부산지방법원 2025타경101296. 부산 사상구 괘법동 파크블루11차 207호, 전용 17.12㎡의 소형 아파트입니다. 감정가는 110,000,000원이었지만 4차례 유찰되면서 최저매각가가 26,411,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 24.01%라는 수치만 보면 관심이 갈 만합니다. 그러나 등기부를 확인하면 2023년 설정된 주택임차권등기가 보이고, 해당 임차인의 전입·점유는 2021년으로 거슬러 올라갑니다. 이 임차권은 말소기준권리보다 앞서 대항력을 확보했으므로, 매각대금에서 전액 변제되지 않는 보증금은 낙찰자가 승계합니다.

이 사건에서 가장 중요한 숫자는 26,411,000원이 아니라 26,411,000원 + 69,464,398원 = 95,875,398원입니다. 매각가가 내려가면 임차인에게 돌아갈 배당도 줄고 인수액이 늘어나기 때문에, 경매가 반복 유찰되더라도 실질취득비용은 보증금 95,000,000원 부근에서 유지됩니다. 결국 낮아진 최저가 자체는 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

이 사건의 말소기준권리는 2025.02.07 병점신용협동조합의 가압류입니다. 이후 등기된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정과 사상신용협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 반면 김성원 임차인은 2021.08.25 전입·점유했고, 2021.08.10 확정일자를 받았으며, 2023.09.15 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

임차인 현황 — 대항력과 보증금 승계

등기상 개인 임차권자로 확인되는 사람은 김성원 1명입니다. 별도로 기재된 '공사'는 김성원과 전입일 및 확정일자가 동일하며 보증금은 0원으로 기재되어 있습니다. 다만 이 기재만으로 공사를 별도 실제 임차인이나 보증기관 승계 신고자로 확정할 수 없습니다. 두 명의 관계와 보증금 대위·승계 여부는 원본 확인이 필요합니다. 예상배당에서는 확인된 보증금 95,000,000원을 한 차례만 반영하며, 공사 명의로 별도 보증금을 추가 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세의 137.6%

파크블루11차 동일 면적(전용 17.12㎡)의 최근 실거래는 3건이며, 최근 12개월 평균 거래금액은 69,683,333원입니다. 최신 거래는 2025.12의 65,000,000원입니다. 이 사건은 최저매각가가 아니라 인수금을 포함한 실질취득액으로 시세를 비교해야 합니다.

표면적으로 최저가 26,411,000원은 최근 시세의 37.9%에 불과합니다. 그러나 매수인 인수액을 더하면 95,875,398원이 됩니다. 이는 최근 12개월 평균보다 26,192,065원 높고, 최신 거래가 65,000,000원보다도 30,875,398원 높습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 이유로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 26,411,000원 가정)

예상 매각대금 26,411,000원에서 집행비용 875,398원을 제외한 25,535,602원이 김성원 임차인에게 배당됩니다. 임차보증금 부족분 69,464,398원은 매수인 인수 예상액입니다. 후순위 채권자 배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

유찰 회차별 시나리오 — 가격이 내려가도 총부담은 유지

추가 유찰로 최저매각가가 26,411,000원에서 12,941,390원까지 낮아져도, 예상 인수액은 69,464,398원에서 82,691,555원으로 증가합니다. 실질취득액은 95,875,398원 → 95,732,779원 → 95,632,945원으로 큰 차이 없이 유지됩니다. 모두 최근 실거래 평균 69,683,333원보다 높습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 지하철 2호선 및 부산김해경전철 사상역 북측 인근입니다. 주변에는 공동주택·단독주택·숙박시설·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 사상역이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 2021.03.11 준공된 112세대 공동주택입니다. 철근콘크리트 구조이며 승강기·소방설비·주차타워·도시가스 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 용도·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등에 해당합니다. 토지의 공시지가는 1,995,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래 표본은 3건이며 거래금액은 65,000,000원~73,550,000원입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 6.0회, 집계 낙찰률 0.0%를 고려하면 매각 가능성과 재매도 가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득액부터 계산. 현재 최저가 26,411,000원에 임차보증금 인수 예상액 69,464,398원을 합산한 95,875,398원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 선순위 임차권 확인. 김성원의 전입일 2021.08.25, 확정일자 2021.08.10, 임차권등기 2023.09.15, 보증금 95,000,000원을 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 공사 명의 확인. 별도로 배당요구한 '공사'와 김성원의 관계, 대위변제 또는 보증금 승계 여부를 확인해야 합니다. 동일 전입·확정일자를 이유로 별도 임차인이나 보증기관으로 단정하지 않아야 합니다.
• 배당 및 인수액 검증. 현재 예상배당 25,535,602원과 미배당 인수액 69,464,398원은 추정치입니다. 실제 집행비용·당해세·우선변제 관계에 따라 달라질 수 있습니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 5회·6회 유찰 시에도 실질취득액은 약 95,000,000원대로 예상됩니다. 단순 낙찰가 하락을 투자수익으로 계산해서는 안 됩니다.
• 시세 재확인. 최신 실거래 65,000,000원과 최근 12개월 평균 69,683,333원을 우선 기준으로 삼고, 해당 호실의 층·향·내부 상태 차이를 확인해야 합니다.
• 관리비·점유·명도. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자 및 인도 가능 시점을 확인해야 합니다. 선순위 임차권이 있으므로 일반적인 소유자 점유 물건과 동일하게 명도를 가정하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래를 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 2,641만원 ≠ 취득가 2,641만원”

이 사건은 경매 할인율의 함정을 뚜렷하게 보여줍니다. 감정가 110,000,000원의 소형 아파트가 4회 유찰되어 26,411,000원까지 내려왔지만, 핵심은 95,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 현재 회차에서 매수인이 인수할 예상 금액은 69,464,398원이고, 실질취득액은 95,875,398원입니다.

최근 실거래 평균은 69,683,333원, 최신 거래는 65,000,000원입니다. 어느 기준으로 비교해도 현재 실질취득액이 높습니다. 5회·6회 유찰되더라도 인수액 증가로 총부담은 보증금 수준에서 크게 줄지 않습니다. 따라서 현재 자료와 권리관계가 유지된다는 전제에서는 가격 메리트가 부족한 인수위험형 물건으로 평가하는 것이 타당합니다.

결론은 입찰 보류입니다. 낙찰가가 낮다는 이유만으로 접근하기보다, 임차보증금의 실제 변제·인수 관계와 공사 명의 신고의 성격을 먼저 확인해야 합니다. 권리관계에 실질적인 변화가 없다면 추가 유찰 자체도 가격 메리트를 만들어내지 못합니다. 이 물건의 판단 기준은 할인율이 아니라 총취득부담입니다.