인천지방법원 2026타경501784. 인천 남동구 고잔동 649-3, 더마크원 5층 513호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 350,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 주식회사 티케이랩스이고, 경매신청 채권자는 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사입니다. 청구금액은 1,466,794,289원입니다.
등기부의 핵심은 2022년 3월 10일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,260,000,000원으로 말소기준권리에 해당합니다. 이후 국세·지방세 관련 압류와 신용보증기금·중소기업은행의 가압류 등이 확인되며, 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다.
그러나 이 사건은 단순히 후순위 권리만 정리하면 끝나는 물건이 아닙니다. 기준권리보다 앞선 전입일을 가진 점유자가 확인되고, 그 보증금이 미상입니다. 이 부분은 낙찰가격과 별개로 매수인의 실질 부담을 바꿀 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501784 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 고잔동 649-3 더마크원 5층 513호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 호구포로 194 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 감정평가상 공장 이용 |
| 소유자 | 주식회사 티케이랩스 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 350,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구금액 | 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사 / 1,466,794,289원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기부 발급 기준일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당권이 말소기준
말소기준권리는 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 2022년 3월 10일 접수된 채권최고액 1,260,000,000원의 근저당권으로, 이후 등기된 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.
또한 우리은행 근저당권의 등기 원문에는 더마크원 5층 514호와 515호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 513호에 관한 담보권의 범위와 공동담보 관계, 각 호실의 권리 및 배당관계를 함께 확인해야 합니다. 채권최고액 1,260,000,000원을 513호 단독 부담액으로 단정해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 현황 — 선순위 보증금 미상이 핵심 위험
현황조사상 점유자는 2명입니다. 이 중 한 명은 말소기준권리보다 훨씬 앞선 2017년 전입일이 확인됩니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 전입일 / 면적 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)더엘스타, 김창길 | 2017.05.17 30㎡ |
보증금 미상 월 400,000원 |
가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 백소영 | 2023.03.31 면적 미상 |
보증금 미상 차임 미상 |
없음 | 미상 | 없음 |
특히 임대차보증금이 확인되지 않은 상태에서 낙찰가만을 기준으로 실질취득가를 계산하면 안 됩니다. 실제 보증금, 배당요구 여부, 배당액, 임대차 종료 및 점유관계를 확인해야 합니다.
두 번째 점유자 백소영의 전입일은 2023.03.31로 말소기준권리 이후입니다. 전입일을 기준으로 대항력은 없는 것으로 판단되지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 별도로 확인해야 합니다.
확정적인 인수액 계산은 매각물건명세서, 임대차계약서, 전입세대 확인, 확정일자 및 배당요구 내역을 대조한 뒤에만 가능합니다.
③ 시세·가격 비교 — 가격 메리트 판단 보류
이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 350,000,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건으로, 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.
| 비교 항목 | 금액 / 상태 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 350,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 최저매각가 | 350,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 유찰 횟수 | 0회 | 현재 첫 매각 회차 |
| 실거래 평균 | 확인 불가 | 비교 거래자료 없음 |
| 최신 거래 | 확인 불가 | 비교 거래자료 없음 |
이 물건은 일반 아파트가 아니라 감정평가상 공장으로 이용되는 부동산입니다. 따라서 주거용 부동산의 거래가격이나 인근 아파트 가격을 기준으로 가치를 추정해서는 안 됩니다. 동일 건물의 유사 호실, 동일 용도의 산업용 부동산, 임대수익 및 공실 여부 등을 별도로 확인해야 합니다.
유찰 시 가격 시나리오는 다음과 같습니다. 이는 감정가에 대한 회차별 최저매각가 계산일 뿐, 적정 입찰가나 시장가격을 의미하지 않습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 350,000,000원 | 100% |
| 1회 유찰 시 | 280,000,000원 | 80% |
| 2회 유찰 시 | 224,000,000원 | 64% |
유찰 후 최저가가 낮아지더라도 선순위 임차보증금 인수 가능성은 별개입니다. 실질취득비용은 낙찰가와 인수할 수 있는 미배당 보증금 등을 함께 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 350,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,700,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사 우리은행 | 1,260,000,000원 | 344,300,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 40,386,531원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 350,000,000원에서 추정 집행비용 5,700,000원을 제외하면 배당 가능액은 344,300,000원입니다. 이 금액은 우리은행 근저당권에 배당되는 것으로 계산되어 있으며, 후순위 신용보증기금과 중소기업은행 가압류는 배당을 받지 못합니다.
채권자 미배당은 매수인이 그대로 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다. 매수인 인수 여부는 말소기준권리보다 앞선 임대차 등 별도 인수 권리를 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 및 토지이용계획 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 고잔동 소재 호구포길사거리 북동측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터, 근린생활시설 및 공동주택 등이 소재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 수인분당선 호구포역과 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 도로. 대상 토지는 남측과 서측으로 폭 약 40m 및 35m의 포장도로에 접하는 것으로 평가되어 있습니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 지구단위계획구역, 국가산업단지, 재생사업지구 및 산업시설구역 등에 해당합니다.
- 토지이용. 토지 지목은 공장용지이고 토지이용상황은 공업용입니다. 평지·사다리형으로 기재되어 있습니다.
- 건물 이용. 감정평가상 고잔동 소재 건물은 공장으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조의 15층 건물로 기재되어 있습니다. 사용승인일은 2022.01.06입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기 및 지하주차장 등이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 공장 이용 부동산입니다. 동일 건물의 유사 호실 거래가격과 임대수요, 공실 여부, 실제 사용 가능한 업종 및 관리상태를 확인해야 합니다. 주거용 부동산의 거래가격을 직접 적용해서는 안 됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시가 없는 것으로 확인됩니다. 실제 현황과 공부상 이용상태는 입찰 전 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 보증금 확인. 2017.05.17 전입한 (주)더엘스타·김창길의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 시작일 및 배당요구 여부를 반드시 확인하세요. 보증금이 미상인 상태에서는 인수액 0원으로 판단하면 안 됩니다.
- 매각물건명세서 대조. 선순위 임차인의 대항력 여부와 인수되는 보증금, 배당요구 및 배당관계를 매각물건명세서와 현황조사서 원본으로 확인하세요.
- 후순위 점유자 확인. 백소영의 2023.03.31 전입 사실과 실제 점유관계, 보증금 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인하세요. 예상배당표와 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당권 원문에 기재된 514호·515호 공동담보 관계와 513호에 대한 담보 범위 및 배당관계를 확인하세요.
- 채권승계 확인. 등기상 근저당권자인 우리은행과 경매신청 채권자인 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사의 관계, 채권양도 및 승계 서류를 대조하세요.
- 실질취득비용 산정. 낙찰가뿐 아니라 선순위 임차보증금의 미배당 인수 가능성, 세금, 집행비용 및 명도비용을 함께 검토해야 합니다.
- 시세 확인. 동일 건물 및 유사 산업용 부동산의 실제 거래가격과 임대수익을 확인하기 전에는 감정가를 시장가격으로 간주하지 마세요.
- 사용 가능성 확인. 공장 이용상태, 건축물의 실제 용도, 산업시설구역 관련 제한, 현재 임차인의 업종 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁 관련 서류, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “후순위 권리 소멸”만으로 안전한 물건은 아니다
인천 더마크원 513호는 2022년 3월 10일 우리은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후의 압류·가압류 등은 매각으로 소멸할 예정이라는 점에서 등기 흐름 자체는 정리할 수 있습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부의 후순위 권리가 아닙니다. 2017년 5월 17일 전입한 점유자가 존재하고, 그 보증금과 확정일자가 미상이라는 사실입니다. 이 점유자의 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는다면 매수인 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 현재의 자료만으로 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
더욱이 감정가 3억 5,000만원을 뒷받침할 비교 실거래 자료가 확인되지 않고, 예상배당에서도 채권자 미배당액이 1,156,086,531원에 달합니다. 국세·지방세 압류 3건의 우선순위와 공동담보 관계도 추가 확인이 필요합니다.
