수원지방법원 2026타경50124. 경기도 시흥시 배곧동 배곧두손지젤타워 2층 에이210호는 아파트가 아닌 근린시설입니다. 소유자는 박준철이며, 고창군수산업협동조합의 임의경매로 매각이 진행됩니다. 감정가와 최저매각가는 모두 220,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기부를 살펴보면 고창군수산업협동조합의 근저당권과 여러 건의 가압류가 남아 있습니다. 특히 서울보증보험, 한국무역보험공사, 롯데카드, 국민은행 등의 청구채권이 상당한 규모로 누적됐습니다. 그러나 채권 규모가 크다는 사실과 매수인이 해당 채무를 인수한다는 것은 별개의 문제입니다. 일반적으로 매각으로 소멸하는 후순위 채권의 미배당액은 매수인에게 자동으로 이전되지 않습니다.
오히려 이 사건에서 먼저 확인할 부분은 210호의 실제 점유자, 임차인의 대항력, 인접 호실과의 통합 이용 상태입니다. 감정평가 및 매각물건명세서상 207~210호가 구분벽 없이 하나의 영업장으로 이용되고 있어, 낙찰 후 210호만 독립적으로 사용하거나 임대하는 과정에 추가 확인과 비용이 필요할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50124 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 206-3 배곧두손지젤타워 2층 에이210호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 서울대학로278번길 70 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 2층 |
| 현재 이용상태 | 에이207~210호를 벽체 구분 없이 일단의 영업장(사무실 등)으로 이용 |
| 건물 규모 | 지하 6층 · 지상 17층 · 철근콘크리트구조 |
| 사용승인일 | 2018.04.06 |
| 소유자 | 박준철 (2024.09.11 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 고창군수산업협동조합 |
| 청구금액 | 685,726,333원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 채권은 소멸해도 점유 위험은 별도
고창군수산업협동조합의 2024.09.11 근저당권에는 816,000,000원의 채권최고액이 기재돼 있습니다. 담보목적물에는 에이207호·208호·209호 등이 공동담보로 기재돼 있으며, 2024.10.14에도 같은 채권자의 채권최고액 816,000,000원 근저당권이 추가 설정됐습니다.
두 근저당권이 동일 채무를 담보하는 추가설정 관계인지 확인해야 합니다. 채권최고액 816,000,000원씩을 단순 합산해 서로 독립된 실제 채무라고 단정할 수는 없습니다. 공동담보목록과 피담보채무의 범위는 별도 확인 대상입니다.
2025년 이후의 서울보증보험·한국무역보험공사·롯데카드·국민은행 가압류 및 경매개시결정은 선행 근저당권을 기준으로 후순위 권리에 해당하며, 일반적인 매각 소멸 대상입니다. 다만 조세채권의 법정기일과 배당순위, 임차인의 대항력 등은 등기 순서만으로 모두 판단할 수 없습니다.
② 임차인·점유 분석 — 가장 먼저 풀어야 할 문제
점유·임차 관련 기재는 2건입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않았으므로 중복신고로 제외할 항목은 없지만, 두 기재가 모두 에이210호의 별도 임차인을 뜻하는 것은 아닙니다. 확인된 법인 임차인은 에이207호로 표시되어 있고, 다른 법인 명의 기재는 점유 호수와 계약조건이 특정되지 않았습니다.
| 성명 / 점유 | 전입·신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 센티오 주식회사 2층 에이207호 |
2024.12.19 | 24,000,000원 | 3,300,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확인
선행 근저당권보다 후순위 신고 |
| 주식회사 점유 호수 미상 · 주거 기재 |
미상 | 미상 | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
전입일·보증금·점유범위 확인 필요 |
현재 계산상 인수액은 0원이지만 이는 확인되지 않은 임차권이 없다는 가정에 따른 금액입니다. 만약 선순위 대항력 임차인이 확인되고 보증금이 매각대금에서 전액 배당되지 않는다면, 매수인의 실질취득비용은 낙찰가와 인수할 미배당 보증금을 합한 금액으로 다시 계산해야 합니다. 특히 인수형 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 증가해 총취득액이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.
③ 점포 독립성 — 207~210호가 하나의 영업장
이 물건은 개별 구분등기가 존재하지만 실제 현장에서는 에이207호부터 에이210호까지 벽체 구분 없이 하나의 영업장으로 이용되고 있습니다. 현관문에는 호별 표식이 있지만 내부가 물리적으로 독립되어 있지 않은 상태입니다.
| 등기·표시 | 에이207호~에이210호 각각 호별 구분 |
|---|---|
| 실제 이용 | 벽체 구분 없는 일단의 영업장(사무실 등) |
| 구조상 독립성 | 분양 당시에는 경계벽 등으로 독립성이 있었던 것으로 조사 |
| 현재 상태 | 편의상 이용으로 독립성이 일시적으로 상실된 것으로 감정 |
| 복원 가능성 | 건축물대장·현황도에 따라 비교적 용이하게 복원 가능하다는 감정 의견 |
| 예상 추가 부담 | 칸막이 설치 재료비·인건비 등 별도 비용 발생 가능 |
④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,880,000원 |
| 1. 근저당 · 고창군수산업협동조합(을구 1) | 816,000,000원 | 216,120,000원 |
| 2. 근저당 · 고창군수산업협동조합(을구 2) | 816,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국무역보험공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 30,405,076원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 1,044,180,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 195,297,942원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 최저가 220,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액 3,880,000원을 제외한 216,120,000원이 선순위 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 후순위 채권자에게 돌아갈 금액과 소유자 잔여금은 모두 0원으로 산정됩니다.
청구채권 합계는 3,471,883,018원, 예상 채권자 배당액은 216,120,000원, 예상 미배당액은 3,255,763,018원입니다. 다만 공동담보·추가설정 근저당의 채권액 중복 가능성과 실제 채권 잔액을 확인해야 하므로, 이 미배당액을 확정된 실채무 잔액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 실질취득은 구별
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 220,000,000원 | 216,120,000원 | 3,255,763,018원 | 0원* |
| 1회 유찰 (80%) | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 3,299,147,018원 | 0원* |
| 2회 유찰 (64%) | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 3,333,854,218원 | 0원* |
* 인수액 0원은 계산상 가정값입니다. 임차권·점유관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있으며, 별도 취득비용과 점포 원상복구 비용은 포함되지 않습니다. 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 유찰이나 후속 매각기일이 확정됐다는 의미는 아닙니다.
유찰되면 최저매각가는 176,000,000원, 140,800,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 하지만 낙찰가 하락을 곧바로 시세 대비 저가 매수 기회라고 해석할 근거는 없습니다. 이 근린시설의 실거래가, 현재 임대수익, 공실 수준 및 실질 취득 후 비용을 함께 확인해야 합니다.
특히 선순위 대항력 임차인이 발견된다면 낙찰가 하락에 따라 인수보증금이 늘어날 수 있습니다. 따라서 유찰 시나리오의 최저가만 비교하지 말고 인수보증금과 복원·명도비용을 포함한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
⑥ 가격 판단 — 시세 검증 전에는 보류
현재 최저매각가는 220,000,000원입니다. 그러나 에이210호와 비교할 수 있는 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않았으므로, 감정가 대비 할인 여부만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
또한 해당 호실은 일반 주거용 아파트가 아니라 2층 근린시설입니다. 가격 판단에는 실제 사용 용도, 임대수요, 공실 가능성, 주변 상가 거래가격 및 임대수익률, 매도 시 환금성 등이 영향을 미칩니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 시흥시 배곧동 배곧고등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔·근린생활시설·아파트단지·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 15m의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 외국인 등의 주택거래에 한정된 토지거래계약 허가 관련 사항도 표시돼 있습니다.
- 건물. 2018.04.06 사용승인된 지하 6층·지상 17층 철근콘크리트구조 건물입니다.
- 토지. 사다리형 평지의 주상용 건부지이며, 토지면적은 4,303㎡, 공시지가는 2,571,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았으나, 인접 호실 간 경계벽이 없는 현재 이용 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 2층 근린시설이라는 용도와 통합 영업장 구조상, 개별 호실의 독립적인 매매·임대 가능 여부가 중요합니다. 실제 거래가격과 매수 수요를 확인하기 전까지 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2020.04.03 시흥시 압류는 이미 말소됐습니다. 현재 유효한 선행 권리인 2024.09.11 근저당권을 중심으로 등기부 원본과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 점유자 확인. 센티오 주식회사는 207호로 기재돼 있습니다. 210호를 실제 점유하는 사람 또는 법인이 누구인지 현장에서 특정해야 합니다.
- 미상 임차인 조사. 전입일·보증금·점유범위가 불명확한 법인 명의 기재를 확인하고 대항력·우선변제 및 낙찰자 인수 여부를 재판단해야 합니다.
- 경계벽 복원. 에이207~210호의 실제 도면과 현황을 비교하고, 210호의 독립 사용을 위한 공사 범위와 비용을 확인하세요.
- 명도 가능성. 현재 통합 영업장 운영 주체와 계약관계를 파악하고, 일부 호실만 낙찰받을 경우 독립 인도가 가능한지 검토하세요.
- 공동담보 분석. 고창군수산업협동조합 근저당권의 공동담보목록 및 추가설정 관계, 실제 피담보채무 잔액을 확인하세요.
- 조세채권. 말소된 압류의 경위와 별개로 미납 국세·지방세 및 배당에서 우선하는 조세의 존재 여부를 확인하세요.
- 시세·임대수익. 배곧두손지젤타워 내 유사 근린시설의 실거래·매물가격, 실제 임대료와 공실 현황을 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
- 관리비·추가비용. 공용부분 미납 관리비와 설비 분리·원상복구·명도에 드는 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서와 법원 매각조건을 최종 대조하세요.
맺으며 — “미배당 32억보다 무서운 것은 확인되지 않은 점유와 구조”
이 사건은 거액의 가압류가 다수 존재하지만, 일반적인 후순위 채권 소멸 원칙을 고려하면 채권 미배당액 3,255,763,018원 자체를 매수인 인수액으로 볼 수는 없습니다. 배당표상 인수액도 0원으로 계산됩니다.
문제는 그 숫자가 확정된 안전을 의미하지 않는다는 점입니다. 점유 관련 기재 중 한 건은 전입일과 보증금이 불명확하고, 207~210호는 벽체 없이 통합 영업장으로 사용되고 있습니다. 이 때문에 대항력 있는 점유자가 존재하는지, 210호만 독립적으로 인도받아 사용할 수 있는지 확인하지 않고 입찰하는 것은 위험합니다.
여기에 객관적인 실거래 비교가격도 확인되지 않았습니다. 신건 최저가 220,000,000원이 합리적인지 판단할 근거가 부족하고, 유찰에 따른 가격 하락만으로 수익성을 보장할 수도 없습니다.
결론은 조건부 보류입니다. 권리관계는 일부 정리 가능성이 있지만, 미상 임차인의 대항력·점유 호수, 통합 영업장 분리 가능성, 공동담보 관계, 실제 시세를 확인한 뒤에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 현재 단계에서는 권리 안정성보다 미확인 위험을 해소하는 과정이 먼저입니다.
