의정부지방법원 2026타경70844. 경기도 동두천시 생연동 389번지, 동두천파인아미스 주1동 9층 905호 아파트입니다. 소유자는 개인이 아닌 파인시티디앤씨 주식회사입니다. 등기에는 2025년 5월 16일 우리은행의 대규모 근저당권이 설정되어 있고, 이후 동광주새마을금고·최동식·서광 계열 회사·신영산업 등의 근저당과 주택도시보증공사의 가압류가 이어졌습니다.

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 채권액이 크다는 사실과 매수인이 인수하는 금액은 서로 다른 문제라는 점입니다. 배당표상 낙찰가 3억 1,800만원에서 집행비용을 제외한 금액이 말소기준권리자인 우리은행에 배당되고, 나머지 후순위 채권자에게는 배당되지 않습니다. 배당표의 매수인 인수 추정액은 0원입니다.

그러나 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 갑구 1-1의 민간임대주택등기는 말소기준 근저당과 같은 날 접수되었지만 접수순서가 앞섭니다. 또한 을구 6-1에는 신영산업의 근저당권부채권에 대한 근질권이 별도로 설정되어 있습니다. 이 두 가지는 단순히 후순위 근저당이 소멸한다는 설명만으로 정리할 수 없는 확인사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행, 별도 확인사항은 2개

말소기준권리는 2025년 5월 16일 접수된 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 14,664,000,000원이며, 공동담보목록 제2021-152호가 기재되어 있습니다.

이후 설정된 을구 2번 동광주새마을금고, 을구 3번 최동식, 을구 4번 서광 계열 근저당권, 을구 5번 서광산업아산, 을구 6번 신영산업의 근저당권은 자료상 말소기준권리 이후 설정된 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 갑구 2번 강제경매개시결정과 갑구 3번 주택도시보증공사 가압류 역시 매각소멸 대상으로 표시되어 있습니다.

② 시세 비교 — 3.18억의 가격 경쟁력은 판단 보류

이 물건은 감정가와 최저매각가가 동일한 신건입니다. 최저매각가는 318,000,000원이며 유찰 횟수는 0회입니다.

이 물건은 비교 가능한 동일 면적 실거래 표본과 최근 거래금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 3억 1,800만원이 주변 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 근거가 부족합니다.

특히 단지의 최근 거래금액이 확인되지 않는 상황에서 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가하는 것은 위험합니다. 감정가가 합리적인지 확인하려면 실제 905호의 전용면적과 동일 면적·유사 층의 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 318,000,000원 가정)

배당 산정표상 채권 합계 56,019,360,578원, 예상 채권자 배당 합계 312,748,000원, 미배당 추정액 55,706,612,578원입니다. 근저당 채권최고액 및 공동담보 관련 금액은 실제 채무잔액이나 해당 호실에 귀속되는 채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 채권 미배당

유찰에 따라 매각가격이 낮아지면 우리은행 배당액도 감소하고, 전체 채권자 미배당액은 증가합니다. 다만 후순위 채권자의 미배당액이 증가한다고 해서 그 금액이 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다. 위 표는 제공된 배당 시나리오의 계산 결과입니다.

⑤ 임차인·점유 분석 — 임대관계는 미상

확인된 임차인 내역은 없습니다. 따라서 별도의 보증금이나 확정일자를 기초로 한 대항력·우선변제권 판단 대상은 현재 확인되지 않습니다.

매수인 입장에서는 다음 사항을 구분해야 합니다.

• 확인된 임차인. 별도로 확인된 임차인 내역은 없습니다.
• 대항력 판단. 실제 점유 및 임대차계약이 확인되지 않았으므로 대항력 있는 임차인이 없다고 최종 확정하기 전 추가 조사가 필요합니다.
• 임대차 현황. 감정평가서상 임대관계 미상으로 실제 입주자와 임대차보증금 확인이 필요합니다.
• 민간임대주택. 임대사업자 지위 및 임대의무 승계 여부를 확인해야 합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모

• 입지. 경기도 동두천시 생연동 소재 생연초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 주거나지 등이 혼재하며 감정평가서상 제반 입지조건과 주위 환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 1호선 동두천중앙역이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 건물로 지하 5층, 지상 24층 규모입니다. 사용승인일은 2025.03.10입니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비, 상하수도설비, 난방설비, 화재경보기, 화재탐지설비, 승강기 및 지하주차장시설을 갖추고 있습니다.
• 토지. 토지면적 2,483㎡의 부정형 토지이며 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 지형은 평지, 형상은 자루형, 도로접면은 중로각지입니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 12m, 남동측으로 폭 약 20m의 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 규제. 일반상업지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 포함됩니다. 절대보호구역과 상대보호구역에는 저촉되는 것으로 표시되어 있습니다.
• 공시지가. 1,066,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다.
• 환금성. 185세대 규모의 비교적 신축 단지입니다. 다만 비교 가능한 동일 면적 최근 실거래가가 확인되지 않아 실제 거래가격과 환금성은 별도 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 민간임대주택등기 원본 확인. 갑구 1-1의 등기 내용과 등록 말소 여부를 확인하고, 관할 지자체에 임대사업자 등록 상태와 임대의무 승계 여부를 문의해야 합니다.
• 임대의무기간 확인. 원인일이 2021.02.01로 기재되어 있으므로 실제 등록 및 임대개시 시점, 의무기간의 진행 상황을 확인해야 합니다. 임대료 증액 제한 등 관련 의무의 적용 여부도 검토해야 합니다.
• 근질권 정리 여부. 을구 6-1의 근질권이 을구 6번 근저당권의 경매소멸과 함께 어떻게 처리되는지 확인하고, 경매 후 등기 말소 여부를 확인해야 합니다.
• 우리은행 공동담보 확인. 을구 1번 근저당권은 채권최고액 14,664,000,000원이며 공동담보목록 제2021-152호가 있습니다. 채권최고액과 실제 채무잔액, 공동담보 해제·변경 내역을 구분해서 확인해야 합니다.
• 근저당권 변경등기 확인. 을구 1-1에 채권최고액 97,200,000원 및 공동담보 해제 내용이 기재되어 있습니다. 변경등기의 적용 범위와 현재 등기 상태를 원본으로 대조해야 합니다.
• 실제 임차인·점유자 조사. 임대관계 미상이므로 현장 방문, 전입세대 및 임대차 관련 자료를 확인해야 합니다. 임차인 내역이 없다는 사실만으로 점유관계가 확정되지는 않습니다.
• 실거래가 대조. 905호의 전용면적을 확인한 뒤 동일 면적의 최근 거래와 비교해야 합니다. 현재 감정가 318,000,000원만으로 시세 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
• 관리비 확인. 관리사무소에 미납 관리비와 공용부분 부담액을 문의하고 관리비 정산 조건을 확인해야 합니다.
• 등기 최신화. 등기 발급일은 2026.11.05입니다. 매각기일 2026.11.18 이전에 새로운 권리변동이 발생했는지 최신 등기부를 다시 확인해야 합니다.
• 법원 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 배당 관련 자료를 상호 대조해야 합니다.

맺으며 — 인수 0원 추정과 권리상 안전은 같은 말이 아니다

이 물건은 배당구조만 보면 상당히 명확합니다. 우리은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당과 가압류는 자료상 매각소멸 대상입니다. 신건 매각가 318,000,000원을 기준으로 집행비용 5,252,000원을 공제하면 우리은행에 312,748,000원이 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 돈은 없습니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 민간임대주택등기가 말소기준 근저당보다 접수순서상 앞서 있다는 점이 중요합니다. 임대의무와 임대사업자 지위가 낙찰자에게 어떤 영향을 미치는지 확인하지 않고 입찰하는 것은 위험합니다. 여기에 신영산업 근저당권부채권의 근질권까지 별도 확인이 필요합니다.

가격도 마찬가지입니다. 감정가와 최저가가 모두 3억 1,800만원이지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 시세보다 저렴하다고 말할 수 없습니다. 신축 연식과 단지 규모만으로 환금성을 낙관해서도 안 됩니다.