000원이 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없고, 매각물건명세서에는 대지권 미등기이며 대지권 유무 자체를 알 수 없다고 명시되어 있습니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있지만, 입찰 전 신탁원부와 대지권 관계를 반드시 원본으로 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8681 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 하서동 28-1 15층 1536호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 코리아신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 75,460,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 615,522,393원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 말소기준권리 | 2021.07.02 갑구 2번 가압류 · 창일산업개발주식회사 · 5,766,223,800원 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 대지권 유무 알 수 없음 · 최저매각가격에는 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 가압류
말소기준은 2021.07.02 접수된 창일산업개발주식회사의 가압류 5,766,223,800원입니다. 그 뒤 2021.08.26 코리아신탁주식회사의 가처분과 2022.01.05 사해행위 관련 가처분, 2025.07.18 강제경매개시결정이 이어졌고, 제공된 권리판단상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 신고 임차인은 없지만 현장관계는 미상
임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가 현장조사에서는 소유자와 점유자가 부재해 내부구조 및 이용상황을 공부상 도면과 인근 주민 탐문에 의존했고, 임대관계 역시 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 ‘임차인 표에 올라온 사람이 없다’는 사실과 ‘현실 점유자가 없다’는 판단은 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,758,280원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 창일산업개발주식회사 | 5,766,223,800원 | 73,701,720원 |
| 2. 갑구 6번 권리 · 창일산업개발주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 75,460,000원을 전액 배당재원으로 가정하면 집행비용 1,758,280원을 제외한 73,701,720원이 가압류 채권에 배당되고, 해당 채권의 미배당액은 5,692,522,080원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 5,692,522,080원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 52,822,000원 | 51,471,204원 | 5,714,752,596원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 36,975,400원 | 35,909,843원 | 5,730,313,957원 | 0원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 매각가는 52,822,000원, 두 차례 더 진행되면 36,975,400원까지 내려가는 시나리오입니다. 그러나 이 사건은 현재 자료만으로 가격이 시장 대비 어느 위치인지 판단할 수 없습니다. 유찰 횟수와 감정가 대비 비율은 가격 자체의 절대적 메리트를 보장하지 않습니다.
⑤ 물건 특성·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조·철근콘크리트슬래브지붕, 지하 7층·지상 22층 건물의 15층이며 사용승인일은 2025.05.30입니다.
- 주위환경. 대구종로초등학교 남서측 인근으로 학교, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 대중교통 접근성 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 폭 약 30미터, 북측 폭 약 12미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며 일부 시가지경관지구(중심) 및 대로2류, 상대보호구역과 관계됩니다.
- 토지. 13필지 일단의 부정형 토지로 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 공시지가는 3,565,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않고, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기이고 유무도 알 수 없다고 명시되어 있습니다. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있다는 문구와 별개로, 실제 권리관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 부동산등기사항증명서상의 면적과 집합건축물대장상의 전유면적이 다소 상이하고, 감정평가는 집합건축물대장상의 면적을 기준으로 했습니다.
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2021-11592호의 목적·수익자·관리·처분조항과 임대차 권한을 확인하세요.
- 점유 확인. 현장조사 당시 소유자 및 점유자 부재, 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 현재 자료에는 실거래 비교값이 없습니다. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 인근 동일 용도·면적의 최신 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “34.3%라는 숫자보다 권리의 빈칸을 먼저 본다”
이 물건의 현재 최저가는 75,460,000원으로 감정가 220,000,000원의 34.3%입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수금액은 0원이고, 말소기준 이후의 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 가격 메리트를 뒷받침할 실거래 자료가 없고, 대지권 미등기·대지권 유무 미상, 신탁원부 확인 필요, 현장 점유·임대관계 미상이라는 요소가 겹칩니다.
따라서 이 사건의 결론은 ‘3회 유찰이라 싸다’가 아니라 “인수액은 0원이지만, 대지권·신탁·점유를 해소하기 전까지는 저가라는 숫자만으로 접근하기 어렵다”입니다. 특히 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있다는 문구가 곧바로 대지권의 법적 존재와 취득을 확정해 주는 것은 아니므로, 입찰 여부는 관련 원본 확인 뒤 결정하는 편이 타당합니다.
