수원지방법원 2026타경50124. 경기도 시흥시 배곧동 206-3, 배곧두손지젤타워 2층 A207호 근린시설입니다. 신청채권자는 고창군수산업협동조합이며 청구금액은 685,726,333원입니다. 등기상 소유자는 박준철 씨이고, 2024년 9월 11일 신탁등기 말소와 소유권이전이 이루어진 뒤 같은 날 고창군수산업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다.

을구에는 동일한 근저당권자 명의의 채권최고액 816,000,000원 근저당권이 두 건 등재되어 있습니다. 이후 서울보증보험, 한국무역보험공사, 신한카드, 국민은행 등의 가압류가 추가됐습니다. 매각 시 소멸로 표시된 권리가 다수이지만, 말소기준권리 산정과 과거 압류의 말소 이력이 서로 맞지 않는 부분이 있어 원본 등기부와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.

권리 외에도 주의할 점이 있습니다. 감정평가서에 따르면 A207호부터 A210호까지는 현재 벽체 구분 없이 하나의 영업장(사무실 등)으로 사용 중입니다. 개별 구분건물의 독립성은 분양 당시 존재했고 경계벽 복원이 가능하다고 평가됐지만, 낙찰 후 실제 복원 범위와 비용, 점유자 명도 문제는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류 말소 이력과 기준권리부터 재확인

현재 등기상 확인되는 주요 담보권은 다음과 같습니다.

두 근저당권은 권리자가 동일하고 채권최고액도 각각 816,000,000원입니다. 특히 2번 등기는 1번 근저당권의 목적물에 추가된 것으로 기재되어 있으며, 공동담보 관계가 확인됩니다. 따라서 두 등기의 채권최고액을 서로 독립된 실제 채무로 단순 합산해서는 안 됩니다. 실제 피담보채권 잔액과 공동담보 범위는 채권계산서 및 신탁·공동담보 관련 원부로 확인해야 합니다.

이후의 주요 가압류는 다음과 같습니다.

• 2025.09.15. 서울보증보험주식회사 가압류 300,000,000원.
• 2025.12.18. 한국무역보험공사 가압류 270,000,000원.
• 2025.12.24. 서울보증보험주식회사 가압류 1,044,180,000원.
• 2026.02.23. 신한카드 주식회사 가압류 30,122,657원.
• 2026.03.05. 주식회사 국민은행 가압류 195,297,942원.

위 가압류와 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 말소기준권리의 확정이 선행되어야 하며, 당해세 등 법정 우선권리의 배당은 별도 검토 대상입니다.

② 임차인 분석 — 2건 중 1건은 대항력 판단 불가

임차관계는 2건이 기재되어 있습니다. 센티오 주식회사는 전입일과 보증금이 확인되지만, 다른 주식회사는 주거 점유로 기재되어 있을 뿐 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 특히 두 번째 점유자는 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.

1) 센티오 주식회사

보증금 24,000,000원, 월세 3,300,000원이며 전입일은 2024.12.19입니다. 권리분석상 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 확정일자도 확인되지 않으므로 우선변제권까지 인정되는 것으로 단정할 수 없습니다. 보증금 2,400만원을 매수인이 자동으로 인수하는 구조로 볼 근거는 없습니다.

2) 주식회사 — 미상 점유자

주거 용도로 점유하는 것으로 기재되어 있지만 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 없다고 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 실제 점유자, 임대차계약서, 주민등록 전입세대, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 이 임차관계는 센티오 주식회사의 권리판정과 별개로 조사해야 합니다.

③ 시세·가격 판단 — 신건 가격보다 배당과 물건 상태가 먼저

현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 212,000,000원인 신건입니다. 다만 이 물건은 비교 가능한 실거래 가격을 기준으로 감정가의 고저를 판단할 수 있는 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 신건 가격이 시세보다 저렴하다거나 비싸다는 결론을 내릴 수 없습니다.

이 물건의 가격 판단은 다음 세 가지를 함께 검토해야 합니다.

• 임차인 인수 가능성. 보증금 미상인 주식회사의 대항력과 실제 보증금이 확인되어야 실질취득액을 산정할 수 있습니다.
• 전유부분 복원비용. A207~A210호가 하나의 영업장으로 사용되고 있어 개별 호실의 경계 복원과 원상회복 비용을 검토해야 합니다.
• 공매·법원경매 병행 여부. 공매공고 부기등기의 현재 효력과 절차 진행 여부를 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)

배당 추정상 집행비용 3,768,000원을 제외한 208,232,000원이 고창군수산업협동조합 근저당권에 배당됩니다. 후순위 채권에는 배당이 없으며 소유자 잔여금도 0원입니다. 배당 추정에 반영된 채권 총액은 3,471,600,599원, 총 배당액은 208,232,000원, 미배당액은 3,263,368,599원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 채권 회수 악화가 먼저

현재 회차에서 2회 유찰 시나리오까지 매각가가 낮아질수록 채권자 배당액은 감소합니다. 총 미배당액은 신건 기준 3,263,368,599원에서 2회 유찰 시 3,338,620,119원으로 증가하는 구조입니다.

신청채권자인 고창군수산업협동조합의 청구금액은 685,726,333원입니다. 신건 배당 시뮬레이션에서 신청채권자에게 돌아가는 금액은 208,232,000원으로, 청구금액 전액을 충족하지 못합니다. 1회 및 2회 유찰 시나리오에서도 신청채권자 배당액은 각각 166,425,600원, 132,980,480원으로 감소합니다.

⑥ 입지·건물 상태·환금성 메모

• 입지. 배곧고등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지 및 공원 등이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 북서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 6층·지상 17층 건물입니다. 사용승인일은 2018.04.06입니다.
• 설비. 기본 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 및 주차장설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 평지의 사다리형 토지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 일반상업지역입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역에 해당하며 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 외국인 등의 주택거래에 한정된 토지거래계약허가구역 사항이 기재되어 있습니다.
• 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 근린시설은 실제 임대수요와 호실의 독립적 이용 가능성이 중요합니다. 현재 207~210호가 하나의 영업장으로 사용되는 상태이므로 개별 호실로 임대·매각할 수 있는 상태인지 확인해야 합니다.

⑦ 핵심 물건 하자 — A207~A210호 경계벽 복원 문제

이 사건에서 일반적인 권리분석 못지않게 중요한 부분이 전유부분의 독립성입니다.

감정평가서상 건축물대장과 건축물현황도를 통해 경계벽 복원이 가능하고 비교적 용이할 것으로 평가되어 있습니다. 다만 이는 복원 가능성에 대한 평가이지, 비용과 공사 범위가 확정됐다는 의미는 아닙니다.

• 경계 확인. A207호의 전유부분 경계와 현관문 위치, 공용부분 침범 여부를 현장에서 확인합니다.
• 복원 견적. 석고보드 등 경계구분 재료비와 인건비를 포함한 칸막이 복원 견적을 받아야 합니다.
• 점유자 확인. 통합 영업장 전체를 누가 사용하고 있는지, A207호를 실제로 점유하는 사람이 누구인지 구분해야 합니다.
• 임대차 확인. 센티오 주식회사와 별도 주거 점유 주식회사의 계약 범위가 A207호에 해당하는지 확인해야 합니다.
• 사용 가능성. 복원 후 독립된 근린시설로 임대하거나 영업할 수 있는지 건축물현황도와 현장 상태를 대조해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 확인. 2019.12.02 시흥시 압류가 2024.09.24 말소된 이력이 있으므로, 해당 압류를 현재 유효한 기준권리로 단정하지 말고 매각물건명세서와 등기부를 대조하세요.
• 근저당 채무 확인. 고창군수산업협동조합 명의의 816,000,000원 근저당권 두 건은 공동담보 및 추가 설정 관계가 있으므로 실제 피담보채권 잔액과 중복 여부를 확인하세요.
• 미상 임차인 조사. 주거 점유로 기재된 주식회사의 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요. 대항력 가능성을 배제하면 안 됩니다.
• 센티오 임대차 확인. 보증금 24,000,000원과 월세 3,300,000원, 전입일 2024.12.19를 기준으로 실제 계약 및 점유 범위를 확인하세요.
• 통합 사용 상태. A207~A210호의 경계벽 복원 가능 여부와 실제 공사비, 개별 호실의 독립적 사용 가능성을 확인하세요.
• 공매 교차 확인. 한국자산관리공사의 공매공고 2023-17379-001 진행 상태와 법원경매의 관계를 확인하세요.
• 당해세 및 체납액. 국세·지방세 압류 3건의 이력과 당해세 해당 여부를 확인하세요. 당해세에 해당하면 매각대금에서 선순위로 차감되어 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
• 명도 및 관리비. 통합 영업장 점유자와 실제 임대차 관계를 확인하고, 체납 관리비 및 인도에 필요한 비용을 별도로 조사하세요.
• 배당표 재검토. 집행비용, 근저당권의 실제 채권액, 임차인 최우선변제 및 조세채권을 반영해 예상배당을 다시 계산하세요.

맺으며 — “신건 가격보다 권리·점유·복원이 먼저”

배곧두손지젤타워 A207호는 감정가와 최저가가 2억 1,200만원인 신건입니다. 그러나 배당 추정에서는 매각대금 대부분이 고창군수산업협동조합 근저당권에 배당되고, 총 채권 미배당액은 32억 6,336만원을 넘습니다.

더 중요한 문제는 두 가지입니다. 첫째, 2019년 시흥시 압류가 기준권리로 산정되어 있지만 실제 등기에는 2024년 말소 이력이 존재합니다. 둘째, 임차관계 2건 가운데 한 건은 보증금과 전입일을 확인할 수 없어 인수 위험을 확정할 수 없습니다.

여기에 A207~A210호가 벽체 없이 통합 사용되는 현황과 공매공고 부기등기까지 있습니다. 개별 호실로 복원할 수 있다는 감정평가서의 판단만으로 실제 복원비용이나 명도 문제가 해결되는 것은 아닙니다.