의정부지방법원 2026타경4018. 경기도 고양시 일산서구 주엽동에 위치한 주엽역삼부르네상스 나동 1층 103호 근린시설입니다. 감정평가 당시에는 101호부터 104호까지 벽체 구분 없이 근린생활시설인 청자다방으로 일괄 이용되고 있었습니다. 이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 하나는 채권최고액 3,000,000,000원의 신한은행 공동근저당이고, 다른 하나는 말소기준권리보다 앞선 임차 관련 신고와 불명확한 점유관계입니다.

소유자인 주식회사에스알파트너스는 2023.01.13. 소유권을 이전받았으며, 등기상 거래가액은 971,240,000원입니다. 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐고, 이후 유이섭 명의의 근저당권이 추가됐습니다. 현재 최저매각가는 987,000,000원으로 감정가와 같습니다. 과거 등기상 거래가액과 현재 최저가가 근접하지만, 과거 취득가격만으로 현재 시장가격의 적정성을 판단할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도

등기상 핵심은 2023.01.13. 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 유이섭의 근저당권 2건과 2026.07.30. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

근저당권의 채권최고액 합계는 3,375,000,000원입니다. 다만 신한은행과 유이섭의 근저당권에는 나동 101호·102호·104호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 따라서 이 금액을 103호 단독의 실제 대출잔액으로 해석할 수는 없습니다. 공동담보의 배당 및 채권 변제관계를 함께 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 가장 중요한 확인 지점

점유·임차 관련 기록에는 소현민, 주엽삼부르네상스3 주식회사(김선웅), 점포, 김선의 4개 기재가 나타납니다. 이 가운데 소현민은 101호, 주엽삼부르네상스3 주식회사(김선웅)는 매각 대상인 103호로 표시돼 있습니다. 나머지 기재는 정확한 호실과 임대차 내용이 확인되지 않았습니다.

이들은 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 점유·임차 관련 기재입니다. 다만 4개 기재가 곧 서로 다른 실제 임차인 4명을 의미하는 것은 아닙니다. 동일 점유관계의 중복 여부와 실제 임차인 수를 확인해야 합니다.

③ 실질취득금액 — 997,000,000원은 조건부 가정

현재 최저매각가는 987,000,000원입니다. 예상배당표에 반영된 임차보증금 인수액 10,000,000원을 그대로 적용하면 다음과 같습니다.

위 금액은 취득세, 명도비용, 관리비 등 부대비용을 반영하지 않은 수치입니다. 특히 101호 임차인의 10,000,000원이 103호에 실제 귀속하는지 확정되지 않았고, 103호 임차인의 보증금도 알 수 없으므로 997,000,000원을 최종 취득원가로 사용해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 987,000,000원 가정)

예상배당은 매각가 987,000,000원을 기준으로 집행비용을 공제한 나머지가 선순위 신한은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권자인 유이섭에게는 배당이 발생하지 않습니다.

집행비용은 추정치입니다. 소현민 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산됐으나, 101호 기재와 103호 매각 대상의 관계를 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수위험

현재는 유찰되지 않은 신건으로 최저매각가가 감정가의 100%입니다. 회차별 예상매각가격과 배당 부족분은 다음과 같습니다.

배당 시뮬레이션이 가정한 10,000,000원의 인수액을 각 회차에 그대로 더하면 신건의 취득금액은 997,000,000원, 1회 유찰 시 799,600,000원, 2회 유찰 시 641,680,000원입니다.

그러나 이러한 계산은 101호 보증금 10,000,000원의 인수가 실제로 적용되고, 다른 임차보증금 인수액은 발생하지 않는다는 가정에만 성립합니다. 103호의 미상 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 취득금액이 이 계산과 같다고 판단할 수 없습니다.

⑥ 가격 분석 — 현재 시세 메리트 판정 보류

이 사건의 현재 감정가는 987,000,000원이며, 2023.01.13. 등기상 거래가액은 971,240,000원입니다. 그러나 등기상 과거 거래가액은 현재의 실거래 시세나 임대수익가치를 직접 증명하지 않습니다.

근린시설은 실제 임대차 보증금과 차임, 공실 가능성, 점포 분할 이용 여부, 개별 호실의 접근성과 전면 위치 등에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 특히 이 물건은 여러 호실을 통합 사용하고 있어 개별 호실의 경제적 효용을 확인해야 합니다.

⑦ 입지·이용상태 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 본건은 경기도 고양시 일산서구 주엽동 소재 주엽역(지하철 3호선) 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역이며 제반 입지 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 주엽역이 있습니다. 감정평가서에서는 대중교통 편의성을 양호하다고 평가했습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조의 평스라브지붕 건물로, 지하 7층·지상 11층 규모입니다. 사용승인일은 2020.10.15.입니다. 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 현재 이용상태. 나동 101~104호가 근린생활시설(청자다방)로 벽체 구분 없이 일괄 이용 중입니다. 구획시설 복원이 가능하고 각 호실의 독립적인 효용가치가 인정된다는 감정평가 의견이 있습니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 상대보호구역 등 지정 사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용도 확인되므로 실제 적용 대상과 용도를 구분해 검토해야 합니다.
• 도로 접근. 나동 기준 북서측·북동측·남서측으로 도로에 접합니다. 주변 도로 및 주엽역 접근성은 상업시설 입지의 긍정적 요소입니다.
• 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 호실 간 벽체 철거 상태와 실제 구획 복원 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 역세권 근린시설이라는 입지상 장점이 있으나, 개별 호실의 임대차 조건과 실제 이용·분할 가능성에 따라 매수 수요와 환금성이 달라질 수 있습니다. 현재 자료만으로 환금성을 높게 확정하기는 어렵습니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 103호 임차인의 실체 확인. 주엽삼부르네상스3 주식회사(김선웅)의 실제 계약 당사자, 점유 범위, 신고 내역, 대항요건, 보증금 및 차임을 확인해야 합니다.
• 보증금 및 우선변제권 확인. 확정일자와 배당요구 여부, 우선변제권 성립 여부를 확인하고 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는지 판단해야 합니다.
• 101호 임차인과의 관계 확인. 소현민의 10,000,000원 보증금이 왜 103호 예상배당에 인수액으로 반영됐는지, 실제 임대차 범위가 103호를 포함하는지 확인해야 합니다.
• 미상 점유자 대조. '점포', '김선'으로 기재된 점유관계가 기존 임차인과 중복되는지, 별도의 임차인인지 확인해야 합니다. 정확한 대항력과 인수위험이 정리되기 전에는 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.
• 매각물건명세서 원본 확인. 명시적인 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 실제 점유·임대차 관련 자료를 대조해야 합니다.
• 공동담보 관계 확인. 신한은행과 유이섭의 근저당권에 포함된 101호·102호·104호의 공동담보 및 배당 관계를 확인해야 합니다.
• 점포 내부구조 확인. 101~104호가 벽체 없이 일괄 이용되고 있으므로 감정평가서 내부구조도를 확인하고, 103호의 독립 사용과 구획 복원 가능성을 현장에서 점검해야 합니다.
• 상업시설 수익성 검토. 실제 임대료, 보증금, 관리비, 공실 위험 및 개별 호실의 임대 가능성을 확인한 뒤 실질취득금액을 기준으로 수익성과 가격 적정성을 판단해야 합니다.
• 점유 이전 및 명도. 청자다방이 여러 호실을 통합 사용하고 있으므로 매각 대상 103호의 인도 범위, 영업시설 및 구획 복원에 관한 문제를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 문건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 인수위험 해소”

이 물건은 등기권리만 보면 분석의 기준이 비교적 명확합니다. 2023.01.13. 신한은행 근저당권이 말소기준권리이며, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

하지만 실제 판단을 어렵게 만드는 부분은 임차관계와 호실의 이용 범위입니다. 103호에는 말소기준 이전 신고된 임차 관련 기록이 있고, 보증금과 우선변제권이 확인되지 않았습니다. 배당표에 반영된 10,000,000원의 인수 가정액은 101호 임차인에 관한 것이므로 실제 매수인 인수금액을 확정하는 근거로 삼기 어렵습니다.

더구나 101~104호가 하나의 점포로 사용되고 있어 점유 범위와 계약 범위를 명확히 해야 합니다. 현재 가격 987,000,000원이 시장가격보다 저렴하다는 근거도 확인되지 않았습니다.

결론은 권리관계 일부 확인, 인수위험 미해소, 가격 판단 보류입니다. 입찰 전에 103호의 실제 임대차 보증금과 대항력, 매수인 승계 여부를 확정하는 것이 우선입니다. 그다음에야 신건 또는 유찰 이후의 가격이 투자 관점에서 적정한지 판단할 수 있습니다.