99,400,000원
부산지방법원 2025타경101296. 부산 사상구 괘법동 파크블루11차 5층 502호, 전용 21.42㎡ 아파트입니다. 감정가는 142,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저가는 99,400,000원입니다. 겉으로는 감정가보다 42,600,000원 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준보다 앞선 대항력 임차권입니다.
전호용은 2021.10.29. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2021.11.12. 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2023.11.24. 보증금 135,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2025.02.07. 병점신용협동조합 가압류보다 앞선 권리이므로, 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101296 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 5층 502호 · 부산광역시 사상구 광장로87번길 77 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 21.42㎡ · 공동주택(아파트)으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사파크블루 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 99,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 506,016,841원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2025.02.07. 접수된 병점신용협동조합의 가압류 140,147,248원입니다. 이후의 한국주택금융공사 강제경매개시결정과 사상구 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 전호용의 주택임차권등기는 2023.11.24. 접수돼 말소기준보다 앞서므로, 보증금이 전액 배당되지 않으면 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
② 임차관계 — 실제 기재 2건, 추가 확인 필요
| 이름 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전호용 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.12 | 2021.10.29 | 135,000,000원 | 대항력 우선변제 인수 배당요구 2023.11.24 · 미배당 37,789,200원 인수 |
| 공사 | 주거 | 2021.11.12 | 2021.10.29 | 0원 기재 보증금 보완 필요 | 대항력 우선변제 배당요구 2025.04.04 · 별도 권리인지 중복 기재인지 원본 확인 필요 |
보증기관 대위·승계로 표시된 항목은 없으므로 두 기재를 임의로 하나로 합칠 수 없습니다. 따라서 현재 계산된 37,789,200원은 전호용 임차권의 미배당액만 반영한 수치입니다. ‘공사’ 기재가 동일 임차관계의 중복인지, 별도 임차권 또는 보증금 권리인지 확인되기 전까지는 실질취득 총액의 상한을 확정하기 어렵습니다.
③ 대항력 인수형 — 유찰돼도 총부담은 크게 줄지 않는다
이 물건은 보증금 135,000,000원이 최저가보다 큰 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되는 금액이 줄어드는 대신 매수인 인수액이 늘기 때문에, 낙찰가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 99,400,000원 | 37,789,200원 | 137,189,200원 |
| 2회 유찰 시 | 69,580,000원 | 67,072,440원 | 136,652,440원 |
| 3회 유찰 시 | 48,706,000원 | 87,570,708원 | 136,276,708원 |
현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매각가는 99,400,000원에서 48,706,000원으로 내려가지만, 인수액은 37,789,200원에서 87,570,708원으로 증가합니다. 결국 전호용 임차권만 반영해도 총부담은 135,000,000원 안팎에 집행비용이 더해지는 수준에서 유지됩니다.
④ 시세 비교 — 최저가 자체가 최근 거래보다 높다
파크블루11차 전용 21.42㎡ 일치 표본을 포함한 최근 거래는 2025.12. 총 3건입니다. 최근 12개월 평균은 78,333,333원, 최신 거래는 81,000,000원이며, 거래 범위는 73,000,000원~81,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 21.42㎡ | 11 | 81,000,000원 |
| 2025.12 | 19.43㎡ | 12 | 73,000,000원 |
| 2025.12 | 21.42㎡ | 13 | 81,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 78,333,333원 |
현재 최저가 99,400,000원은 최근 12개월 평균의 126.9%입니다. 즉 임차보증금 인수를 전혀 고려하지 않아도 최근 평균보다 높고, 최신 거래 81,000,000원도 웃돕니다. 전호용 미배당액까지 더한 최소 실질취득 137,189,200원을 기준으로 보면 가격 부담은 더 커집니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 99,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,189,200원 |
| 1. 임차인 전호용 보증금 | 135,000,000원 | 97,210,800원 |
| 2. 가압류 · 병점신용협동조합 | 140,147,248원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 506,016,841원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
전호용에게 배당되는 97,210,800원을 제외한 보증금 부족분 37,789,200원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 지하철 2호선 및 부산김해경전철 사상역 북측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·숙박시설·학교·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 사상역이 있어 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 15층 건물이며, 위생·급배수·소방·승강기·공동현관·주차타워·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m, 남동측 약 4m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 단지 규모는 112세대, 사용승인일은 2021.03.11.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 총부담 계산. 현재 회차는 99,400,000원에 낙찰돼도 전호용 미배당 37,789,200원을 인수해 최소 실질취득이 137,189,200원입니다.
- 임차권 원본 대조. 전호용의 임대차계약·전입·점유·확정일자·배당요구와 임차권등기명령 원문을 확인해야 합니다.
- ‘공사’ 기재 확인. 전호용과 동일한 전입·확정일자가 기재된 별도 항목이 중복인지 독립된 권리인지, 보증금이 얼마인지 매각물건명세서에서 보완 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 전호용 인수액이 67,072,440원·87,570,708원으로 증가해 매각가 하락 효과가 대부분 상쇄됩니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 78,333,333원과 최신 거래 81,000,000원을 기준으로 실질취득 총액을 비교해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 당해세, 최우선변제, 공용부분 관리비 체납은 배당안과 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기·임차권등기명령·실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 인수 후 총액을 보라”
이 물건은 감정가 142,000,000원에서 1회 유찰돼 99,400,000원까지 내려왔지만, 권리 구조상 할인 효과를 그대로 누릴 수 없습니다. 전호용의 대항력 있는 보증금 135,000,000원이 최저가보다 크고, 현재 배당안에서 37,789,200원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 따라서 최소 실질취득은 137,189,200원입니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 78,333,333원, 최신 거래는 81,000,000원입니다. 최저가 자체도 최근 평균의 126.9%이며, 인수액을 더한 총부담은 이보다 훨씬 높습니다. 추가로 ‘공사’ 명의 임차관계의 보증금과 중복 여부까지 불명확합니다. 결론은 명확합니다. 권리는 인수형, 가격은 최근 시세 이상, 미상 임차관계까지 남은 고위험 물건입니다.
