의정부지방법원 2026타경4018. 경기도 고양시 일산서구 주엽동 105, 주엽역삼부르네상스 나동 1층 104호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 987,000,000원으로 신건이며, 신청채권자는 신한은행입니다. 신청채권자의 청구액은 2,446,978,484원입니다.

등기상 소유자는 주식회사에스알파트너스입니다. 2023년 1월 13일 소유권이전과 함께 신한은행 근저당권이 설정되었고, 채권최고액은 3,000,000,000원입니다. 이후 유이섭 명의의 근저당권 2건이 추가되었지만, 권리분석상 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 물건의 핵심은 등기부만이 아닙니다. 감정평가 비고에는 목록 1~4가 개별 호수로 벽체 구분되지 않은 채 근린생활시설(청자다방)로 일괄 이용되고 있다고 적혀 있습니다. 동시에 임차인 조사에는 101호와 103호가 등장합니다. 본건 104호와 다른 호수의 임대차·점유가 실제로 어디까지 연결되는지가 입찰 전 확인해야 할 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신한은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2023년 1월 13일 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 30억원이며, 같은 날 주식회사에스알파트너스로 소유권이 이전되었습니다. 소유권이전 당시 거래가액은 971,240,000원입니다.

2025년 1월 7일 유이섭 명의 근저당권 300,000,000원, 2025년 12월 18일 같은 채권자 명의 근저당권 75,000,000원이 추가 설정되었습니다. 두 권리 모두 기준권리 이후에 설정된 것으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 2026년 7월 30일 신한은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 101호·103호와 본건 104호의 관계가 핵심

임차인 조사에는 총 2명의 임차인 신고가 확인됩니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고는 없으며, 두 임차인 모두 신한은행 근저당 설정일인 2023년 1월 13일보다 앞선 전입일을 가지고 있습니다.

특히 감정평가 비고에는 목록 1~4가 벽체 구분 없이 청자다방으로 일괄 이용되고 있다고 기재되어 있습니다. 임차인 조사에 등장하는 101호·103호와 본건 104호가 실제로 어떤 공간을 공유하는지, 임대차 목적물이 개별 호수인지 통합 영업장인지 확인하는 것이 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 987,000,000원 가정)

신건 매각가 987,000,000원을 가정하면 집행비용 추정액 12,270,000원을 제외한 974,730,000원이 신한은행에 배당됩니다. 신한은행의 채권최고액 3,000,000,000원에 미치지 못하며, 후순위 근저당권자 유이섭에게는 배당이 돌아가지 않습니다.

근저당권 3건의 채권최고액 합계는 3,375,000,000원입니다. 예상 배당액은 974,730,000원으로, 채권 미배당액은 2,400,270,000원입니다. 소현민의 10,000,000원은 배당금에서 지급되는 것이 아니라 매수인 인수로 계산한 금액이며, 103호 임차인의 미상 보증금은 이 배당 시뮬레이션에 포함되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 주엽역(지하철 3호선) 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 주엽역이 있어 대중교통 접근 여건이 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 건물로 지하 7층, 지상 11층 규모입니다. 사용승인일은 2020.10.15.입니다.
• 이용상태. 근린생활시설(청자다방)으로 벽체 구분 없이 일괄 이용 중입니다. 다만 구획시설은 일시적으로 철거된 것으로 복원이 용이하고, 개별 호를 단독으로 사용하더라도 면적과 구조상 독립적인 효용가치가 인정된다는 평가입니다.
• 토지이용. 일반상업지역 및 지구단위계획구역입니다. 토지는 3필지 일단의 부정형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 토지이용계획상 과밀억제권역 등 각종 지정사항이 있습니다.
• 도로·설비. 나동 기준 북서측·북동측·남서측으로 도로에 접하고 있습니다. 급배수, 위생, 소방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.
• 환금성. 주엽역 인근 상업시설이라는 입지적 장점은 있지만, 현재 4개 목록의 통합 이용 형태와 개별 호수별 독립 이용 가능성을 함께 검토해야 합니다. 임차관계와 실제 구획 복원 상태가 확인되어야 개별 호수의 활용성과 매각 가능성을 판단할 수 있습니다.
• 가격 검토. 동일 용도·동일 상권의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가 987,000,000원의 시장 대비 적정성을 판단할 수 없습니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 104호 등기 원본 확인. 신한은행 을구 1번 근저당권의 공동담보목록에 101~103호가 기재되어 있으므로, 104호 자체의 설정 내역과 공동담보 편입 여부를 반드시 대조하세요.
• 임차인 호수 확인. 소현민은 101호, 주엽삼부르네상스3 주식회사는 103호로 조사되어 있습니다. 본건 104호의 점유 범위와 임대차 목적물이 일치하는지 확인해야 합니다.
• 소현민 보증금 확인. 보증금 10,000,000원, 전입일 2020.11.27, 확정일자 미상입니다. 배당요구 및 매수인 인수 여부를 매각물건명세서와 임대차 원본으로 재검토하세요.
• 103호 보증금 확인. 전입일은 2022.04.28이나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약서와 실제 점유자 확인 전까지 추가 인수위험을 배제하지 마세요.
• 통합 사용 구조 확인. 청자다방이 목록 1~4를 통합 이용하고 있으므로 감정평가서 내부구조도와 현장 상태를 확인하고, 구획 복원에 필요한 범위를 검토하세요.
• 배당 시나리오 확인. 신건 매각가 기준 채권 미배당액은 2,400,270,000원입니다. 유찰 시에도 임차인 인수액과 미배당액을 별도로 계산해야 합니다.
• 시세 확인. 실거래 비교자료가 확인되지 않은 상태이므로 인근 상업시설의 거래가격과 임대수익을 별도로 조사한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 내부구조도를 함께 확인하세요.

맺으며 — “주엽역 입지보다 먼저, 104호의 권리 범위를 확인하라”

이 물건은 주엽역 인근의 근린시설이라는 입지적 장점이 있습니다. 신한은행 근저당권 이후의 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이고, 법정지상권도 명시되어 있지 않습니다.

하지만 임차인 조사에는 101호와 103호가 등장하고, 본건은 104호입니다. 감정평가 비고는 목록 1~4가 벽체 구분 없이 청자다방으로 일괄 이용 중이라고 설명합니다. 소현민의 보증금 1,000만원은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수로 반영되어 있지만, 매각물건명세서의 명시 인수권리 없음이라는 기재와 차이가 있습니다. 103호 임차인의 보증금도 미상입니다.

여기에 신한은행 공동담보목록의 101~103호 기재와 본건 104호의 관계도 확인해야 합니다. 이 부분을 해결하지 않으면 기준권리와 임차인 인수 범위를 완전히 확정하기 어렵습니다.

결론은 입찰 전 확인 필수, 현 단계에서는 보수적 접근입니다. 신건 최저가 987,000,000원만으로 가격 메리트를 판단할 근거는 부족합니다. 임차인 인수 여부, 공동담보 범위, 개별 호수의 독립 사용 가능성, 실제 시장가격까지 확인한 뒤 입찰 여부와 응찰가를 결정해야 합니다.