수원지방법원 2026타경50124. 경기도 시흥시 배곧동 배곧두손지젤타워 2층 에이209호, 용도는 근린시설입니다. 등기상 소유자는 박준철 씨이며, 신청채권자는 고창군수산업협동조합입니다. 신청채권 청구액은 685,726,333원입니다.

이 사건은 일반적인 상가 호실 경매처럼 단순하게 접근하면 곤란합니다. 가장 중요한 특징은 2층 A207호부터 A210호까지 벽체 구분 없이 하나의 영업장으로 사용 중이라는 점입니다. 공부상 각각 구분건물이지만 현재 현장에서는 독립적인 영업공간으로 나뉘어 있지 않습니다. 감정평가서는 경계벽 복원이 가능하고 비교적 용이하다고 판단했지만, 실제 복원 범위와 비용은 별도로 확인해야 합니다.

여기에 보증금과 전입일을 알 수 없는 주식회사 점유관계가 있습니다. A207호에 기재된 센티오 주식회사의 임대차와 본건 A209호의 점유관계를 혼동해서도 안 됩니다. 권리상 인수액 0원이라는 배당 계산과 실제 명도·임차인 인수 위험은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류 말소 이력과 근저당 순위를 함께 확인해야 한다

말소기준권리 판단에는 주의가 필요합니다. 권리 산정상 기준으로 표시된 것은 2020.04.03 시흥시 압류입니다. 그러나 해당 압류는 2024.09.24 해제 말소 기록이 있고, 2022.04.13 및 2023.05.09 압류 역시 2024.11.05 말소 기록이 있습니다.

특히 2024.09.11 고창군수산업협동조합의 근저당권이 설정된 뒤 2020년 압류가 말소된 시간적 순서가 중요합니다. 따라서 과거 압류의 효력과 말소 경위, 실제 배당순위는 등기원본 및 세금 관련 자료를 대조해 확정해야 합니다. 단순히 최초 접수일만으로 모든 우선순위를 단정해서는 안 됩니다.

2024.09.11 설정된 을구 1번 근저당권의 채권최고액은 816,000,000원입니다. 2024.10.14 을구 2번 근저당권도 채권최고액 816,000,000원으로 기재되어 있습니다. 다만 2번 등기에는 1번 근저당권의 목적물에 추가라고 표시되어 있으므로, 이를 별개의 독립 채무 2건으로 단정하면 안 됩니다. 실제 피담보채무와 공동담보 범위는 근저당 설정계약 및 채권잔액으로 확인해야 합니다.

이후 서울보증보험, 한국무역보험공사, 국민은행 등의 가압류가 이어졌으며, 제공된 권리 내역에서는 경매로 소멸하는 권리로 처리되어 있습니다. 과거 신탁등기는 2024.09.11 소유권이전 과정에서 말소된 이력이 있습니다.

② 임차인·점유 분석 — A207호와 A209호를 혼동하지 말 것

임차관계에서 가장 중요한 부분은 호수와 실제 점유 범위입니다. 센티오 주식회사는 A207호로 기재되어 있어 본건 A209호와 호수가 다릅니다. 반면 별도의 주식회사는 주거용으로 표시되어 있지만 점유 호수, 전입일, 보증금이 확인되지 않습니다.

센티오 주식회사의 임대차는 별도 구분해야 합니다. 해당 임차인의 전입신고일은 2024.12.19로 근저당권 설정일인 2024.09.11 이후이므로 대항력이 없는 것으로 표시되어 있습니다. 보증금 24,000,000원과 차임 3,300,000원이 기재되어 있지만, A207호의 임대차를 A209호의 임차관계로 그대로 옮겨 판단해서는 안 됩니다.

또한 A207~A210호가 하나의 영업장으로 연결되어 있으므로 임차인의 실제 사용 범위가 등기상 호수와 다를 가능성을 확인해야 합니다. 현관문 표시, 영업장 사용 범위, 임대차계약서상의 목적물, 실제 점유자를 함께 대조해야 명도와 인수 여부를 판단할 수 있습니다.

③ 가격·예상배당 — 신건 가격의 메리트는 확인되지 않는다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 220,000,000원입니다. 유찰은 아직 없습니다. 다만 근린시설의 동일 용도·인근 실거래를 비교할 수 있는 가격 근거가 확인되지 않아, 감정가가 시장가격보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 수 없습니다.

따라서 감정가 2.2억을 싸다고 평가하거나, 시세보다 할인된 가격이라고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다. 이 사건은 가격 할인 여부보다 먼저 호실의 독립성, 점유관계, 배당순위와 실제 피담보채무를 확인해야 하는 물건입니다.

예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 집행비용 3,880,000원을 제외한 216,120,000원이 고창군수산업협동조합의 근저당권에 배당됩니다. 채권자 전체 청구·채권액 합산 기준 미배당 추정액은 3,225,357,942원입니다. 실제 배당은 채권잔액, 세금, 우선변제권 및 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.

신건 매각가 220,000,000원 기준으로 채권자에게 지급되는 금액은 216,120,000원이며, 전체 채권액 기준 미배당 추정액은 3,225,357,942원입니다. 신청채권자의 청구액은 685,726,333원이지만 배당표상 배당액은 216,120,000원입니다.

④ 입지·건물 상태·환금성 메모

• 입지. 시흥시 배곧동 배곧고등학교 남측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 각종 근린생활시설, 아파트단지 및 공원 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 제반 교통상황은 감정평가상 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조로 지하6층 지상17층입니다. 사용승인일은 2018.04.06이며 기본적인 위생·급배수·소방·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 북서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지 형상은 사다리형이고 지형은 평지입니다.
• 공시지가. 2,571,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 등의 지정 사항을 확인해야 합니다. 토지거래허가구역은 외국인 등의 주택거래에 관한 사항으로 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다. 다만 현재의 호실 간 벽체 미구분 상태는 별도로 고려해야 합니다.
• 환금성. 근린시설이며 현재 여러 호실이 하나의 영업장으로 이용되고 있습니다. 개별 호실로 독립 이용하기 위한 경계 복원과 실제 임대 가능성 확인이 필요합니다. 동일 호실의 거래가격 비교가 확인되지 않아 환금성을 가격으로 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• A209 실제 점유자 확인. 현장 방문을 통해 A209호를 실제로 사용하는 사람 또는 법인을 특정하고, 주식회사 점유관계가 본건에 해당하는지 확인하세요.
• 미상 임대차 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않는 주식회사에 대해 임대차계약서, 점유 시작일, 실제 보증금 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력 가능성을 해소하기 전 인수액 0원으로 확정하지 마세요.
• A207 임차관계 구분. 센티오 주식회사는 A207호로 기재되어 있습니다. 본건 A209호와 다른 호실이므로 임대차 목적물과 실제 사용 범위를 혼동하지 마세요.
• 호실 경계 복원. A207~A210호의 건축물현황도, 건축물대장, 현장 상태를 대조하세요. 복원 가능한 범위와 공사비, 실제 개별 임대·영업 가능성을 확인해야 합니다.
• 근저당 채무 확인. 을구 1번과 2번의 채권최고액이 각각 816,000,000원으로 표시되어 있지만 2번은 1번의 목적물 추가로 기재되어 있습니다. 실제 피담보채무와 공동담보 관계를 확인하세요.
• 세금채권 확인. 과거 시흥시 압류 3건의 해제·말소 이력과 실제 체납세금의 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요. 세금 관련 우선배당이 달라지면 배당 계산도 달라질 수 있습니다.
• 등기부·배당순위 원본 대조. 2020.04.03 압류, 2024.09.11 근저당 설정, 2024.09.24 압류 해제 순서를 대조하고 실제 말소기준권리와 배당순위를 확정하세요.
• 명도·관리비. 현재 영업장 점유자와 임대차관계를 확인하고 인도 절차, 미납 관리비 및 공용부분 관리비 부담 여부를 관리사무소와 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 시세 비교 근거가 확인되지 않은 상태에서 감정가 220,000,000원을 적정 시세로 간주하지 마세요. 임대수익, 공실 위험, 경계 복원비 및 명도비용을 반영한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 실제 현장을 서로 대조한 후 입찰하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 실제 점유와 호실의 독립성

수원지방법원 2026타경50124는 감정가와 최저가가 모두 220,000,000원인 근린시설 신건입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이고, 채권자에게는 216,120,000원이 배당되는 것으로 계산됩니다.

그러나 이 물건을 단순히 인수 부담 없는 상가로 평가해서는 안 됩니다. 첫째, A207~A210호가 벽체 구분 없이 하나의 영업장으로 사용되고 있어 독립 호실로의 복원과 이용 가능성을 확인해야 합니다. 둘째, 전입일과 보증금이 확인되지 않는 주식회사 점유관계가 있어 대항력 및 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 셋째, 과거 압류의 말소 시점과 근저당 설정 순서, 세금채권의 우선순위를 확인해야 합니다.

여기에 을구 근저당 2건의 공동담보 관계와 실제 채무잔액도 확인해야 합니다. 배당 시뮬레이션의 미배당 추정액은 3,225,357,942원이지만, 이는 등기상 채권최고액 등을 반영한 계산이며 실제 채무액과 동일하다고 볼 수 없습니다.

결론은 입찰 보류 후 실사입니다. 가격이 싸다는 근거는 아직 없고, 임차인 점유와 경계 복원 문제도 해결되지 않았습니다. 권리상 인수 0원이라는 계산에만 의존하지 말고, 실제 점유자와 임대차, 세금순위, 공동담보, 독립 호실 복원 가능성을 먼저 확정해야 합니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 낙찰 이후 실제로 독립적인 근린시설로 사용할 수 있는가입니다.