수원지방법원 2026타경50124. 경기도 시흥시 배곧동 배곧두손지젤타워 2층 에이208호, 근린시설 경매입니다. 겉으로 보면 신건 감정가 2억 2,000만원에 대형 근저당권과 다수의 가압류가 얽힌 전형적인 채무초과 물건입니다. 신청채권자는 고창군수산업협동조합이고 청구금액은 685,726,333원입니다.

하지만 이 사건은 단순히 후순위 압류가 소멸하는지만 보면 안 됩니다. 말소기준권리로 자동 산정된 2020년 압류가 이후 말소된 기록이 있고, 대상 A208호와 관련된 근저당권 설정 및 담보목적물 추가 기록도 있습니다. 여기에 호실이 특정되지 않은 주거 점유자의 보증금·전입일 미상 문제까지 겹칩니다.

물리적인 이용상태도 중요합니다. 감정평가서상 2층 A207호부터 A210호까지는 현관문 호별표식만 있고 벽체 구분 없이 하나의 영업장(사무실 등)으로 사용 중입니다. 독립된 구분건물로 복원할 수 있다는 평가이지만, 복원 비용과 실제 이용 가능성은 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리부터 재검증해야 한다

대상 A208호와 관련해 특히 확인할 부분은 을구 2번 근저당권입니다. 2024.10.14 고창군수산업협동조합 명의로 채권최고액 816,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 등기 내용에는 1번 근저당권의 목적물에 추가한다는 취지가 기재되어 있습니다.

을구 1번 근저당권은 2024.09.11 설정됐으며 공동담보로 A207호·A209호·A210호가 기재되어 있습니다. 이후 을구 2번에 추가 담보 설정이 이루어졌으므로, 대상 A208호가 어느 시점부터 어떤 피담보채무의 공동담보가 되었는지와 두 근저당권의 채권이 동일한지 반드시 확인해야 합니다.

실제 경매에서 말소기준이 되는 권리는 등기상 존속 여부와 접수순위, 목적물별 담보 범위를 함께 검토해야 합니다. 이 사건은 자동 산정된 2020년 압류가 말소된 반면 2024년 근저당권이 존재하므로, 매각물건명세서와 등기부 원본을 대조하기 전에는 임차인의 대항력 기준일을 확정하지 않는 것이 안전합니다.

그 밖에 2025년 이후 설정된 서울보증보험·한국무역보험공사·국민은행의 가압류와 2026.01.14 경매개시결정은 권리자료상 매각으로 소멸 처리되는 후순위 권리입니다. 다만 이 결론 역시 유효한 말소기준권리 확인을 전제로 합니다.

② 임차인 분석 — 호실 미상 주거 점유가 핵심 변수

임차 관련 기재는 2건입니다. 보증기관의 대위·승계로 인한 중복신고는 없습니다. 다만 두 건을 동일한 A208호의 임차인으로 취급해서는 안 됩니다. 센티오 주식회사는 A207호로 표시되어 있어 대상 A208호와 구분해야 합니다.

특히 이 사건은 말소기준권리 자체에 확인할 부분이 있으므로, 미상 임차인의 대항력 판정은 더욱 신중해야 합니다. 전입일이 확인되지 않은 상태에서 매수인 인수액을 0원으로 확정하는 것은 위험합니다.

입찰 전 반드시 확인할 자료

• 매각물건명세서에 기재된 '주식회사'의 정확한 상호와 실제 점유 호실.
• 전입세대확인서 및 실제 전입신고일.
• 임대차계약서상 보증금·월세·계약기간 및 확정일자.
• 점유 개시일과 실제 영업·주거 이용 여부.
• 2024.10.14 근저당권의 접수순위와 실제 말소기준권리 여부.

③ 가격 분석 — 신건 2.2억, 시세 메리트는 검증 불가

현재 최저매각가는 220,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 이 사건은 근린시설이므로 아파트 거래가격을 기준으로 접근할 수 없으며, 같은 건물 또는 유사한 배곧동 근린시설의 실거래·임대수익 자료를 통한 별도 비교가 필요합니다.

유찰 시나리오는 제공된 매각가별 배당 계산을 표시한 것이며, 해당 가격이 실제 시세보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.

또 하나의 가격 변수는 현재 이용상태입니다. A207~A210호가 벽체 없이 하나의 영업장으로 사용되고 있어, A208호만 독립적으로 임대하거나 매각하려면 원상복구가 필요할 수 있습니다. 감정평가서에는 건축물대장과 건축물현황도에 따라 복원이 가능하고 비교적 용이하다고 기재되어 있지만, 실제 공사 범위와 비용은 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)

신건 220,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 3,880,000원을 제외한 216,120,000원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 나머지 가압류권자들은 배당을 받지 못하고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

전체 채권액은 계산상 3,441,477,942원, 총 배당액은 216,120,000원, 미배당액은 3,225,357,942원입니다. 신청채권자 고창군수산업협동조합의 청구액 685,726,333원도 전액 충족되지 않는 계산입니다.

⑤ 입지·물건 상태 — 근린시설이지만 독립 사용성 확인 필요

• 입지. 시흥시 배곧동 배곧고등학교 남측 인근입니다. 주변에는 오피스텔과 각종 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 건물 북서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역입니다. 과밀억제권역 및 가축사육제한구역에 해당하고, 토지거래계약허가구역은 외국인 등의 주택거래에 관한 사항으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 2,571,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조로 지하 6층~지상 17층이며, 위생·급배수·소방·승강기·주차장 설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 현황 이용. A207~A210호는 현관문별 호실 표식은 있지만 벽체 구분 없이 하나의 영업장(사무실 등)으로 사용 중입니다. A208호를 독립적으로 사용하려면 구획 복원 여부와 비용을 검토해야 합니다.
• 원상복구. 감정평가서상 각 전유부분은 분양 당시 구조상 독립성이 있었던 것으로 조사됐으며, 건축물대장과 건축물현황도에 따라 석고보드 등으로 경계벽 복원이 가능하고 비교적 용이하다고 판단되어 있습니다.
• 위반사항. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 현재의 벽체 미구획 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 임대관계. 임대관계는 미상으로 평가되어 있어 실제 임대수익과 공실률을 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 말소기준권리 원본 대조. 2020.04.03 시흥시 압류가 2024.09.24 말소된 이유와 실제 말소기준권리 적용 여부를 확인하세요. 2024.10.14 근저당권의 접수내역과 A208호 담보 편입 시점도 확인해야 합니다.
• 임차인 확인. 호실 미상 주거 점유 법인의 상호, 점유 위치, 전입일, 확정일자, 보증금, 실제 점유관계를 확인하세요. 대항력과 인수보증금을 확인하기 전에는 인수 0원으로 확정하지 마세요.
• A207호와 A208호 구분. 센티오 주식회사의 임대차 정보는 A207호에 관한 내용입니다. 대상 A208호의 임차인 정보로 잘못 합산하지 않도록 주의하세요.
• 공동담보 확인. 고창군수산업협동조합의 근저당권 2건이 동일 채권인지, 실제 담보 범위가 어디까지인지, 피담보채무 잔액이 얼마인지 확인하세요.
• 세금 체납. 국세·지방세 압류 및 당해세 관련 교부청구 여부를 확인하고 실제 배당에서 우선 차감될 세금이 있는지 점검하세요.
• 호실 구획 복원. A207~A210호의 벽체 복원 가능 여부를 건축물대장·건축물현황도와 대조하고 공사 범위 및 비용 견적을 받아야 합니다.
• 현장 확인. A208호의 실제 점유자, 출입구, 내부 구조, 독립 사용 가능 여부 및 공용부분 이용상태를 직접 확인하세요.
• 가격 검증. 배곧동 근린시설의 유사 면적·층·이용상태 실거래와 임대료를 별도로 비교하세요. 감정가 220,000,000원만으로 적정 입찰가를 결정하지 마세요.
• 관리비 확인. 집합건물 관리사무소를 통해 체납 관리비 및 공용부분 관련 부담을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 교부청구 관련 자료를 함께 검토하세요.

맺으며 — 신건 가격보다 권리와 점유의 확정이 먼저다

이 물건은 단순히 최저가 2억 2,000만원이라는 숫자만 보고 접근할 사건이 아닙니다. 근저당권 2건과 다수의 가압류가 존재하고, 배당 계산상 채권 미배당액은 3,225,357,942원에 이릅니다. 그렇다고 채권 미배당액이 크다는 이유만으로 매수인이 그 채무를 인수하는 것은 아닙니다. 등록된 후순위 권리의 소멸과 별도로 실제 임차인의 대항력 여부를 판단해야 합니다.

특히 2020년 시흥시 압류가 자동 산정상 말소기준권리로 표시되어 있지만, 2024년 말소 기록이 존재한다는 점은 반드시 짚고 넘어가야 합니다. 2024.10.14 근저당권의 담보 편입 및 순위, 공동담보 관계까지 확인하지 않으면 임차인 대항력과 배당순위를 정확하게 판단하기 어렵습니다.

임차 관련 기재 중 A207호의 센티오 주식회사는 대상 호실과 구분되지만, 호실 미상 주거 점유 법인은 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 부분이 해결되지 않는다면 계산상 인수 0원이라는 숫자를 믿고 입찰하기 어렵습니다.

물리적인 상태도 간과할 수 없습니다. A207~A210호가 벽체 없이 하나의 영업장으로 사용 중이므로, A208호를 독립적인 근린시설로 활용할 수 있는지와 복원 비용이 실제 수익성에 영향을 줄 수 있습니다.