부산지방법원 2025타경101296. 사상역 북측 인근의 파크블루11차 2층 207호, 전용 17.12㎡ 아파트입니다. 감정가는 110,000,000원이고 한 차례 유찰되어 최저매각가는 77,000,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가보다 33,000,000원 낮아 보이지만, 이 사건은 낙찰가만으로 취득비용을 계산하면 안 되는 대항력 인수형입니다.
임차권자 김성원은 2021.08.25. 전입·점유를 시작했고, 2021.08.10. 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2025.02.07. 병점신용협동조합 가압류보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다. 보증금 95,000,000원 중 현재 최저가 배당 시 75,214,000원만 배당되고, 부족분 19,786,000원은 매수인이 인수합니다.
따라서 현재 회차의 확인 가능한 실질취득은 77,000,000원 + 19,786,000원 = 96,786,000원입니다. 이후 유찰로 낙찰가가 내려가도 김성원 보증금의 미배당액이 커져 총부담은 약 96,000,000원 수준에서 유지됩니다. 유찰될수록 싸지는 구조가 아니라, 낙찰가 감소분이 인수액으로 이동하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101296 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 2층 207호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 17.12㎡ · 지하 1층·지상 15층 건물 중 2층 |
| 단지 | 파크블루11차 · 112세대 · 2021.03.11. 준공 |
| 소유자 | 주식회사파크블루 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 77,000,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 506,016,841원 |
| 매각기일 | 2026.07.23. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권
말소기준권리는 2025.02.07. 접수된 병점신용협동조합 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 사상신용협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다. 앞선 신탁등기들도 등기부상 이미 말소됐습니다.
그러나 김성원 임차인은 2021.08.25. 전입·점유와 2021.08.10. 확정일자를 갖췄고, 2023.09.15. 보증금 95,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 임차권이 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 이 임차권은 소멸권리가 아니라 인수권리입니다.
② 임차인 분석 — 확인된 인수 외 추가 미상 위험
| 임차 관련 신고 | 사용부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성원 임차권등기 | 주택 전부 | 2021.08.25. | 2021.08.10. | 95,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 없음 |
| 공사 배당요구 2025.04.04. | 주거 | 2021.08.25. | 2021.08.10. | 미상 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가도 시세 이상, 실질취득은 더 높다
파크블루11차 동일 면적 17.12㎡의 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 69,683,333원, 최신 거래는 2025.12.의 65,000,000원입니다. 거래 범위는 65,000,000원부터 73,550,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12. | 17.12㎡ | 15층 | 65,000,000원 |
| 2025.03. | 17.12㎡ | 11층 | 70,500,000원 |
| 2025.03. | 17.12㎡ | 11층 | 73,550,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 17.12㎡ | 3건 | 69,683,333원 |
현재 최저가 77,000,000원만 보더라도 최근 12개월 평균의 110.5%입니다. 이미 최근 시세보다 높은데, 김성원 미배당 보증금을 더한 실질취득 96,786,000원은 평균의 138.9%, 최신 거래 65,000,000원의 148.9%입니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 할인율은 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,786,000원 |
| 1. 임차인 김성원 보증금 | 95,000,000원 | 75,214,000원 |
| 2. 가압류 · 병점신용협동조합 | 140,147,248원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 506,016,841원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 사상신용협동조합 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
김성원 보증금 중 미배당액 19,786,000원은 매수인이 인수합니다. ‘공사’의 보증금은 확인되지 않아 위 인수액에 포함되지 않았습니다. 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 고정
| 회차 | 매각가 | 김성원 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 77,000,000원 | 19,786,000원 | 96,786,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 53,900,000원 | 42,470,200원 | 96,370,200원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 37,730,000원 | 58,349,140원 | 96,079,140원 |
최저매각가는 77,000,000원에서 53,900,000원, 37,730,000원으로 내려가지만 실질취득은 각각 96,786,000원, 96,370,200원, 96,079,140원입니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 인수액이 늘어나 총부담은 약 96,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다. 여기에 ‘공사’의 보증금이 확인될 경우 추가 부담이 생길 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 전용면적은 17.12㎡입니다.
- 입지. 부산 지하철 2호선 및 부산김해경전철 사상역 북측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 숙박시설, 학교와 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 사상역이 있어 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 급·배수, 화재탐지·경보, 스프링클러, 소화전, 승강기, 공동현관, 주차타워와 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등에 포함됩니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 112세대·전용 17.12㎡의 소형 아파트이며, 단지 경매 통계는 평균 4.4회 유찰과 낙찰률 0.0%를 나타냅니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 비교. 현재 최저가 77,000,000원이 아니라 김성원 미배당액을 더한 최소 96,786,000원을 최근 시세와 비교해야 합니다.
- ‘공사’ 보증금 확인. 전입일·확정일자·배당요구는 확인되지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구서 원문에서 청구 주체와 금액을 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 김성원 보증금 95,000,000원이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않고 부족분을 매수인이 인수합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득은 각각 96,370,200원과 96,079,140원으로 최근 시세보다 높습니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기와 별개로 현재 점유자 및 실제 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 최우선변제 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 낮아져도 싸지지 않는다”
이 물건의 핵심은 감정가 110,000,000원에서 70%인 77,000,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 대항력 있는 김성원 임차인의 보증금 95,000,000원이 낙찰대금보다 크기 때문에, 배당되지 않은 금액이 매수인에게 넘어옵니다. 현재 회차의 확인 가능한 실질취득은 96,786,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 69,683,333원의 138.9%입니다.
추가 유찰이 발생해도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가해 실질취득은 약 96,000,000원에서 유지됩니다. 게다가 별도 신고자 ‘공사’의 보증금이 확인되지 않았습니다. 최저가 착시, 선순위 임차권 인수, 추가 보증금 미상, 낮은 단지 경매 환금성이 겹친 고위험 구조입니다. 권리관계와 총인수액이 확정되기 전에는 낮은 최저가만을 근거로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
