의정부지방법원 2026타경70844. 동두천시 생연동에 위치한 동두천파인아미스 주1동 11층 1102호가 강제경매로 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 240,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 아파트의 소유자는 파인시티디앤씨주식회사입니다. 2025년 5월 16일 소유권보존등기가 이뤄졌고, 같은 날 우리은행 근저당권과 민간임대주택등기가 확인됩니다.

등기부에는 다수의 근저당권과 주택도시보증공사 가압류가 존재합니다. 특히 우리은행 근저당권의 채권최고액은 최초 등기에서 14,664,000,000원으로 표시되지만, 별도의 변경등기에는 67,200,000원과 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 두 등기 내용과 예상배당 산정기준을 반드시 대조해야 합니다. 또한 이 물건은 민간임대주택으로 등기돼 있으므로 임차인 신고가 확인되지 않았다는 사실만으로 점유자가 없다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 담보권과 확인할 사항

② 임차인·점유 및 매수인 인수 분석

확인된 임차인 신고는 없지만, 실제 임대관계는 미상입니다. 특히 소유자가 임대사업자인 법인이고 민간임대주택등기가 존재하므로, 현재 점유자가 소유자 측 관계자인지, 임차인인지부터 확인해야 합니다.

현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 이는 임대차에 따른 인수채무가 없다고 확정했다는 의미가 아닙니다. 말소기준권리보다 우선하는 대항력을 갖춘 임차인이 존재하고 보증금을 전액 배당받지 못한다면, 매수인에게 별도의 보증금 인수위험이 발생할 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 신건 240,000,000원은 적정한가?

동두천파인아미스는 2025.03.10 사용승인을 받은 185세대 규모의 아파트입니다. 현재 경매 최저가는 감정가와 동일한 240,000,000원입니다.

다만 이 사건은 동일 단지·유사 면적의 확인된 실거래 가격을 기준으로 최저가의 할인 여부를 판정하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 0%라는 사실은 알 수 있지만, 240,000,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다.

회차별 금액은 제시된 경매 시나리오이며 실제 매각기일·최저가 변동은 별도로 확인해야 합니다. 추정 인수액 0원은 임대차 미상 위험을 반영하지 않은 값입니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

현재 예상배당은 집행비용을 먼저 공제한 뒤 나머지 금액을 우리은행 근저당권에 배당하는 구조입니다. 신청채권자 강다경을 비롯한 후순위 채권자에게는 배당이 이뤄지지 않는 것으로 계산됩니다.

예상배당은 제공된 계산 시나리오를 표시한 것입니다. 우리은행 근저당권 변경등기의 정확한 효력, 공동담보 관계, 실제 채권잔액, 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 채권액 합계에는 공동담보 관련 금액이 포함될 수 있어 해당 호수의 독립 채무총액으로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 동두천시 생연동 소재 생연초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 및 주거나지 등이 혼재하며 제반 입지조건과 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 1호선 동두천중앙역이 근거리에 위치해 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 건물로 지하 5층·지상 24층 규모입니다. 사용승인일은 2025.03.10이며 외장재 및 일부 석재마감, 벽지와 타일, 샷시 창호 등이 적용됐습니다.
• 설비. 급·배수, 상하수도, 난방, 화재경보기·화재탐지, 승강기 및 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 12m, 남동측으로 폭 약 20m의 포장도로가 개설돼 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 관련됩니다. 절대보호구역 및 상대보호구역 저촉 사항도 확인됩니다.
• 공시지가. 1,066,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 사용승인일이 2025.03.10인 185세대 아파트입니다. 건물의 신축성과 별개로 실제 거래가격 및 거래량이 확인되지 않아 매도 소요기간이나 적정 매도가격을 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 실제 점유자 조사. 1102호의 현재 거주자와 점유 원인을 확인하세요. 법인 소유 민간임대주택이므로 임대차계약 존재 여부가 핵심입니다.
• 전입·확정일자 확인. 임차인이 확인되면 전입일, 점유 개시일, 확정일자 및 보증금을 대조해 대항력과 우선변제권을 판단해야 합니다.
• 민간임대주택등기 검토. 임대의무기간·임대차 승계와 관련한 법률관계를 확인하고, 경매 매각으로 어떤 의무가 소멸하거나 존속하는지 검토하세요.
• 우리은행 근저당 변경 확인. 최초 채권최고액 14,664,000,000원과 변경등기 67,200,000원, 공동담보 해제의 관계를 확인해야 합니다. 배당순위 검토의 핵심 자료입니다.
• 공동담보목록 대조. 우리은행 및 후순위 채권자들의 공동담보목록을 통해 채권최고액이 다른 부동산과 어떻게 연결되는지 확인하세요.
• 주택도시보증공사 가압류. 청구금액 26,533,000,000원의 가압류가 존재합니다. 등기상 후순위 소멸권리이지만 관련 채권 및 임대차 관계에 대한 자료도 확인하는 것이 좋습니다.
• 시세 검증. 동두천파인아미스의 동일 면적 실거래, 최근 거래 추세, 현재 매물가격 등을 확인한 후 240,000,000원의 가격 적정성을 판단하세요.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 금액을 관리사무소에 확인하세요.
• 명도 가능성. 점유자가 존재한다면 인도 절차, 보증금 문제, 이사 협의 등에 따른 시간과 비용을 검토해야 합니다.
• 입찰 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기사항전부증명서 및 특별매각조건을 대조하세요.

맺으며 — “담보권 소멸과 안전한 취득은 별개”

이 사건은 등기부상 후순위 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그 점만 보면 권리 정리는 비교적 명확해 보일 수 있습니다. 그러나 민간임대주택등기와 임대관계 미상이라는 중요한 확인 과제가 남아 있습니다.

특히 우리은행 근저당권의 최초 설정 내용과 변경등기 사이의 차이를 확인해야 하며, 현재 예상배당표는 이를 확정적으로 반영한 결과로 취급할 수 없습니다. 신청채권자 배당이 0원으로 계산되는 만큼 실제 배당관계도 다시 검토할 필요가 있습니다.

가격 역시 신중해야 합니다. 최저가 240,000,000원은 감정가와 같지만, 확인된 실거래 비교가격이 없으므로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 향후 유찰로 최저가가 내려가더라도 임대차에 따른 인수위험을 확인하기 전에는 실질취득액을 확정할 수 없습니다.

종합 판단은 C등급(45점). 후순위 등기권리의 소멸 가능성은 긍정적이지만, 실제 점유·임차보증금·민간임대주택 관련 의무 및 배당 산정기준에 대한 확인이 부족하고 가격 메리트도 검증되지 않았기 때문입니다. 권리 정리 가능성은 확인, 임대차와 가격 판단은 보류. 이 물건은 입찰가를 결정하기 전에 실질적인 인수위험부터 확인해야 하는 사건입니다.