인천지방법원 2026타경501784. 인천광역시 남동구 고잔동 더마크원 5층 515호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 해당 고잔동 부동산은 공장으로 이용 중인 물건에 해당하며, 토지는 일반공업지역이자 국가산업단지·산업시설구역에 포함됩니다. 아파트와는 입찰 전 검토해야 할 사항이 다릅니다.

등기부상 소유자는 주식회사티케이랩스입니다. 2022.03.10 우리은행 명의로 채권최고액 1,260,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 국세·지방세 압류, 신용보증기금·중소기업은행·근로복지공단의 가압류가 이어졌습니다. 경매개시결정의 채권자는 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사입니다.

문제는 등기부에 나타나는 채권 규모보다도 낙찰자가 실제로 떠안을 수 있는 부담이 확인되지 않았다는 점입니다. 현황조사에 나타난 점유 관련 신고 중 하나는 말소기준권리보다 이른 2017.05.17을 기준으로 기재돼 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 공장 이용 물건이라는 특성도 있어 대항력의 성립 여부와 인수금액을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 별개

등기상 말소기준권리는 2022.03.10 접수된 우리은행 근저당권입니다. 그 이후 접수된 국세·지방세 압류와 가압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 2022년의 신탁등기는 이미 말소되었고, 2025년 보전처분도 2026.02.13 말소되었습니다.

② 임차인·점유 분석 — 가장 중요한 위험

점유 관련 조사에는 (주)더엘스타, 김창길과 백소영이 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고는 아니며, 서로 구별되는 조사 대상입니다. 다만 실제 임대차 성립 및 점유 현황이 모두 확정된 것은 아닙니다.

백소영의 신고일은 2023.03.31로 말소기준권리 이후입니다. 기재된 신고일만을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금, 임대차 관계, 실제 점유와 배당 관련 사항이 확정되지 않았으므로 현장 및 매각물건명세서 확인이 필요합니다.

③ 배당·미배당 분석 (514,000,000원 매각 가정)

현재 최저매각가인 514,000,000원에 낙찰된다는 가정으로 계산된 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 우리은행 근저당권에 배당하면, 후순위 가압류 채권자에게 돌아갈 금액은 없는 것으로 계산됩니다.

집행비용은 추정액입니다. 채권최고액 기준 배당 모형이며 실제 피담보채권액과 공동담보 배당관계는 반영 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 및 확인되지 않은 임차인 배당은 반영되지 않았습니다.

④ 회차별 가격 — 낮아져도 실질취득은 미확정

유찰 시나리오상 최저매각가는 514,000,000원 → 411,200,000원 → 328,960,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 숫자만으로 가격이 저렴해진다고 판단할 수 없습니다.

⑤ 시세·입지·환금성 분석

더마크원 515호의 가격은 일반 아파트 실거래와 단순 비교할 수 없습니다. 감정평가상 공장으로 이용되는 집합건물이며, 국가산업단지 내 산업시설구역에 해당합니다. 용도, 입주 가능한 업종, 건물 관리상태와 임대수요가 가격에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.

현재 확인 가능한 가격 기준은 감정가와 경매 최저가입니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확정되지 않은 만큼, 514,000,000원이 시세보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다. 산업시설의 실제 거래 사례와 수익성을 검토하기 전에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

• 입지. 인천광역시 남동구 고잔동 호구포길사거리 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 수인분당선 호구포역과 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 양호한 편으로 평가되었습니다.
• 건물. 감정평가상 고잔동 건물은 철근콘크리트구조, 지상 15층 건물이며 사용승인일은 2022.01.06입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기 및 지하주차장 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 대상 토지는 남측과 서측으로 각각 약 40m, 35m 폭의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 일반공업지역의 공장용지로, 지형은 평지이며 토지 형상은 사다리형입니다. 전체 필지 면적은 11,924㎡, 공시지가는 1,382,000원/㎡입니다.
• 산업단지. 국가산업단지·산업시설구역·재생사업지구에 포함됩니다. 매수인의 업종과 입주 가능 여부, 공장등록 및 관련 승인·신고 요건을 반드시 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반 주거용 아파트와 수요층이 다를 수 있습니다. 업종별 입주 제한, 임대수익성 및 시설 활용 가능성이 매각·재매각에 영향을 줄 수 있으므로 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 선순위 점유자 확인. (주)더엘스타, 김창길의 실제 점유 여부, 점유 부분 30㎡의 위치, 임대차계약서 및 보증금 액수를 확인하세요.
• 대항력 성립요건. 2017.05.17 신고가 해당 호실에 유효하게 연결되는지, 사업자등록과 점유의 연속성 및 적용 임대차 법률을 확인하세요.
• 날짜 불일치 확인. 2017년 점유 관련 신고와 2022년 건물 사용승인 사이의 불일치를 반드시 해소하세요.
• 우선변제·배당요구 확인. 확정일자, 배당요구 여부, 임차권 소멸 여부 및 미배당 보증금의 인수 가능성을 매각물건명세서와 배당 관련 자료로 확인하세요.
• 후순위 점유 확인. 백소영의 실제 점유 여부와 보증금, 임대차 성격 및 명도 가능성을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 우리은행 근저당권의 공동담보인 513호·514호와 515호의 담보 관계 및 실제 피담보채권액을 확인하세요.
• 경매채권자 관계 확인. 경매개시 채권자는 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사이고, 등기상 근저당권자는 우리은행입니다. 채권양도·승계 및 경매신청의 근거를 관련 서류와 대조하세요.
• 세금 압류 확인. 국세와 지방세 압류가 있으므로 당해세 및 법정기일 등에 따른 실제 배당순위를 확인하세요.
• 산업단지 입주자격. 매수 목적에 맞는 업종의 입주 가능 여부, 공장등록 가능성 및 관리기관의 요구사항을 사전에 확인하세요.
• 관리비·점유 인도. 공용부분 관리비 체납액, 실제 사용 관계, 시설물 상태 및 명도에 필요한 비용을 확인하세요.
• 시세 검증. 동일 건물 및 인근 유사 산업시설의 최근 거래금액, 임대료, 공실 가능성과 실질 수익률을 검토하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관련 산업단지 자료를 직접 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 권리보다, 확인되지 않은 보증금이 중요하다”

인천 더마크원 515호의 등기상 말소기준은 명확합니다. 2022.03.10 우리은행 근저당권 이후의 압류·가압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사실만으로 낙찰자의 부담이 없다고 판단할 수는 없습니다.

가장 큰 변수는 2017.05.17 신고된 점유자와 확인되지 않은 보증금입니다. 그 날짜가 실제 해당 호실의 유효한 대항요건으로 연결되는지부터 검증해야 합니다. 대항력이 인정된다면 인수하는 보증금에 따라 실질취득금액이 크게 달라질 수 있습니다.

여기에 공장 이용 물건이라는 특성, 산업시설구역의 이용 제한 가능성, 공동담보 근저당권 및 대규모 채권 미배당 구조까지 고려해야 합니다. 실제 거래시세 또한 확인되지 않아 신건 가격의 할인 여부를 평가하기 어렵습니다.

등기상 말소관계는 비교적 명확하지만, 인수 위험과 가격 매력은 미확정입니다. 따라서 현재 평가는 D등급입니다. 이는 반드시 손실이 발생한다는 의미가 아니라, 입찰에 필요한 핵심 사실이 확인되기 전까지 보수적으로 판단해야 하는 물건이라는 뜻입니다.

이 사건의 승부처는 유찰 횟수보다 먼저 선순위 점유자의 법적 지위와 실제 보증금, 그리고 산업시설로서의 이용 가능성을 확인하는 것입니다.