수원지방법원 2025타경53614. 경기도 시흥시 정왕동 거북섬로 112, 웨이브엠웨스트 1층 102호에 대한 강제경매입니다. 감정평가상 해당 호실은 근린생활시설로 이용되는 공실입니다. 감정가는 598,000,000원이고 유찰 없이 동일한 금액에서 첫 매각이 진행됩니다.
등기상 소유자는 신한자산신탁주식회사입니다. 2023년 신탁재산으로 소유권보존등기가 이루어졌고, 이후 시흥시 압류, 오늘해의 가압류, 성종우의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 사건은 근저당권을 말소기준으로 하는 일반적인 담보권 실행 경매가 아니라, 시흥시 압류가 말소기준으로 제시된 강제경매라는 점이 특징입니다.
핵심은 예상배당상 인수액이 0원이라는 사실만으로 안전성을 확정할 수 없다는 점입니다. 신탁원부의 처분 관련 조항, 토지 별도등기의 내용, 실제 임대차 및 점유관계를 확인해야 합니다. 근린시설은 아파트와 달리 임대수익과 상권에 따른 가격 편차가 클 수 있으므로, 매각가격 자체의 타당성도 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53614 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2731-1 웨이브엠웨스트 1층 102호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 거북섬로 112 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 15층 건물 내 1층 |
| 이용 및 점유상태 | 근린생활시설 · 감정평가상 공실 · 임대관계 미상 |
| 소유자 | 신한자산신탁주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 598,000,000원 / 598,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 성종우 |
| 신청채권 청구금액 | 331,269,387원 |
| 매각기일 | 2026.11.18 |
| 등기 발급일 | 2026.11.05 |
| 등기 관할 | 수원지방법원 안산지원 시흥등기소 |
① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 신탁은 별도 확인
오늘해의 가압류 청구금액은 206,750,385원이고, 강제경매 신청채권자 성종우의 청구금액은 331,269,387원입니다. 두 채권의 합계는 538,019,772원입니다. 예상배당상 해당 채권액은 신건 매각가격에서 전액 충당되는 것으로 계산됩니다.
따라서 신탁원부 제2023-7280호를 확인하여 신탁재산에 대한 임대차 권한과 처분조건, 수익자 관련 사항을 검토해야 합니다. 신탁등기가 있다는 사실만으로 임차인의 권리를 일률적으로 부정하거나, 신탁 관련 쟁점이 경매 후 모두 해결된다고 단정할 수 없습니다.
집합건물 자체의 후순위 권리 소멸 여부와 별개로, 해당 토지등기의 구체적인 효력과 매수인에게 미치는 영향, 토지 이용·처분 관련 제한사항을 원본으로 대조해야 합니다. 이 사항은 단순한 후순위 가압류 말소와 같은 문제로 취급해서는 안 됩니다.
② 점유·임대차 — 공실이지만 임대관계는 미상
| 확인 항목 | 조사 내용 | 권리분석 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 0명 | 확인된 임차보증금 인수 없음 |
| 현황 점유 | 감정평가상 공실 | 실제 점유상태 재확인 필요 |
| 임대관계 | 미상 | 계약 및 점유권원 확인 필요 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 | 현재 배당 가정에 따른 추정 |
감정평가에는 해당 1층 근린생활시설이 공실 상태라고 명시되어 있습니다. 확인된 임차인도 없으므로 배당 시뮬레이션에는 임차보증금 인수가 반영되지 않았습니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 조사되어 있습니다.
따라서 공실이라는 사실과 임대차 권리가 존재하지 않는다는 판단은 구분해야 합니다. 특히 신탁부동산은 임대차계약의 체결 주체와 권한이 중요하므로, 현장 점유 확인과 함께 신탁원부 및 관련 임대차 자료를 확인하는 것이 필요합니다. 확인되지 않은 점유자가 발견될 경우에는 대항력 유무를 단정하지 말고 계약일·점유·사업자등록·확정일자 등의 사항을 추가 검토해야 합니다.
③ 가격 분석 — 598,000,000원의 적정성은 아직 검증 필요
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 598,000,000원입니다. 0회 유찰된 신건이므로 감정가격에서 할인된 상태가 아닙니다. 그러나 동일 건물이나 인근 근린생활시설의 실거래 비교가격은 확인되지 않았습니다.
따라서 최저가가 시세보다 저렴하다거나, 가격 경쟁력이 있다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 감정평가상 공실인 근린시설이라는 점을 고려하면, 실제 임대수익과 매각 가능성을 조사한 뒤 입찰가격을 결정해야 합니다.
다만 주변에 시설이 조성되어 있다는 사실만으로 해당 상가의 매출이나 임대수요가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 실제 상권의 유동인구, 공실 지속 여부, 임대료 수준, 유사 호실의 거래사례를 확인해야 합니다.
④ 회차별 매각가격과 미배당 시나리오
신건 가격을 기준으로 1회와 2회 유찰 시의 매각가격 및 채권 미배당을 비교하면 다음과 같습니다. 이 표는 각 회차의 가정 매각가격에서 배당을 계산한 시나리오이며, 실제 낙찰가격이나 향후 매각일정을 확정하는 것은 아닙니다.
| 회차 | 가정 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 598,000,000원 | 538,019,772원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 478,400,000원 | 471,216,000원 | 66,803,772원 |
| 2회 유찰 (64%) | 382,720,000원 | 376,561,920원 | 161,457,852원 |
신건에서는 채권자 청구금액 전액이 배당되는 것으로 계산되지만, 1회 유찰 시에는 66,803,772원, 2회 유찰 시에는 161,457,852원의 채권 미배당이 발생합니다.
중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 서로 다르다는 것입니다. 위 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 미배당액이 증가한다는 이유만으로 그 금액이 낙찰자에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 다만 별도등기와 신탁 관련 사항, 실제 임대차 및 점유관계에 관한 확인은 별도로 필요합니다.
1회 유찰 시: 0원
2회 유찰 시: 0원
위 금액은 제공된 배당 시나리오상 예상치입니다. 매수인 인수액 0원은 신탁원부·토지 별도등기·점유 관련 위험까지 모두 해소되었음을 의미하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 598,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,380,000원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 오늘해 | 206,750,385원 | 206,750,385원 |
| 2. 갑구 4번 강제경매 · 성종우 | 331,269,387원 | 331,269,387원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 51,600,228원 |
신건 매각가격 598,000,000원을 가정한 추정배당입니다. 집행비용 8,380,000원, 채권자 배당 538,019,772원, 소유자 잔여 51,600,228원으로 계산됩니다. 시흥시 압류 관련 세액 및 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 특히 시흥시 압류의 채권액과 조세 우선순위를 확인해야 하므로, 소유자 잔여액은 확정된 금액이 아닙니다.
1회 유찰 시 478,400,000원, 2회 유찰 시 382,720,000원으로 가정 매각가격이 내려가더라도, 그 자체가 적정가격이나 투자수익을 보장하지는 않습니다. 상가의 실제 임대수익과 유사 매매사례 검증이 선행되어야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 시화 MTV 거북섬 내에 위치합니다. 주변에는 생활숙박시설, 아파트단지, 근린생활시설 및 공원 등이 소재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 건물 부지는 남서측 및 북동측으로 노폭 약 10m 및 20m의 포장도로에 각각 접합니다. 토지의 도로접면은 중로각지입니다.
- 토지 형상. 인접도로와 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 2,803.5㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 국가산업단지, 반월특수지역, 성장관리권역 등의 토지이용 관련 지정사항이 있습니다.
- 토지 관련 제한. 가축사육제한구역에 포함되며, 외국인 등의 주택거래에 한정되는 토지거래계약 허가구역으로 기재되어 있습니다. 대지권 목적 토지의 별도등기도 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 3,645,000원입니다. 이는 토지 관련 지표이며 해당 102호의 적정 매매가격을 직접 나타내는 금액은 아닙니다.
- 건물 및 설비. 철골철근콘크리트구조의 15층 건물이며, 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 주차장설비 등이 갖춰져 있습니다. 해당 근린생활시설은 외벽 복합패널, 내벽 몰탈 위 페인팅, 샷시 창호 등의 마감 상태로 조사됐습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정요항표상 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
- 환금성. 현황 공실인 근린생활시설로, 임대수익 및 유사 호실 거래가격에 대한 추가 검증이 필요합니다. 주변의 상업시설 분포만으로 환금성이 좋다고 판단할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2023-7280호를 열람해 신탁의 목적, 수익자, 관리·처분 권한과 임대차계약 관련 조항을 확인하세요.
- 대지권 토지 별도등기. 매각물건명세서에 기재된 갑구 1-1번 매립목적변경금지사항과 갑구 5번 신탁등기의 구체적인 내용 및 매수인에게 미치는 영향을 확인하세요.
- 시흥시 압류 및 조세채권. 2024.10.30 시흥시 압류가 말소기준으로 제시되어 있습니다. 실제 조세채권액과 법정기일, 우선순위 및 배당 영향을 확인하세요.
- 현장 점유·임대차 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자 유무와 임대차계약 및 사업자등록 등 권리판단에 필요한 자료를 대조하세요.
- 실거래가격 검증. 동일 건물과 인근 유사 근린생활시설의 실거래사례를 확보하고, 층·호실 위치·접근성·전용면적 등을 고려하여 적정 입찰가격을 산정하세요.
- 임대수익 검토. 현황 공실인 만큼 실제 가능한 임대료와 임대수요, 공실 유지비용 등을 확인하세요. 예상 임대료를 확정수익처럼 취급하지 마세요.
- 관리비 및 세금. 공용부분 관리비 체납 여부, 관련 세금 및 배당에서 반영되지 않은 우선채권의 존재를 확인하세요.
- 입찰보증금 확인. 신건 최저가의 10%는 59,800,000원입니다. 실제 입찰보증금 비율과 특별매각조건은 매각기일 공고 및 법원 서류에서 확인하세요.
- 매각서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지 별도등기 내용을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 안전”
시흥 웨이브엠웨스트 102호는 후순위 권리의 말소 구조와 채권배당 계산은 비교적 명확한 근린시설입니다. 시흥시 압류가 말소기준이고, 오늘해의 가압류와 성종우의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 소유자가 신탁회사라는 사실과 대지권 목적 토지의 별도등기는 반드시 살펴야 합니다. 현황 공실이지만 임대관계가 미상이라는 점 역시 현장 및 원본서류 대조가 필요합니다.
가격 측면에서는 더 신중해야 합니다. 신건 최저가가 598,000,000원이지만, 동일하거나 유사한 근린시설의 실거래가격과 임대수익이 검증되지 않았습니다. 따라서 현 단계에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
종합 판단은 보수적 검토(C등급)입니다. 후순위 권리의 소멸과 예상 인수액 0원은 긍정적이지만, 신탁원부·토지 별도등기·임대관계·시장가격을 추가로 확인해야 합니다. 권리 소멸 구조는 확인되지만, 입찰 적정성은 아직 검증되지 않았습니다. 이 물건의 핵심은 단순히 유찰을 기다리는 것이 아니라, 실제 상가 가치와 남을 수 있는 권리위험을 먼저 확정하는 데 있습니다.
