인천지방법원 2026타경501784. 인천 남동구 고잔동 더마크원 5층 514호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 고잔동 소재 대상 건물은 공장으로 이용되는 집합건물이며, 토지는 일반공업지역·국가산업단지·산업시설구역에 속합니다. 소유자는 주식회사티케이랩스입니다. 2022년 3월 우리은행 근저당권이 설정됐고, 이후 국세·지방세 압류와 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다.

등기상 권리만 보면 말소기준권리 이후의 압류와 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 말소기준권리보다 앞선 신고 이력을 가진 점유자가 있습니다. 그 점유자의 보증금과 확정일자, 실제 임차권 성립 여부가 확인되지 않았다는 점에서 단순한 후순위 권리 소멸형 물건과 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 우리은행 근저당

핵심은 2022.03.10 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,260,000,000원이며, 더마크원 513호와 515호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 채권최고액은 실제 확정 채무액이나 이 사건 물건만의 확정 배당액과 동일한 개념이 아닙니다.

이후 등기된 국세·지방세 압류, 신용보증기금과 중소기업은행 가압류, 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로서 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 조세채권의 실제 배당순위와 당해세 여부는 등기 순위만으로 확정할 수 없습니다. 세금 압류가 소멸한다는 사실과 세금이 배당에서 후순위라는 판단은 구별해야 합니다.

② 점유·임차인 분석 — 가장 중요한 위험

현황조사상 확인되는 점유 관련 신고는 2건입니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고가 아닌 실제 점유 관련 조사 대상 2건이며, 두 건 모두 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 신고일의 선후만으로 보증금 인수 여부를 확정할 수 없습니다.

특히 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는 경우, 매수인에게 미배당 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 가령 보증금이 낙찰가를 초과하고 해당 보증금이 배당되지 않는 구조라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나 실질취득 비용은 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 그러나 이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 실질취득 총액을 계산할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 350,000,000원 가정)

신건 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 5,700,000원을 차감하면 근저당권자에게 배분되는 금액은 344,300,000원으로 계산됩니다. 이 계산에서는 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아가는 금액이 없습니다.

근저당권 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 당해세·조세채권 우선배당·임차인 최우선변제·공동담보 배당조정 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 시나리오 — 유찰이 모든 위험을 해결하지 않는다

현재는 유찰이 없는 신건입니다. 이후 유찰을 가정한 매각가와 미배당액은 다음과 같습니다.

가격만 보면 유찰 시 최저매각가가 낮아집니다. 그러나 선순위 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금을 인수해야 한다면, 실제 취득 부담은 최저매각가만으로 결정되지 않습니다.

⑤ 시세 판단 — 가격 메리트는 확인되지 않았다

현재 이 물건의 동일 용도·유사 면적 실거래 비교가격은 확인되지 않습니다. 따라서 최저매각가 350,000,000원이 주변 공장형 집합건물의 거래가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다.

또한 공장 이용 물건은 일반 아파트와 달리 산업단지 입주 가능 업종, 실제 사용 용도, 임대수요 및 이용 제한에 따라 가치와 환금성이 달라질 수 있습니다. 매수인에게 승계될 수 있는 보증금이 있다면 가격 비교의 기준 역시 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득 비용이어야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)

• 위치. 인천광역시 남동구 고잔동 호구포길사거리 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 수인분당선 호구포역과 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 접근 여건은 양호한 편으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 사용승인일은 2022.01.06입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기와 지하주차장 등이 기재돼 있습니다.
• 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·재생사업지구·산업시설구역에 포함되는 토지입니다. 공장용지 및 공업용 토지이용상태로 확인됩니다.
• 도로. 대상 토지 남측과 서측으로 폭 약 40m 및 35m의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 지형은 평지, 형상은 사다리형이며 전체 토지면적은 11,924㎡입니다. 공시지가는 1,382,000원/㎡입니다.
• 환금성. 공장 이용 집합건물이고 산업시설구역에 포함되므로 일반 주거용 부동산과 매수층이 다를 수 있습니다. 실제 환금성은 산업단지 입주 가능 업종과 해당 호실의 이용 가능성, 임대수요를 확인해야 평가할 수 있습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 선순위 신고자 확인. (주)더엘스타, 김창길의 2017.05.17 신고 내역이 실제 더마크원 514호의 임대차 및 점유에 해당하는지 확인해야 합니다.
• 사용승인일과 신고일 불일치. 신고일 2017.05.17과 건물 사용승인일 2022.01.06의 선후관계를 확인하고, 신고 대상 주소 및 호실의 동일성을 검증해야 합니다.
• 보증금·대항력. 임대차계약서, 실제 점유, 전입 또는 사업자등록 관련 요건, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고 매수인에게 승계될 보증금이 있는지 판단해야 합니다.
• 후순위 점유자. 백소영의 2023.03.31 신고 이후 실제 점유와 임대차관계, 보증금 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 공동담보. 우리은행 근저당권의 공동담보인 더마크원 513호·515호의 권리관계와 채권 회수·배당 관련 사항을 검토해야 합니다.
• 조세채권. 남동세무서와 남동구의 압류가 확인되는 만큼, 실제 체납세액과 당해세 여부 및 우선배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 회생 관련 이력. 주식회사티케이랩스의 재산보전처분과 2025.12.30 회생폐지결정에 따른 실효 내역을 관련 법원 기록과 대조해야 합니다.
• 산업단지 입주 요건. 일반공업지역·산업시설구역에서 가능한 업종과 입주·사용 제한을 확인해야 합니다.
• 관리비와 점유 이전. 미납 관리비 및 공용부분 관리비, 현재 점유 상황, 공장 설비·잔존 물품과 인도 비용을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 동일 건물 및 주변 유사 공장형 집합건물의 최근 실거래가격과 임대수익을 확보한 뒤 실질취득 비용을 기준으로 입찰가를 결정해야 합니다.
• 입찰 원본. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 기록 및 매각조건을 입찰 전에 반드시 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸보다 먼저 확인할 것은 선순위 점유”

이 물건의 말소기준권리는 분명합니다. 2022.03.10 우리은행 근저당권이며, 이후 압류·가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 2017.05.17 신고된 점유자가 있고, 보증금과 확정일자, 실제 임차권 성립 여부가 확인되지 않았습니다. 신고일이 사용승인일보다 앞선다는 점도 반드시 해명해야 할 불확실성입니다. 이 상태에서는 매수인 인수 0원을 확정하기 어렵습니다.

신건 최저매각가 350,000,000원은 가격 메리트가 확인된 금액도 아닙니다. 유찰 이후에도 선순위 보증금 인수 여부에 따라 실질취득 비용이 달라질 수 있으며, 산업시설구역에 속한 공장 이용 물건이라는 특성까지 검토해야 합니다.

결론은 입찰 보류·권리 추가 확인입니다. 선순위 신고자의 실체와 보증금, 공동담보 및 조세채권, 실제 시세를 확인하기 전에는 최저가 하락만을 근거로 입찰하는 전략을 권하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 낮은 낙찰가가 아니라 확정 가능한 총취득 비용입니다.