부산지방법원 2025타경101296. 부산 사상구 괘법동 파크블루11차 2층 209호 아파트입니다. 이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 123,000,000원에 비해 크게 낮아진 최저매각가 29,532,000원입니다. 그러나 등기부를 확인하면 가격 하락의 의미가 달라집니다. 2023.09.07. 등기된 강보현의 주택임차권이 2025.02.07. 말소기준 가압류보다 앞서 존재하기 때문입니다. 임차보증금은 110,000,000원이고, 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 임차권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 내용이 명시되어 있습니다.

강보현은 2021.09.03. 전입신고를 했고, 2021.09.05. 점유를 시작했으며, 2021.10.12. 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력과 우선변제권이 확인되는 임차인입니다. 최저가 29,532,000원으로 매각된다는 가정에서 임차인에게 배당될 금액은 28,600,424원뿐이고, 남는 보증금 81,399,576원은 매수인의 부담으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

말소기준권리는 2025.02.07. 접수된 병점신용협동조합의 가압류입니다. 청구금액은 140,147,248원입니다. 이후 2025.04.07. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 두 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

하지만 2023.09.07. 등기된 을구 1번 주택임차권은 말소기준권리보다 선순위입니다. 임차인 강보현은 2021년에 전입·점유·확정일자를 갖췄습니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 배당되지 않을 때 매수인이 그 임차권을 인수한다고 명시하고 있습니다. 따라서 후순위 가압류가 소멸한다고 해서 모든 권리가 깨끗해지는 사건이 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미배당분을 인수한다

강보현의 보증금 110,000,000원이 확정적으로 확인되는 핵심 인수 대상입니다. 배당요구를 했더라도 매각대금에서 보증금 전액이 변제되지 않으면, 그 부족분은 매수인에게 남습니다.

별도로 '공사'라는 명칭의 배당요구 항목이 있습니다. 강보현과 전입일·확정일자가 같고 보증금란에는 0원이 기재돼 있지만, 임대차 관련 위험사항에는 보증금 미상이 표시돼 있습니다. 따라서 독립된 임차인인지, 기존 보증금의 대위·승계 관계인지 확인하기 전에는 중복신고라고 단정하거나 별도 보증금을 0원으로 확정할 수 없습니다. 현재 확인 가능한 금액은 강보현의 보증금이며, '공사' 항목의 법적 관계는 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 싸 보이는 최저가, 비싼 실질취득

파크블루11차의 유사 전용면적 약 19㎡ 실거래는 2025년 12월 4건입니다. 최근 12개월 평균은 70,750,000원, 최신 거래가격은 66,000,000원입니다.

최저매각가 29,532,000원만 비교하면 최근 실거래 평균의 41.7%입니다. 이 수치만 보면 상당한 할인처럼 느껴집니다. 하지만 매수인이 인수할 보증금 81,399,576원을 합치면 실질취득 부담은 110,931,576원으로 바뀝니다.

실질취득 부담은 최근 실거래 평균보다 40,181,576원 높고, 최신 거래가격 66,000,000원보다는 44,931,576원 높습니다. 최신 거래가 대비로는 약 168.1%입니다. 따라서 이 물건은 최저매각가가 감정가보다 크게 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 29,532,000원 가정)

배당 추정상 집행비용 931,576원을 제외한 28,600,424원이 선순위 임차인에게 배당됩니다. 가압류 채권자와 경매신청 채권자의 예상배당은 각각 0원이며, 두 채권자의 합계 미배당액은 646,164,089원입니다. 이 후순위 채권액 전체가 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 부담은 남는다

보증금 인수형 경매는 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 돌아가는 배당액도 감소하고, 매수인이 인수할 보증금이 증가합니다. 따라서 최저가의 하락률을 그대로 실질취득 비용의 할인율로 볼 수 없습니다.

현재 회차에서 실질취득 부담은 110,931,576원입니다. 5회 유찰 시에는 110,772,103원, 6회 유찰 시에는 110,660,472원으로 추정됩니다. 최저매각가는 크게 떨어지지만 실질취득 총액은 여전히 110,000,000원대입니다. 소폭 차이는 회차별 추정 집행비용의 차이에 따른 것입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사상구 괘법동에 위치하며, 지하철 2호선과 부산김해경전철 사상역 북측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·숙박시설·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 사상역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 2021.03.11. 준공된 112세대 아파트입니다. 위생·급배수·화재탐지·스프링클러·소화전·승강기·공동현관기· 주차타워·도시가스 난방설비 등이 확인됩니다.
• 도로. 북동측 약 6m, 남동측 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지와 대체로 평탄한 3필지 일단으로 이용됩니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·비행안전제6구역 등에 포함됩니다. 공시지가 기준액은 1,995,000원/㎡입니다.
• 공부·건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재돼 있으므로 임차권등기 및 매각물건명세서의 권리관계 확인이 중요합니다.
• 환금성. 소형 아파트로 사상역 인근의 교통 접근성은 장점이지만, 확인된 거래 표본은 4건이고 거래가격은 66,000,000~73,000,000원입니다. 이보다 크게 높은 실질취득 부담을 회수할 수 있을지는 신중히 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 입찰가 판단. 현재 최저가 29,532,000원만 보지 말고, 미배당 보증금 81,399,576원을 더한 110,931,576원을 기준으로 가격을 비교해야 합니다.
• 선순위 임차권 인수 확인. 강보현의 전입일·점유개시일·확정일자·임차권등기 및 배당요구 사실을 원본과 대조하고, 배당 부족분이 매수인에게 남는 구조를 반드시 확인해야 합니다.
• '공사' 항목의 실체 확인. 강보현과 동일한 전입·확정일자를 가진 '공사'의 배당요구가 기존 보증금의 승계·대위인지, 독립적인 권리인지 확인해야 합니다. 관계를 확인하지 않은 상태에서 별도의 인수 위험이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
• 명도 및 보증금 반환. 선순위 임차권이 존속할 수 있으므로 보증금 정산과 임차권 말소, 실제 점유 및 인도 가능성을 사전에 확인해야 합니다. 임차권등기만으로 현재 거주 여부를 단정할 수는 없습니다.
• 유찰 시나리오 재검토. 5회·6회 유찰을 가정해도 실질취득 부담은 약 1.11억원입니다. 최저가 하락을 가격 메리트로 오인하지 않도록 낙찰대금과 인수액을 항상 함께 계산해야 합니다.
• 실거래 원본 확인. 최근 평균 70,750,000원, 최신 거래 66,000,000원을 기준으로 전용면적·층·향·내부 상태 차이를 확인해야 합니다.
• 추가 비용 확인. 취득 관련 세금과 등기비용, 관리비 체납 및 명도비용이 별도로 발생할 수 있습니다. 특히 공용부분 관리비 체납 여부는 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 원본 서류 재검토. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 대조해야 합니다. 예상배당표는 확정 배당표가 아닙니다.

맺으며 — “최저가가 낮아도 취득원가는 낮지 않다”

이 사건은 경매 가격표만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 123,000,000원인 아파트의 최저매각가가 29,532,000원까지 낮아졌기 때문입니다. 하지만 권리관계를 반영하면 결론은 완전히 달라집니다.

선순위 임차보증금 110,000,000원이 있고, 현재 회차에서 그중 81,399,576원이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 결국 실질취득 부담은 110,931,576원으로, 최근 실거래 평균 70,750,000원의 156.8%입니다. 최신 거래 66,000,000원과 비교하면 격차는 더 커집니다.

더욱이 추가 유찰되더라도 배당 부족분이 증가하기 때문에 실질취득 부담은 대체로 보증금 수준을 유지합니다. 별도 기재된 '공사'의 권리관계까지 확인되지 않은 상태이므로 인수 위험의 최종 범위도 확정됐다고 보기 어렵습니다.

결론은 명확합니다. 이 물건은 감정가 대비 할인율이 높다는 이유로 접근할 사건이 아닙니다. 선순위 보증금 인수가 실질취득 비용을 결정하고, 그 비용은 최근 거래 시세를 크게 웃돕니다. 권리 위험이 높고 가격 메리트도 없는 D등급 검토 대상입니다. 입찰에 앞서 선순위 임차권과 '공사'의 배당요구 관계를 확인하는 것이 우선이며, 현재 확인된 조건에서는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.