의정부지방법원 2026타경4018. 경기도 고양시 일산서구 주엽동 주엽역삼부르네상스 나동 1층 101호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 주식회사에스알파트너스로, 2023.01.13. 거래가액 1,033,510,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 3,000,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 유이섭 명의의 후순위 근저당권이 추가되었습니다. 신한은행의 경매 신청 청구액은 2,446,978,484원입니다.
이 물건의 특징은 등기상 담보권의 우선순위보다 실제 임차권과 점유 상태가 복잡하다는 점입니다. 감정평가상 101호부터 104호까지 벽체 구분 없이 근린생활시설인 청자다방으로 일괄 이용되고 있습니다. 따라서 낙찰 대상 101호의 점유자, 인접 호실의 점유자, 각 보증금의 귀속 관계를 구별해야 합니다. 특히 101호에는 선순위 전입 기록이 있어 낙찰 후 보증금 반환 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경4018 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 주엽동 105 주엽역삼부르네상스 나동 1층 101호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 중앙로 1425 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 제나동 제1층 제101호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트·철골철근콘크리트구조 · 지하 7층, 지상 11층 |
| 사용승인일 | 2020.10.15. |
| 감정 이용상태 | 근린생활시설(청자다방) · 101~104호 벽체 구분 없이 일괄 이용 |
| 소유자 | 주식회사에스알파트너스 |
| 소유권 취득 | 2023.01.13. · 거래가액 1,033,510,000원 |
| 감정가 | 1,050,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,050,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 신한은행 |
| 신청채권 청구액 | 2,446,978,484원 |
| 매각기일 | 2026.11.18. |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 임차권은 별도 확인
등기상 말소기준권리는 2023.01.13. 접수된 신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 유이섭의 근저당권과 파주시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 등기상 담보권의 소멸과 대항력 있는 임차인의 보증금 승계 여부는 별개의 문제입니다.
② 임차인 분석 — 101호와 다른 호실을 구분해야 한다
조사 기록에는 소현민, 주엽삼부르네상스3 주식회사(김선웅), 점포 명의의 점유·임대차 정보가 등장합니다. 이 가운데 101호로 특정된 소현민의 신고 보증금은 10,000,000원입니다. 주엽삼부르네상스3 주식회사(김선웅)는 103호 관련 기록이므로 101호의 별도 임차보증금으로 곧바로 합산해서는 안 됩니다. 명의가 '점포'인 기록은 동일 임대차의 중복 여부와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
| 임차인 / 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 소현민 | 삼부르네상스 나동 101호 · 주거 | 2020.11.27. | 10,000,000원 | 5,000,000원 |
대항력 있음으로 분류
우선변제 미확인
인수 추정
배당요구 2026.09.18. · 확정일자 미상
|
| 주엽삼부르네상스3 주식회사(김선웅) | 주엽역삼부르네상스 나동 103호 | 2022.04.28. | 미상 | 미상 |
선순위 전입 기록
우선변제 미확인
101호 승계 여부 미상
103호 관련 점유 기록 · 일괄 사용 관계 확인 필요
|
| 점포 | 특정되지 않음 · 주거 기재 | 미상 | 10,000,000원 | 미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미확인
중복 여부 확인
점유 호실·실제 임차인·보증금 귀속 확인 필요
|
※ 보증금 10,000,000원이 기재된 소현민과 '점포' 기록은 별개의 보증금이라고 확인되지 않았으므로 중복 합산하지 않았습니다. 103호 관련 임차인의 보증금도 101호의 인수액에 임의로 합산하지 않았습니다. 대항력은 신고 내용과 실제 점유·이용 상태를 대조한 최종 확인이 필요합니다.
③ 실질취득과 가격 판단 — 시세 확인 전에는 할인 판단 보류
신건 최저매각가는 1,050,000,000원으로 감정가와 같습니다. 소현민 보증금 10,000,000원을 실제로 인수한다고 가정하면, 신건 기준 실질취득 추정액은 1,060,000,000원입니다. 이는 낙찰대금 외에 인수할 수 있는 보증금을 더한 금액이며, 취득세나 명도비 등은 포함하지 않은 값입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 추정 | 실질취득 추정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,050,000,000원 | 10,000,000원 | 1,060,000,000원 | 2,337,900,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 840,000,000원 | 10,000,000원 | 850,000,000원 | 2,545,800,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 672,000,000원 | 10,000,000원 | 682,000,000원 | 2,712,120,000원 |
회차별 인수 추정액은 소현민 보증금 10,000,000원을 동일하게 적용한 시나리오입니다. 유찰 후 가격은 확정된 매각기일이나 낙찰가가 아닌 가정값입니다. 추가 임차권 및 세금·비용이 확인되면 실제 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,050,000,000원 가정)
집행비용을 먼저 공제한 뒤 신한은행 근저당권에 배당하는 구조입니다. 신건에서도 신한은행의 채권최고액 전부가 배당되지 않으며, 후순위 유이섭 근저당권에는 배당이 없는 것으로 추정됩니다. 채권자의 미배당 잔액 자체가 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,900,000원 |
| 인수 · 소현민 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 신한은행 | 3,000,000,000원 | 1,037,100,000원 |
| 2. 근저당 · 유이섭 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 유이섭 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 3,375,000,000원 | 1,037,100,000원 |
| 채권 미배당 | — | 2,337,900,000원 |
집행비용 12,900,000원은 추정액입니다. 근저당권 채권액은 채권최고액 기준으로 계산하였으며, 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 소현민의 보증금 10,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수 가능액으로 별도 표시했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주엽역(지하철 3호선) 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하며 감정평가상 입지 여건은 양호합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 주엽역이 있어 대중교통 이용 편의성이 양호합니다.
- 도로. 나동 기준 북서측·북동측·남서측 도로에 접해 있습니다.
- 건물. 2020.10.15. 사용승인된 지하 7층·지상 11층 건물이며 급·배수, 위생, 소방, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역 및 상대보호구역 등 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 공부상 관련 토지의 면적은 1,487.7㎡이고 공시지가는 3,992,000원/㎡입니다. 이 수치는 토지 정보로, 101호의 전유면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 이용상태. 101호부터 104호까지 근린생활시설(청자다방)으로 벽체 구분 없이 일괄 이용되고 있습니다.
- 환금성. 역세권 근린시설의 입지상 장점은 있으나 실제 환금성은 임대수익, 점포 이용 상태, 구분 사용 가능성 및 최근 거래가격을 확인해야 판단할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 소현민 임차권 확인. 2020.11.27. 전입신고, 보증금 10,000,000원, 2026.09.18. 배당요구 사실을 대조하고 실제 점유·주거 이용 여부와 임대차계약 내용을 확인하세요.
- 인수권리 기재 불일치. 매각물건명세서의 '인수권리 해당사항없음'과 예상배당의 보증금 전액 인수 가정 중 실제 적용될 권리관계를 확인하세요.
- 103호 점유 구분. 주엽삼부르네상스3 주식회사(김선웅)의 2022.04.28. 전입 기록은 103호 관련입니다. 101호 점유 및 일괄 사용 관계에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 미상 임대차 확인. '점포' 명의 보증금 10,000,000원 기록의 실제 임차인, 점유 호실 및 소현민 신고와의 중복 여부를 확인하세요.
- 상가 이용과 임차권. 현재 근린생활시설로 이용 중이므로 실제 사업자등록, 점유 개시, 임대차 목적 및 주거 전입 기록의 관계를 대조하세요.
- 내부구조도 대조. 101~104호를 통합 이용 중인 상태에서 101호만의 물리적 분리, 독립 출입 및 설비 사용이 가능한지 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 검토. 102~104호에 걸친 공동담보 설정과 해당 경매 물건의 매각·배당 관계를 확인하세요.
- 시세 및 수익성 검증. 동일 건물 또는 유사 역세권 근린시설의 최근 거래가격, 실제 임대료, 공실 위험과 관리비를 조사한 뒤 응찰가 상한을 설정하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권 등을 별도로 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 문건접수 내역을 직접 대조하세요.
맺으며 — “역세권 입지보다 임차권과 실질취득이 먼저”
주엽역 인근 1층 근린시설이라는 입지 여건은 긍정적입니다. 하지만 이 물건은 말소기준권리만 확인하고 입찰할 수 있는 단순한 유형이 아닙니다. 선순위 전입 기록이 있는 101호 임차인, 보증금 승계 여부에 관한 상충된 기재, 103호 관련 점유 정보, 그리고 여러 호실을 하나의 점포로 사용하는 구조가 함께 존재합니다.
신건 기준 최저매각가는 1,050,000,000원이며, 보증금 10,000,000원 인수를 전제로 한 실질취득 추정액은 1,060,000,000원입니다. 그러나 이 인수액은 최종 확정된 값이 아니고, 최근 실거래 시세 역시 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 매수 매력을 판단하거나 유찰 이후 가격을 자동으로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
결론은 권리·점유 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 소현민의 보증금 실제 인수 여부와 101호의 독립 이용 가능성을 먼저 확정하고, 최근 비교 거래 및 임대수익을 확인한 뒤에야 합리적인 입찰가를 판단할 수 있습니다. 현재로서는 권리 불확실성과 근린시설의 환금성 검증 필요성을 반영해 D등급으로 평가합니다.
