인천지방법원 2026타경501784. 이번 물건은 인천광역시 연수구 송도동 더샵송도마리나베이 106동 8층 803호입니다. 2020.07.13 사용승인을 받은 아파트이며, 동일 면적대 실거래가 꾸준히 확인되는 3,100세대 단지입니다.
등기부상 소유자는 곽주영·김창길로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2020.10.20 농협은행이 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 우리은행 근저당권 2건과 김창길 지분에 대한 가압류 4건이 추가됐습니다. 현재 경매개시 채권자는 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사입니다.
등기상 후순위 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그런데 현황조사에는 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유 관련자가 기재돼 있습니다. 등기부가 깨끗하게 정리되는 것과 임차보증금 인수 위험이 사라지는 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501784 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 308-1 더샵송도마리나베이 제106동 제8층 제803호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 랜드마크로 160 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(아파트) |
| 전용면적 | 84.2262㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 35층 건물 중 8층 · 사용승인 2020.07.13 |
| 소유자 | 곽주영(2분의 1), 김창길(2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 638,000,000원 / 638,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 경매개시 채권자 | 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사 |
| 청구금액 | 1,466,794,289원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.20 농협은행 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 소멸, 선순위 점유는 별도
② 점유·임차관계 — 선순위 전입자의 실체 확인이 핵심
현황조사상 확인되는 점유·전입 관련 기재는 다음과 같습니다. 실제 임대차 성립 여부와 보증금 액수는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명·명칭 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| (주)더엘스타, 김창길 | 2017.05.17 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 |
| 백소영 | 2023.03.31 | 미상 | 말소기준 후 전입 | 확정일자 미상 |
(주)더엘스타, 김창길의 현황조사상 기재 면적은 30㎡, 월차임은 400,000원입니다. 백소영의 보증금 및 차임은 확인되지 않았습니다. 승계신고로 확인된 보증기관은 없으며, 실제 임차인 수와 각자의 권리 내용은 확정할 수 없습니다.
선순위 임차보증금이 실제로 존재하고 대항력이 인정된다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다. 그 경우 실질취득비용은 낙찰가에 인수액을 더해 계산해야 합니다. 보증금이 낙찰가를 초과하고 배당 부족분이 인수되는 구조라면 낙찰가가 내려가도 실질취득비용이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.
현재는 보증금 액수가 확인되지 않으므로 실질취득금액 자체를 산정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만, 층별 가격 차이에 주목
더샵송도마리나베이의 동일 면적대 최근 12건 실거래 평균은 661,583,333원입니다. 최저가 638,000,000원은 최근 평균의 96.4%로, 명목상 평균보다 23,583,333원 낮습니다.
다만 이 평균에는 서로 다른 층과 세부 전용면적의 거래가 포함돼 있습니다. 대상 물건은 8층이고, 비교 거래 중에는 8층·84.45㎡·632,000,000원 사례도 있습니다. 따라서 평균보다 낮다는 이유만으로 해당 803호의 가격 경쟁력이 충분하다고 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.11 | 84.98㎡ | 17 | 685,000,000원 |
| 2026.10 | 84.2㎡ | 26 | 645,000,000원 |
| 2026.10 | 84.97㎡ | 25 | 688,000,000원 |
| 2026.10 | 84.23㎡ | 20 | 600,000,000원 |
| 2026.10 | 84.76㎡ | 24 | 647,000,000원 |
| 2026.10 | 84.92㎡ | 13 | 674,000,000원 |
| 2026.09 | 84.2㎡ | 21 | 600,000,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 15 | 742,000,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 25 | 685,000,000원 |
| 2026.09 | 84.45㎡ | 8 | 632,000,000원 |
| 2026.09 | 84.98㎡ | 34 | 705,000,000원 |
| 2026.08 | 84.2㎡ | 4 | 636,000,000원 |
| 최근 평균 | 84㎡대 | 12건 | 661,583,333원 |
- 최근 12개월 실거래 평균: 661,583,333원
- 최신 거래(2026.11): 685,000,000원
- 실거래 최저: 600,000,000원
- 실거래 최고: 742,000,000원
- 동일 8층 거래: 632,000,000원
- 현재 최저매각가: 638,000,000원
같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.4회입니다. 현재 물건은 0회 유찰된 신건으로, 향후 유찰 여부를 단정하기 어렵습니다. 또한 보증금 인수 위험이 해소되기 전에는 감정가 또는 최저가만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 638,000,000원 가정)
현재 최저가에 낙찰되는 경우의 추정 배당입니다. 집행비용과 등기상 채권최고액 등을 기준으로 한 계산이며, 임차인 보증금 배당·인수 여부는 확정되지 않았습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,780,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 근저당 · 우리은행 | 180,000,000원 | 29,220,000원 |
| 3. 근저당 · 우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 | 5,579,239원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 | 6,639,974원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 40,386,531원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 15,001,534원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당금액은 제공된 추정 계산 기준입니다. 채권액은 근저당권 채권최고액 또는 가압류 청구금액을 기준으로 하며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제·선순위 임차보증금 등은 별도 확인이 필요합니다.
이 미배당액이 모두 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 등기상 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 존재한다면 그 미배당분은 별도 인수 위험이 될 수 있습니다.
경매신청 채권자의 청구금액은 1,466,794,289원이며, 제공된 회차별 배당 시나리오에서는 신청채권자 배당이 0원으로 표시됩니다. 실제 채권 승계 및 배당순위는 원본 서류에서 대조해야 합니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오
유찰에 따른 최저매각가와 채권자 배당 부족액은 다음과 같습니다. 모든 회차에서 선순위 임차인 인수 위험은 별도로 판단해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 638,000,000원 | 629,220,000원 | 338,387,278원 |
| 1회 유찰(80%) | 510,400,000원 | 502,896,000원 | 464,711,278원 |
| 2회 유찰(64%) | 408,320,000원 | 401,836,800원 | 565,770,478원 |
반면 선순위 대항력 있는 임차인이 존재한다면 낙찰가 하락에 따라 임차보증금 미배당액이 증가할 수 있습니다. 인수해야 할 보증금이 낙찰가보다 크고 배당과 인수가 그 보증금을 충당하는 구조라면, 실질취득비용은 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.
현재 선순위 전입자의 보증금은 미상이므로 위 회차별 최저가를 실제 취득비용으로 해석하거나, 유찰만으로 저가 매수가 가능하다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천미송초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·공공청사·학교·근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진·출입이 용이하고 인근 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건도 양호한 편입니다.
- 건물. 2020.07.13 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 위생·급배수·도시가스·개별난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 단지. 더샵송도마리나베이는 3,100세대 단지입니다. 동일 면적대에서 최근 12건의 거래가 확인됩니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역 등에 해당하며, 교육환경 보호구역 관련 제한도 있습니다. 공시지가는 2,274,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가 관련. 감정자료에는 외국인 등 주택 취득에 관한 2025.08.26~2026.08.25 지정기간의 허가구역 정보가 기재돼 있습니다. 매각기일의 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 공부 및 위반사항. 감정자료상 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 최근 실거래는 600,000,000원에서 742,000,000원까지 분포합니다. 거래 표본은 존재하지만 층·면적·호수별 가격 편차가 크므로 개별 물건의 적정가 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 2017.05.17 전입자의 실체. (주)더엘스타와 김창길의 관계, 실제 점유자 및 임대차계약 당사자를 확인해야 합니다. 특히 김창길은 등기상 공유소유자이므로 점유의 법적 성격을 구분해야 합니다.
- 선순위 임차보증금. 보증금·확정일자·실제 점유 개시일·임대차계약서·배당요구 여부를 확인한 후 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 후순위 전입자. 백소영은 말소기준권리 이후 전입으로 기재돼 있으나 실제 거주관계와 임대차보증금 등을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인과 매각으로 소멸하지 않는 권리가 있는지 반드시 원본을 대조해야 합니다.
- 배당표 검증. 농협은행·우리은행의 실제 채권액, 신청채권자 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사의 권리 승계, 배당순위와 미배당액을 확인해야 합니다.
- 실질취득비용. 선순위 임차보증금 인수 가능성이 해소되기 전에는 최저매각가 638,000,000원을 총취득비용으로 간주해서는 안 됩니다.
- 동일 층 시세. 8층·84.45㎡의 632,000,000원 거래와 대상 호수의 향·내부상태·수리 여부를 비교해야 합니다.
- 체납 관리비. 공용부분 관리비 등 매수인에게 문제가 될 수 있는 체납액을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 명도 및 인도. 소유자와 실제 점유자의 관계를 확인하고, 인도명령 가능 여부 및 별도 소송 가능성을 검토해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “시세보다 낮은 가격보다 선순위 보증금 확인이 먼저”
송도 더샵송도마리나베이 803호는 명목상 최저가가 최근 실거래 평균의 96.4%입니다. 2026.11 최신 거래가 685,000,000원과 비교해도 낮은 가격입니다. 하지만 동일 8층의 632,000,000원 거래를 보면 현재 최저가 자체가 특별히 저렴하다고 단정하기도 어렵습니다.
더 중요한 것은 2017.05.17 선순위 전입 관련자입니다. 이 점유가 독립적인 임대차에 기초하고 대항력이 인정된다면, 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 반대로 공유소유자의 단순 점유 등으로 확인된다면 권리위험에 대한 판단은 달라질 수 있습니다. 현재로서는 어느 쪽도 확정할 수 없습니다.
등기상 후순위 근저당권과 가압류는 소멸하더라도 선순위 임차보증금 문제가 별도로 존재할 수 있습니다. 따라서 예상배당표의 인수액 0원을 최종 결론으로 사용해서는 안 됩니다.
종합 판단은 C등급, 43점. 아파트의 거래 유동성과 명목상 시세 대비 낮은 최저가는 긍정적이지만, 선순위 전입자의 임대차관계·보증금·인수액이 확인되지 않아 권리위험의 상한을 판단할 수 없습니다.
이 물건의 입찰 판단은 보증금 확인 이후에 내려야 합니다. 가격 경쟁력은 실질취득비용이 확정된 다음 평가하는 것이 타당합니다.
