수원지방법원 2025타경53614. 경기도 시흥시 정왕동 시화 MTV 거북섬에 위치한 웨이브엠웨스트 5층 504호, 생활숙박시설입니다. 감정가는 3억 5,100만원이고 현재 신건으로 최저매각가도 동일합니다. 신청채권자 성종우의 청구금액은 331,269,387원입니다.

등기상 소유자는 신한자산신탁주식회사입니다. 일반적인 개인 소유 아파트와 달리 2023년 신탁등기가 선행되어 있고, 신탁원부를 확인하라는 주의사항까지 부기되어 있습니다. 여기에 대지권 목적 토지의 별도등기도 존재합니다.

권리 흐름만 보면 시흥시 압류가 기준권리로 확인되고, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 선행 신탁등기와 토지 별도등기의 법률관계는 압류의 소멸 여부와 별도로 확인해야 합니다. 배당표상 인수액 0원이라는 숫자만으로 신탁 관련 위험까지 모두 해소됐다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 확인할 신탁등기

기준권리는 2024년 10월 30일 시흥시 압류입니다. 갑구 2번 압류가 기준권리로 확인되며, 2025년 11월 17일 접수된 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

다만 등기부상 소유권은 이미 2023년 8월 17일 신한자산신탁주식회사 앞으로 신탁재산처분에 의한 신탁등기가 되어 있습니다. 즉, 압류보다 신탁등기가 먼저 존재합니다. 일반적인 근저당권 경매와 동일하게 해석할 수 없는 이유입니다.

매각물건명세서 비고에는 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다고 기재되어 있습니다. 구체적으로 갑구 1-1의 매립목적변경금지사항 등기와 갑구 5번 신탁등기가 언급됩니다. 건물 등기만 확인하고 입찰하는 것은 위험합니다. 토지 등기와 별도등기의 내용 및 대지권 이전에 미치는 영향을 함께 확인해야 합니다.

② 가격 분석 — 신건 3억 5,100만원, 시세 검증은 별도

현재 감정가와 최저매각가는 모두 351,000,000원입니다. 유찰 횟수는 0회로, 감정가의 100%에서 첫 입찰이 진행되는 신건입니다.

이 물건은 동일 물건의 최근 실거래 비교를 통해 감정가의 적정성을 확인할 근거가 확보되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 3억 5,100만원을 곧바로 시장가격으로 간주하거나, 신건이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.

유찰에 따른 가격 변화는 다음과 같습니다. 단순히 최저가가 내려가는 것만 볼 것이 아니라, 신청채권자에게 돌아가는 배당액과 미배당액도 함께 확인해야 합니다.

위 금액은 각 회차의 배당 시뮬레이션 결과입니다. 매각가가 낮아질수록 신청채권자의 미배당액이 커집니다. 모든 시나리오의 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원으로 산정되어 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 351,000,000원 가정)

신건 매각가 3억 5,100만원을 가정하면 집행비용 571만 4,000원을 공제한 후 신청채권자 성종우에게 청구금액 331,269,387원이 전액 배당됩니다. 이후 잔여액 14,016,613원이 소유자에게 교부되는 계산입니다.

이 시나리오에서 배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 집행비용은 추정치이고, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 특히 신탁 관련 권리관계와 토지 별도등기의 영향은 이 배당표만으로 판단할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 정왕동 시화 MTV 거북섬 내에 위치합니다. 주변에는 생활숙박시설, 아파트단지, 근린생활시설 및 공원 등이 소재하는 것으로 조사되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 15층 건물입니다. 기본적인 급·배수, 위생, 승강기, 소화전 및 주차장 설비를 갖춘 것으로 조사되었습니다.
• 토지. 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 속하며, 상업용 건부지입니다. 토지면적은 2,803.5㎡, 공시지가는 3,645,000원/㎡입니다. 지형은 평지이고 사다리형이며 중로각지에 접합니다.
• 도로. 남서측과 북동측으로 각각 노폭 약 10m 및 20m 포장도로에 접하는 것으로 조사되었습니다.
• 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역 외에 성장관리권역, 국가산업단지, 특수지역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약허가구역 등의 토지이용 관련 사항이 확인됩니다.
• 이용상태. 본건 504호는 생활숙박시설이며 감정평가 당시 미분양 호실로 조사되었습니다. 다른 호실인 근린생활시설의 공실 상태를 본건 504호의 현재 점유 상태로 혼동해서는 안 됩니다.
• 환금성. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 개별 호실의 시장가격 및 환금성을 수치로 판단하기 어렵습니다. 생활숙박시설의 실제 수요와 운영·관리 조건을 확인한 후 가격을 결정해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 원본 확인. 신탁원부 제2023-7327호를 열람해 신탁 목적, 수익자, 수탁자의 관리·처분 권한, 경매 진행과 관련한 조항을 확인하세요. 신탁등기가 선행한다는 점을 가장 먼저 검토해야 합니다.
• 대지권 별도등기 확인. 매각물건명세서 비고에 기재된 매립목적변경금지사항 등기와 토지의 신탁등기를 원본으로 확인하고, 낙찰 후 토지 권리 및 대지권 이전에 미치는 영향을 검토하세요.
• 강제경매의 적법성과 소유권이전. 등기상 소유자는 신한자산신탁주식회사이고 신청채권자는 성종우입니다. 신탁재산에 대한 강제집행의 근거 및 매각에 따른 소유권이전 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 생활숙박시설 사용·운영 확인. 본건은 일반 주거용 아파트가 아닌 생활숙박시설입니다. 실제 이용 가능 범위, 운영·관리 조건 및 관련 비용을 입찰 전에 확인하세요.
• 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 감정 당시 미분양 조사만으로 현재 공실이나 명도 부담이 없다고 단정하지 말고 현장과 최신 조사자료를 대조하세요.
• 가격 상한 설정. 감정가와 최저가가 351,000,000원으로 동일합니다. 실거래 시세 및 수익성을 확인하지 않은 상태에서 감정가를 적정 시장가격으로 간주하지 마세요.
• 배당 변동 확인. 집행비용 약 1.6%는 추정치입니다. 당해세, 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 확인하고 예상배당표와 대조하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 토지 등기, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 함께 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것은 신탁이다

수원지방법원 2025타경53614는 신건 최저가 3억 5,100만원의 생활숙박시설 경매입니다. 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 청구액 331,269,387원이 전액 변제되고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 표면적인 배당 구조만 보면 복잡하지 않습니다.

그러나 이 물건의 핵심은 숫자만으로 드러나지 않습니다. 2023년부터 존재하는 신탁등기, 신탁원부 제2023-7327호, 대지권 목적 토지의 별도등기라는 세 가지 요소가 입찰 전 확인의 중심입니다. 특히 신탁재산에 대한 강제경매 진행 근거와 낙찰 후 소유권이전 범위를 확인하지 않고 입찰하는 것은 피해야 합니다.

가격도 마찬가지입니다. 실거래 비교자료가 없어 3억 5,100만원의 시장 적정성을 확정할 수 없습니다. 감정 당시 미분양 생활숙박시설이라는 점까지 고려하면 단순히 신건이라는 이유로 응찰할 물건은 아닙니다.

배당상 인수는 0원, 그러나 신탁과 대지권은 확인 필수. 가격은 검증 전 보류. 이 물건의 입찰 판단은 신탁원부와 토지 등기 확인, 실제 사용·운영 가능성 검토, 시장가격 검증이 끝난 뒤에 내려야 합니다.