의정부지방법원 2026타경70844. 경기도 동두천시 생연동 389번지, 동두천파인아미스 주1동 10층 1002호입니다. 소유자는 파인시티디앤씨 주식회사이며, 건물 사용승인일은 2025년 3월 10일입니다. 비교적 신축에 해당하는 아파트지만 등기부를 펼치면 일반적인 개인 주택담보대출 경매와는 다른 모습이 나타납니다. 우리은행의 대규모 공동담보 근저당권을 시작으로 태봉새마을금고, 개인 채권자, 다수의 법인 채권자, 주택도시보증공사 가압류까지 여러 권리가 연이어 설정되어 있습니다.

경매를 신청한 채권자는 강다경이며 청구금액은 341,833,578원입니다. 말소기준권리는 이보다 앞선 2025년 5월 16일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 따라서 매각으로 소멸하는 권리와 별도로 확인해야 할 사항을 구분하는 것이 중요합니다. 특히 민간임대주택등기와 을구 8-1번 근질권은 일반적인 후순위 근저당권과 동일하게 취급해 넘겨서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 기준, 임대등록은 별도 확인

말소기준권리는 2025년 5월 16일 우리은행 근저당권입니다. 을구 1번 근저당권의 채권최고액은 14,664,000,000원으로 기재되어 있으며 공동담보목록 제2021-152호가 연결되어 있습니다. 이 금액은 공동담보 전체와 관련된 채권최고액으로 볼 여지가 있으므로, 해당 1002호 한 채의 실제 대출잔액이나 개별 부담액으로 단정해서는 안 됩니다.

후순위 권리는 상당히 많습니다. 태봉새마을금고 133,980,000원, 이은이 167,040,000원, 유한회사일광산업사 1,476,720,000원, 최동식 3,120,000,000원 등 여러 근저당권이 이어지고, 주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 26,533,000,000원입니다. 2026년 9월 1일에는 서광 계열 법인 등 여러 법인의 근저당권이 같은 접수일자로 등재되어 있습니다.

이들 후순위 근저당권과 가압류는 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 채권액이 크다는 사실만으로 낙찰자가 그 채무를 직접 인수한다고 해석해서는 안 됩니다. 다만 공동담보목록과 권리별 실제 채무관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 2억 4,000만원의 가격 적정성은 아직 판단 불가

본건은 감정가와 최저매각가가 모두 240,000,000원인 신건입니다. 현재 회차는 감정가의 100%이며 유찰은 0회입니다. 가격을 평가하려면 같은 단지·유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격을 비교해야 하지만, 현재 확인 가능한 비교 실거래 금액과 최신 거래가격은 없습니다.

여기서 중요한 것은 비교면적이 일치하지 않는다는 점입니다. 단지 통계의 59.464㎡를 본건 1002호의 확정 전용면적으로 간주해서는 안 됩니다. 따라서 동일 평형 실거래 평균과 본건 최저가의 비율을 계산할 근거가 없습니다.

현재 가격을 평가하는 가장 현실적인 방법은 동일 단지의 동일·유사 면적 거래를 확보하고, 층수와 내부 상태를 대조하는 것입니다. 본건은 감정평가서상 여러 호수가 함께 열거되어 있으므로 비교 대상이 실제 매각 대상과 동일한지도 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

매각대금에서 추정 집행비용을 먼저 공제하면 우리은행의 선순위 근저당권에 배당되는 금액은 235,840,000원입니다. 우리은행의 채권최고액에는 크게 미달하고, 신청채권자 강다경을 포함한 후순위 채권자에게는 배당금이 돌아가지 않는 산출입니다.

배당 산출상 채권자 청구·채권최고액 합계 57,673,900,578원, 채권자 배당액 235,840,000원, 미배당액 57,438,060,578원입니다. 공동담보목록과 근저당권부채권 근질권 등이 존재하므로 이 합계는 개별 1002호의 실제 확정 채무액과 동일하다고 볼 수 없습니다. 실제 배당은 집행비용, 당해세, 배당요구 및 원본 채권관계 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 임차인·임대등록·점유 확인

임차인 명단이 확인되지 않는다고 해서 실제 임차인이 없다고 확정할 수는 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 유무, 실제 점유자, 주민등록 전입일, 확정일자, 보증금 및 계약관계를 직접 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 동두천시 생연동 소재 생연초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 및 주거나지가 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지조건과 주위 환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 1호선 동두천중앙역이 위치해 있어 대중교통 접근 여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 5층·지상 24층 규모입니다. 급·배수, 위생, 난방, 화재경보기, 화재탐지, 승강기 및 지하주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
• 토지 및 규제. 도시지역·일반상업지역에 해당하며 중로1류와 중로3류에 접합니다. 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 절대·상대보호구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 토지 자료상 공시지가는 1,066,000원/㎡입니다. 해당 호수의 대지권 지분 및 개별적인 토지 권리관계는 등기와 집합건축물대장으로 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있으며 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 185세대 규모의 단지이며 2025년 3월 사용승인된 건물입니다. 다만 동일 면적 최근 실거래와 최신 거래가격이 확인되지 않아 거래 유동성이나 적정 매도가를 수치로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 민간임대주택등기 원본 확인. 갑구 1-1번의 임대사업자 등록 상태와 임대의무기간, 임대사업자 지위 변경 및 경매 매각 후 관련 의무의 처리 여부를 관할 지자체에 확인하세요.
• 임차인 및 실제 점유 조사. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 전입세대 확인, 주민등록, 확정일자, 임대차계약서 및 현장 점유조사를 통해 실제 임차인과 보증금, 대항력 및 우선변제권을 확인해야 합니다.
• 매각 범위 확인. 감정평가서에 여러 호수가 함께 기재되어 있습니다. 1002호 단독 매각인지, 여러 호수의 일괄매각인지 매각물건명세서와 물건목록을 확인하세요.
• 공동담보 관계 확인. 우리은행 근저당권 채권최고액 14,664,000,000원은 공동담보목록과 연결되어 있습니다. 이 금액을 1002호 단독 채무로 간주하지 말고 공동담보의 해제·배당·말소 범위를 확인하세요.
• 근질권 확인. 을구 8-1번의 근저당권부채권 근질권 설정과 기초 근저당권의 처리관계를 대조해야 합니다. 관련 채권의 배당 및 말소 여부를 원본 서류로 확인하세요.
• 후순위 권리 정리. 주택도시보증공사 가압류와 다수의 근저당권이 등재되어 있습니다. 매각으로 소멸하는 권리와 별도 확인이 필요한 권리를 구분하고 실제 배당요구 및 채권관계를 검토하세요.
• 가격 상한 설정. 감정가 2억 4,000만원을 시세라고 간주하지 마세요. 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래와 최신 거래를 확보하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자와 임대차관계가 미상이므로 인도 절차와 명도 비용을 별도 검토하세요. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담도 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 임대사업자 관련 자료를 서로 대조한 후 입찰하세요.

맺으며 — “인수금 0원”만으로 안전한 물건은 아니다

동두천파인아미스 1002호는 배당 산출상 매수인 인수금이 0원이라는 점에서는 금전적 인수 부담이 없는 구조입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권 이후 설정된 다수의 근저당권과 가압류도 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

그러나 이 사건의 핵심은 단순히 말소기준권리만 확인하고 끝낼 수 없다는 데 있습니다. 갑구의 민간임대주택등기, 을구 8-1번의 근저당권부채권 근질권, 실제 임차인 및 점유관계 미상, 여러 호수가 함께 기재된 감정평가서의 매각 범위 등 검증해야 할 사항이 남아 있습니다.

가격 측면에서도 감정가 2억 4,000만원을 뒷받침할 동일 면적 실거래 자료가 없습니다. 따라서 신건 가격이 저렴하다고 볼 근거도, 유찰을 기다리면 반드시 가격 메리트가 생긴다고 단정할 근거도 없습니다.

권리상 금전 인수는 0원으로 산출되지만, 임대등록과 점유 및 매각 범위 확인이 선행되어야 합니다. 공동담보의 실제 부담관계와 근질권 처리까지 검증하고, 동일 면적 시세를 확보한 뒤에야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다. 현재 단계에서는 가격 메리트 미확인 · 임대관계 확인 필요 · 입찰 보류가 합리적인 결론입니다.