의정부지방법원 2026타경70844. 동두천시 생연동 동두천파인아미스 주1동 13층 1305호가 강제경매에 나왔습니다. 소유자는 파인시티디앤씨주식회사이며, 2025년 5월 16일 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 건물은 2025년 3월 10일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 아파트입니다. 감정가는 325,000,000원, 신건 최저매각가 역시 같은 금액입니다.
이 사건의 권리 구조에는 눈여겨볼 특징이 있습니다. 말소기준은 2025년 5월 16일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 강제경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류, 여러 후순위 근저당권이 설정되었습니다. 등기상 후순위 담보권들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
그러나 민간임대주택등기가 존재하고 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 따라서 임차인 신고가 확인되지 않는다는 사실만으로 점유자나 대항력 있는 임차인이 없다고 확정할 수 없습니다. 특히 실제 점유·전입·임대차계약을 확인하지 않은 상태에서 계산상 인수액 0원을 확정적인 취득비용으로 받아들이면 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70844 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 생연동 389 동두천파인아미스 주1동 13층 1305호 도로명주소: 경기도 동두천시 장고갯로 41 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 지하 5층 / 지상 24층 건물 중 13층 |
| 이용상태 | 아파트 · 방 3개, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니, 현관 등 |
| 사용승인일 | 2025.03.10 |
| 단지 규모 | 동두천파인아미스 · 185세대 |
| 소유자 | 파인시티디앤씨주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 325,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 강다경 / 341,833,578원 경매개시결정 등기에는 박소일도 채권자로 기재되어 있습니다. |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 임대차 | 임대관계 미상 · 민간임대주택등기 존재 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 기준
등기상 권리의 기준점은 2025년 5월 16일 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 후순위 강제경매개시결정, 가압류 및 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 같은 날 기록된 근저당권 변경과 민간임대주택등기는 별도로 검토해야 합니다.
두 등기의 연결관계와 변경의 효력을 확인해야 이 호실에 실제 적용되는 담보범위를 판단할 수 있습니다. 아래 예상배당표는 최초 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산한 모형이므로 변경등기를 반영한 확정 배당결과로 보아서는 안 됩니다.
② 임대차·점유 분석 — 가장 먼저 확인할 위험
이 물건은 일반적인 개인 소유 아파트와 다른 점이 있습니다. 소유자가 법인이고, 갑구에 민간임대주택등기가 존재합니다. 해당 등기에는 임대사업자의 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재되어 있습니다.
| 확인 항목 | 현황 | 매수인 관점 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 신고 없음 | 실제 임차인 부재로 단정 불가 |
| 임대관계 | 미상 | 임대차계약 및 보증금 확인 필요 |
| 대항력 | 대항력 가능·미상 | 점유·전입 시점 확인 필요 |
| 우선변제권 | 확인되지 않음 | 확정일자 및 배당요구 확인 필요 |
| 보증금 승계 | 확인되지 않음 | 실제 임차인과 승계신고 구분 필요 |
| 계산상 인수액 | 0원 | 임대차 미확인 상태의 조건부 추정 |
특히 매수인에게 대항할 수 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는 경우, 미배당 보증금이 매수인의 실질 부담으로 연결될 수 있습니다. 그 경우 실질취득금액은 낙찰가와 인수금액을 합산하여 다시 산정해야 합니다.
입찰 전에는 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 관련 자료 및 실제 점유상태를 대조해야 합니다. 민간임대주택 등록과 관련한 매수인 의무의 존속 여부도 확인이 필요합니다. 이 확인을 마치기 전까지는 명도 부담이 없거나 임차보증금 인수 위험이 완전히 제거되었다고 판단하기 어렵습니다.
③ 가격 분석 — 신건 325,000,000원의 경쟁력
감정가와 최저매각가는 모두 325,000,000원입니다. 현재 회차는 유찰 이력이 없는 신건이며, 감정가의 100%에서 출발합니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 325,000,000원 | 100% | 감정가와 동일 |
| 1회 유찰 가정 | 260,000,000원 | 80% | 가격 재검토 구간 |
| 2회 유찰 가정 | 208,000,000원 | 64% | 권리·인수 위험 재산정 필요 |
유찰 시 가격은 시나리오에 따른 가정이며, 실제 다음 매각기일이나 낙찰가가 확정된 것은 아닙니다.
1회 또는 2회 유찰되어 감정가 대비 가격이 내려가더라도, 그것만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 동일 면적·유사 층·최근 거래가격을 확인하고, 임차보증금 인수 가능성까지 반영한 실질취득금액으로 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)
제시된 배당모형에서는 집행비용 5,350,000원을 우선 공제하고 나머지 319,650,000원을 우리은행 근저당권에 배당합니다. 이에 따라 강제경매 신청채권자와 다른 후순위 채권자에게 돌아가는 금액은 모두 0원으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,350,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,664,000,000원 | 319,650,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 강다경 | 341,833,578원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 26,533,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 최동식 | 3,120,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 서광산업유한회사 | 2,407,200,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 서광특장차주식회사 | 1,162,092,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 주식회사서광산업아산 | 1,954,608,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 주식회사성주환경 | 762,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 주식회사서광산업아산 | 787,560,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 신영산업주식회사 | 4,163,867,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권액은 제공된 배당모형의 금액입니다. 여러 근저당권에 공동담보가 설정되어 있어 기재된 채권최고액을 이 호실의 개별 채무액으로 동일시해서는 안 됩니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 우리은행 변경등기의 실제 효력에 따라 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당과 매수인 부담
매각가격이 낮아질수록 선순위 담보권에 배당될 금액이 줄고, 계산상 전체 채권 미배당액은 증가합니다. 다만 후순위 채권의 미배당과 매수인의 권리 인수는 서로 다른 문제입니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 전체 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 325,000,000원 | 319,650,000원 | 55,576,510,578원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 260,000,000원 | 255,560,000원 | 55,640,600,578원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 208,000,000원 | 204,288,000원 | 55,691,872,578원 | 0원 |
다만 우리은행 근저당 변경등기의 효력이 확정되지 않았으므로 실제 배당이 이와 동일하게 진행된다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동두천시 생연동 생연초등학교 남측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 주거나지 등이 혼재하며, 감정평가에서는 전반적인 주위환경을 보통 수준으로 평가했습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 수도권 지하철 1호선 동두천중앙역이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 2025년 3월 10일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 아파트입니다. 외벽은 외장재 및 일부 석재마감, 내부는 벽지·타일마감이며 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 상하수도, 난방, 화재경보기·탐지설비, 승강기 및 지하주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 약 12m, 남동측 약 20m의 포장도로에 접합니다. 토지는 부정형이며 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 표시되어 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 토지 지표. 토지면적 2,483.0㎡, 공시지가 1,066,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용입니다.
- 환금성. 185세대 규모의 신축 아파트라는 특징이 있습니다. 다만 실제 거래가격과 거래량을 확인하지 않은 상태에서는 매도 용이성이나 적정 처분가격을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인·점유 확인. 민간임대주택등기가 존재하고 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입·점유 현황 및 임대차계약을 직접 대조해야 합니다.
- 대항력·보증금 확인. 실제 점유자가 확인되면 전입 시점, 점유 개시, 확정일자, 배당요구 및 보증금 액수를 확인하여 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다.
- 우리은행 변경등기 확인. 을구 1번의 14,664,000,000원 근저당과 1-1번의 97,200,000원 변경·공동담보 해제 내용을 원본 등기부에서 검토해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 우리은행 및 후순위 근저당권의 공동담보목록을 확인하고 해당 채권최고액이 이 호실에 어떻게 적용되는지 구분해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 임대의무기간, 등록 상태, 임대차계약 및 매각 후 지위·의무와 관련한 사항을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 325,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 유찰 여부와 관계없이 최근 유사 면적 실거래가격을 확보한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 점유자의 권원과 인도 가능성을 확인하고, 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당표 재검토. 선순위 담보권의 실제 채권액·변경 효력, 조세채권 및 임차인 우선변제 여부에 따라 예상 배당이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소는 명확해도 인수 위험까지 확정된 것은 아니다”
동두천파인아미스 1305호는 우리은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이고, 신건 최저매각가는 325,000,000원입니다.
그러나 이 사건을 단순히 권리가 깨끗한 아파트라고 평가하기에는 중요한 확인사항이 남아 있습니다. 소유자가 법인이며 민간임대주택등기가 존재하고, 실제 임대관계가 확인되지 않았습니다. 우리은행 근저당에는 채권최고액 변경과 공동담보 해제 기록도 있습니다. 또한 현재 가격이 실거래 시세보다 저렴한지도 확인되지 않았습니다.
따라서 결론은 “말소기준 확인, 임대차·담보범위·가격 검증 전 입찰 보류”입니다. 먼저 실제 점유와 임대차를 확인하고, 변경등기 효력을 검토한 뒤, 최근 거래가격을 기준으로 적정 입찰가를 산정하는 순서가 필요합니다. 권리의 순서가 명확하다는 사실과 안전하게 취득할 수 있다는 판단은 구분해야 합니다.
