수원지방법원 2025타경53614. 경기도 시흥시 정왕동 시화 MTV 거북섬 내 웨이브엠웨스트 9층 903호입니다. 감정평가서와 매각물건명세서 비고를 종합하면 생활숙박시설로 조사된 물건입니다. 등기상 소유자는 개인이 아니라 신한자산신탁주식회사입니다. 2023년 8월 17일 신탁재산처분에 의한 신탁등기가 먼저 설정됐고, 이후 2024년 10월 30일 시흥시 압류, 2025년 11월 17일 성종우의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

권리의 외형만 보면 말소기준으로 분류된 시흥시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권도 등기상 확인되지 않습니다. 그러나 신탁등기는 압류보다 앞선 권리입니다. 신탁재산의 관리·처분 권한과 수익자 관계, 신탁원부상 처분 조건을 확인하지 않은 상태에서 모든 권리가 깨끗하게 정리된다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류는 소멸하지만 신탁은 별도 확인

권리의 핵심은 2023년 신탁등기와 2024년 압류의 선후관계입니다. 자료상 말소기준권리는 2024년 10월 30일 시흥시 압류입니다. 이 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있으며, 2025년 11월 17일 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 등기 집계상 근저당권은 확인되지 않습니다.

갑구 1-1에는 2025년 4월 23일 부기된 신탁주의사항이 있습니다. 해당 부동산에 임대차 등의 법률행위를 할 경우 등기사항증명서만이 아니라 신탁원부를 통해 신탁 목적과 수익자, 신탁재산의 관리 및 처분 조항을 확인해야 한다는 취지입니다. 이는 임대차와 점유관계 확인에서도 중요한 의미가 있습니다.

② 가격·상품성 — 신건 5.23억, 시세 비교는 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 523,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 시작합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이므로 단순 계산한 실질취득 기준액은 5억 2,300만원입니다. 다만 이는 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용을 제외한 금액입니다.

이 물건은 비교 가능한 동일 건물·동일 용도의 실거래 기준가격을 이용한 가격 검증이 어렵습니다. 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격을 기준으로 최저가의 시세 대비 비율을 계산할 근거가 없으므로, 5.23억원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 감정가가 곧 시장가격이라는 전제로 입찰해서도 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 523,000,000원 가정)

신건 매각대금 5억 2,300만원을 기준으로 집행비용 약 763만원을 제외하면 신청채권자 성종우의 청구액 331,269,387원이 전액 배당됩니다. 계산상 잔여액 184,100,613원은 소유자에게 교부되는 구조입니다. 단, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

회차별 배당 시나리오

1회 유찰로 최저가가 4억 1,840만원까지 내려가더라도 신청채권자의 청구액은 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 2회 유찰 시에는 매각가가 3억 3,472만원으로 내려가면서 신청채권자 배당액이 329,233,920원으로 줄고 2,035,467원의 미배당이 발생합니다.

④ 임차인·점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상

확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인이 없다고 확정하거나 대항력·우선변제권 문제가 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다.

생활숙박시설은 감정평가 당시 미분양 호실로 조사됐다는 내용이 있으나, 실제 경매 대상인 9층 903호의 호별 대응관계와 현재 점유·사용 상태를 먼저 확인해야 합니다. 감정평가 당시 미분양이라는 사실만으로 현재 공실이나 무점유를 확정할 수 없습니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 정왕동 시화 MTV 거북섬 내에 위치합니다. 주변에는 생활숙박시설, 아파트단지, 근린생활시설과 공원 등이 소재합니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남서측으로 노폭 약 10m, 북동측으로 노폭 약 20m의 포장도로와 각각 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역 및 지구단위계획구역입니다. 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지의 사다리형으로 조사됐습니다.
• 토지정보. 토지정보상 면적 2,803.5㎡, 공시지가 3,645,000원/㎡입니다. 이는 토지정보상 면적이며 개별 호실의 대지권 지분면적과 혼동해서는 안 됩니다.
• 규제. 성장관리권역, 국가산업단지, 반월특수지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 등이 확인됩니다. 토지거래허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한정된 내용입니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 15층 건물로 기재돼 있으며 급·배수, 위생, 승강기, 소화전 및 주차장 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
• 건축물 상태. 감정평가서상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 별도로 보고되지 않았습니다. 다만 실제 903호의 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 감정평가 당시 생활숙박시설 미분양으로 조사됐습니다. 아파트와 동일한 거래수요를 전제로 가격을 평가하기 어렵고, 운영 형태·수익성·관리비·매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 원본 확보. 신탁원부 제2023-7379호를 확인해 위탁자, 수익자, 우선수익자, 신탁 목적, 처분 권한과 경매 관련 조항을 검토하세요.
• 신탁등기 소멸 여부. 2023년 신탁등기는 2024년 시흥시 압류보다 앞섭니다. 압류의 매각 소멸만으로 신탁등기까지 정리된다고 판단하지 말고 매각 후 등기 처리와 법률관계를 확인하세요.
• 토지 별도등기. 대지권 목적 토지의 매립목적변경금지사항 및 신탁등기를 원본 등기와 대조하세요. 건물과 토지의 권리관계를 함께 검토해야 합니다.
• 903호 동일성 확인. 실제 대상은 9층 903호입니다. 감정평가서의 생활숙박시설 기재인 5층 504호 외 1개호와 대상 호실이 어떻게 연결되는지 호별배치도·내부구조도·감정평가 대상목록을 확인하세요.
• 임대차 및 점유. 임대관계가 미상입니다. 현재 점유자, 실제 운영자, 보증금, 임대차계약 상대방 및 신탁회사 동의 여부를 확인하세요.
• 생활숙박시설 운영 조건. 감정평가 당시 미분양 조사 사실을 고려해 현재 분양·운영 상태, 관리주체, 운영비와 관리비, 실제 이용 가능 조건을 점검하세요.
• 가격 검증. 감정가 523,000,000원은 신건 최저가입니다. 동일 용도·동일 건물의 실제 거래가격과 운영수익을 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하지 마세요.
• 배당 및 세금. 집행비용은 약 1.5% 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등 미반영 항목을 확인해 실제 배당과 인수 가능성을 재검토하세요.
• 관리비 및 운영 관련 비용. 공용부분 관리비 체납, 시설 운영 관련 미납금 및 관리주체의 정산 조건을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지 별도등기 및 현장 상태를 상호 대조한 후 입찰하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “권리 안전”은 다르다

이 물건은 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가와 최저가가 5억 2,300만원이고, 신건에서 신청채권자 청구액 331,269,387원이 전액 배당되며, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 1회 유찰 시에도 신청채권 전액 배당이 가능한 시나리오입니다.

그러나 이 사건의 본질은 단순한 압류 말소 여부가 아닙니다. 압류보다 앞선 신탁등기, 신탁원부 제2023-7379호, 대지권 목적 토지의 별도등기가 핵심입니다. 여기에 실제 대상 9층 903호와 감정평가서의 호별 표기 차이, 임대관계 미상이라는 현황 문제가 더해집니다.

생활숙박시설이라는 용도와 감정평가 당시 미분양 조사 결과도 가격 및 환금성 판단에 중요한 요소입니다. 비교 가능한 실거래 기준이 없으므로 5억 2,300만원의 가격 경쟁력을 확인했다고 볼 수 없습니다. 낮은 인수액만으로 입찰가를 정할 단계가 아닙니다.

배당 계산은 양호하지만, 신탁관계 검증은 아직 끝나지 않았습니다. 신탁원부와 토지 별도등기, 903호의 감정평가상 동일성을 확인하고 실제 임대차·점유 상태까지 검증한 다음 입찰 여부를 결정해야 합니다. 현재 단계의 결론은 가격 메리트 판단 보류, 권리관계 원본 확인 전 입찰 보류입니다.