의정부지방법원 2026타경4018. 경기도 고양시 일산서구 주엽동 주엽역삼부르네상스 나동 1층 102호에 관한 근린시설 경매입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며, 현재 청자다방으로 벽체 구분 없이 일괄 이용 중인 것으로 조사됐습니다.

등기상 소유자는 주식회사에스알파트너스입니다. 2023년 1월 13일 거래가액 996,120,000원으로 소유권을 취득하면서 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 유이섭 명의 근저당권 2건이 추가됐고, 2026년 7월 30일 신한은행의 임의경매가 개시됐습니다.

등기 권리만 보면 말소기준권리 이후 설정된 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건은 임차인 표시 호실, 실제 이용 범위, 매각물건명세서의 인수권리 기재, 배당 시뮬레이션의 인수액이 서로 맞지 않는 부분이 있습니다. 이 불일치를 해소하지 않고 단순히 근저당 소멸만으로 안전한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차관계는 별도 확인

말소기준권리는 2023년 1월 13일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이며, 경매 대상 부동산에 설정된 기준권리입니다. 이후 2025년 1월 7일 유이섭 명의 300,000,000원, 2025년 12월 18일 유이섭 명의 75,000,000원 근저당권이 추가됐습니다.

② 임차인·점유 현황 — 3건, 보증금 미상 위험 존재

임차·점유 조사 내용은 3건입니다. 이 중 소현민은 보증금과 월차임이 확인되며, 주엽삼부르네상스3 주식회사(김선웅)는 전입일은 확인되지만 보증금이 확인되지 않습니다. 별도로 '점포'로 표시된 점유기록은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다.

소현민은 2026.09.18. 배당요구 신청이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계로 인한 중복 신고는 확인되지 않습니다. 확정일자는 확인되지 않은 상태입니다.

특히 103호 점유자는 전입일이 말소기준권리보다 빠르고 보증금이 미상입니다. 해당 임대차가 대상 물건의 매각 범위에 포함되고 대항력이 인정되는 경우, 인수액은 현재 배당 시뮬레이션의 1,000만원만으로 끝나지 않을 수 있습니다. '점포'로 표시된 점유자 역시 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,010,000,000원 가정)

신건 매각가 10억 1,000만원을 가정하면 집행비용 약 1,250만원을 제외한 9억 9,750만원이 신한은행에 배당되는 구조입니다. 신한은행 근저당 채권최고액 30억원 중 상당액이 미배당으로 남고, 후순위 유이섭 근저당 2건에는 배당이 돌아가지 않습니다.

전체 근저당 채권최고액 합계는 3,375,000,000원이며, 예상 배당액은 997,500,000원, 미배당액은 2,377,500,000원입니다. 신청채권자인 신한은행의 청구액은 2,446,978,484원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 매각가 하락과 채권 미배당

현재 회차에서 1회 유찰로 넘어가면 매각가 가정은 8억 800만원, 2회 유찰 시에는 6억 4,640만원입니다. 배당모형상 인수액 1,000만원은 각 회차에서 동일하게 유지됩니다. 다만 이는 소현민 보증금만 반영한 시나리오이므로 103호 및 별도 점유자의 추가 인수 가능성까지 포함한 실질취득액은 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모

• 입지. 주엽역(지하철 3호선) 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 감정평가상 입지 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 주엽역이 소재합니다. 대중교통 접근성이 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 현재 이용상태. 근린생활시설(청자다방)로 벽체 구분 없이 일괄 이용 중입니다. 목록 1~4의 개별 호실 표시 없이 사용하고 있으나, 구획시설을 일시적으로 철거한 상태로 복원이 용이하며 각 호실 단독 이용의 효용가치도 인정된다는 감정평가 의견이 있습니다.
• 건물·설비. 2020년 10월 15일 사용승인된 지하 7층·지상 11층 건물입니다. 기본적인 급·배수, 위생, 소방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지이용. 일반상업지역 및 지구단위계획구역입니다. 토지거래계약허가구역 등 관련 제한사항은 개별 필지와 적용 대상 용도를 확인해야 합니다.
• 환금성. 주엽역 인근 상업지역이라는 입지 장점은 있지만, 현재 여러 호실이 통합 사용 중이고 임대차 범위가 명확하지 않습니다. 개별 호실의 독립 이용 가능성, 실제 구획 복원 상태, 임차인 명도 가능성을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 임차·점유 조사 내용과 차이가 있으므로 현장 및 계약관계 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대상 호실 확정. 매각 대상이 나동 102호인지, 감정평가의 목록 1~4가 어떤 범위로 구성되어 있는지 매각물건명세서와 감정평가서 내부구조도를 대조하세요.
• 101호 임차인 확인. 소현민의 전입일은 2020.11.27.이고 보증금은 10,000,000원입니다. 101호 임대차가 대상 102호 또는 일괄 이용 공간과 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
• 103호 임차인 확인. 주엽삼부르네상스3 주식회사(김선웅)는 2022.04.28. 전입으로 대항력 있는 것으로 표시되어 있습니다. 보증금과 차임이 미상인 만큼 계약서, 배당요구 및 실제 점유 범위를 확인하세요.
• 별도 점유자 확인. '점포'로 표시된 점유기록은 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 실제 점유자와 임대차 여부를 확인해야 합니다.
• 명세서 원본 대조. 명세서상 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 배당 시뮬레이션의 1,000만원 인수 가정을 반드시 대조하세요. 임차인의 권리와 매각 범위를 확인하지 않은 채 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
• 통합 영업공간 확인. 청자다방으로 이용 중인 101~104호의 실제 경계, 구획시설 복원 가능성, 점유자별 사용 범위와 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 집합건물 관리비 체납 여부와 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 관리비, 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
• 배당표 재검토. 채권최고액 기준 배당 시뮬레이션이므로 실제 채권 잔액과 배당 순위, 집행비용 및 임차인 권리를 원본 서류로 확인하세요.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 임차위험 소멸”

이 물건은 신한은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당 2건이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 권리관계만 보면 말소기준 이후의 근저당 정리가 명확합니다. 그러나 실제 입찰 위험은 등기부보다 임차인과 점유관계에 있습니다.

소현민의 보증금 1,000만원은 배당모형에서 매수인 인수로 계산되어 있지만 임차 목적물은 101호입니다. 대상 주소인 102호와의 관계가 확정되지 않았고, 103호에는 대항력 있는 것으로 표시된 점유자의 보증금이 미상으로 남아 있습니다. 별도의 점포 점유기록도 존재합니다. 여기에 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음이라는 기재까지 있어 원본 서류 간 대조가 필수입니다.

신건 최저가는 10억 1,000만원이고, 배당모형상 인수액을 더한 실질취득 가정은 10억 2,000만원입니다. 그러나 이 금액은 확정된 최종 취득원가가 아닙니다. 추가 임차보증금 인수 가능성과 실제 매각 범위가 해소되지 않았고, 비교 실거래 자료도 없어 가격 경쟁력을 판단할 근거가 부족합니다.

결론은 입찰 보류입니다. 근저당 소멸만 보고 안전하다고 판단할 물건이 아닙니다. 101·102·103·104호의 매각 범위와 임대차 관계, 점유자별 보증금, 명세서상 인수권리 기재를 먼저 확정해야 합니다. 그 이후에야 실제 인수액을 반영한 입찰 상한과 실질취득원가를 계산할 수 있습니다.