수원지방법원 2025타경53614. 경기도 시흥시 정왕동 시화 MTV 거북섬 내 웨이브엠웨스트 1층 109호 근린생활시설입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 681,000,000원으로 신건이며, 매각기일은 2026년 11월 18일입니다. 등기상 소유자는 신한자산신탁주식회사입니다.

등기에서 가장 먼저 확인할 부분은 소유권보존과 함께 나타나는 2023년 8월 17일 신탁등기입니다. 이후 2024년 10월 30일 시흥시 압류가 설정됐고, 2025년 11월 17일 성종우의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 제공된 권리기준에서는 시흥시 압류를 기준으로 매각에 따른 소멸을 표시하고 있지만, 선행 신탁등기까지 일반적인 말소기준권리와 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

여기에 매각물건명세서 비고에는 대지권 목적 토지의 별도등기까지 기재되어 있습니다. 신탁원부와 토지 등기기록을 함께 확인하지 않은 상태에서 권리가 깨끗하다고 단정하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 단순한 채권 배당보다 신탁관계와 대지권의 법률관계를 먼저 확정하는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 등록된 신탁이 핵심

등기상 근저당권은 확인되지 않습니다. 다만 근저당이 없다는 사실만으로 권리관계가 단순하다고 볼 수는 없습니다.

첫 번째, 2023년 8월 17일 신탁등기. 신한자산신탁주식회사가 소유자로 등기되어 있으며, 신탁원부 제2023-7287호가 연결되어 있습니다. 신탁재산의 목적, 수익자, 관리 및 처분에 관한 조항을 확인해야 합니다. 특히 등기상 소유자가 신탁회사라는 점과 강제경매 신청채권자가 성종우라는 점을 함께 놓고 경매의 법률관계를 검토해야 합니다.

두 번째, 2024년 10월 30일 시흥시 압류. 제공된 권리기준에서 말소기준권리로 지정된 항목입니다. 해당 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

세 번째, 2025년 11월 17일 강제경매개시결정. 신청채권자는 성종우이며, 청구금액은 331,269,387원입니다. 이 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

임차인 및 점유. 확인된 임차인 명단은 없습니다. 감정평가에서는 해당 근린생활시설을 현황 공실로 조사했습니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 및 사용관계는 현장 확인이 필요합니다. 임차인 인수액은 배당 시나리오상 0원이지만, 신탁 관련 권리관계까지 확인했다는 의미는 아닙니다.

② 배당 구조 — 신청채권자 청구액은 전액 배당 가정

현재 최저매각가인 681,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용과 신청채권자 청구액을 차감한 뒤 약 3억 4,052만원이 잔여 교부되는 구조입니다.

매각가 681,000,000원 가정. 집행비용은 매각가의 약 1.4% 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.

③ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 발생하지 않는 구조

제공된 회차별 시나리오에서는 최저매각가가 감정가의 80%, 64%로 내려가더라도 신청채권자 청구액 331,269,387원은 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 유찰에 따라 소유자에게 돌아가는 잔여액은 감소합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 정왕동 시화 MTV 거북섬 내에 위치합니다. 주변에는 생활숙박시설, 아파트단지, 근린생활시설 및 공원 등이 소재하며 감정평가상 주위환경은 보통시로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통시로 평가됐습니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 15층 건물입니다. 급·배수, 위생, 승강기, 소화전 및 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 근린생활시설로 이용되는 물건이며 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상으로 조사되어 임대수익을 전제로 한 투자수익률 계산에는 주의가 필요합니다.
• 토지. 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 토지는 상업용 건부지이며, 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형으로 평가됐습니다.
• 도로. 남서측과 북동측으로 노폭 약 10미터 및 20미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 국가산업단지, 특수지역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약허가구역 등의 토지이용 관련 사항이 확인됩니다. 세부 행위 제한과 적용 범위는 원본 토지이용계획을 대조해야 합니다.
• 환금성. 현재 공실인 근린생활시설입니다. 실제 임대수요와 임대료, 공실 해소 가능성 및 매매거래 수준을 확인할 자료가 없어 환금성과 수익성을 긍정적으로 단정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 원본 확인. 신탁원부 제2023-7287호를 확인해 신탁 목적, 수익자, 관리 및 처분 조항을 검토하세요. 등기상 소유자가 신한자산신탁주식회사라는 점을 반드시 고려해야 합니다.
• 강제경매의 법률관계 확인. 소유자가 신탁회사로 등기되어 있는데 신청채권자는 성종우입니다. 채무자 및 신탁재산에 대한 강제집행의 법률관계, 매각물건명세서와 집행기록을 대조해야 합니다.
• 대지권 별도등기 확인. 매각물건명세서에 기재된 토지 갑구 1-1 매립목적변경금지사항과 갑구 5번 신탁등기를 토지 등기사항증명서에서 직접 확인하세요.
• 기준권리와 말소범위 재검토. 2024.10.30 시흥시 압류를 제공된 권리기준으로 확인하되, 2023.08.17 선행 신탁등기와의 관계 및 매각에 따른 권리변동 범위를 별도로 검토하세요.
• 공실 및 실제 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자, 사용 상태, 임대차 및 인도 가능성을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가와 최저가는 681,000,000원입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가를 곧바로 시장가격이나 저렴한 매입가격으로 간주해서는 안 됩니다. 주변 근린시설 거래와 실제 임대료를 별도로 조사하세요.
• 토지이용 규제 확인. 일반상업지역, 지구단위계획구역 및 국가산업단지 등 관련 규제를 확인하고 실제 영업 가능한 업종과 이용 제한을 검토하세요.
• 배당 관련 추가 확인. 집행비용 9,210,000원은 추정치입니다. 당해세와 최우선변제 등 미반영 항목이 있으므로 실제 배당표와 조세 관계를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지 등기기록을 모두 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 신탁관계

이 물건은 근린생활시설이고 현황은 공실입니다. 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원이며, 현재 매각가 6억 8,100만원을 가정하면 신청채권자 청구액 331,269,387원이 전액 배당되고 잔여액은 340,520,613원으로 계산됩니다.

그러나 이 숫자가 곧바로 안전한 낙찰을 의미하지는 않습니다. 2023년 신탁등기가 2024년 시흥시 압류보다 앞서 있고, 신탁원부 확인사항이 등기에 명시되어 있으며, 대지권 목적 토지에도 별도등기가 존재합니다. 이 세 가지를 확인하지 않고 인수액 0원이라는 숫자만 믿는 것은 위험합니다.

또한 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 6억 8,100만원에 가격 메리트가 있는지도 판단할 수 없습니다. 공실 상태에서 발생할 수 있는 임대수익 공백과 환금성도 별도로 검증해야 합니다.

배당 구조는 양호하지만 신탁관계 확인이 선행되어야 하는 물건. 신탁원부와 토지 별도등기의 법률관계를 명확히 확인하고, 시장가격과 임대수요까지 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.