부산지방법원 2025타경101296. 부산 사상구 괘법동 사상역 북측 인근에 위치한 파크블루11차 5층 502호입니다. 2021년 준공된 112세대 규모의 공동주택으로, 감정가는 142,000,000원입니다. 현재 최저매각가가 34,094,000원까지 떨어져 표면상 감정가의 약 24%에 응찰할 수 있습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 매각가격이 아니라 선순위 임차권과 보증금 인수입니다.

임차권자 전호용은 2021.11.12 전입하고 2021.10.29 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리인 병점신용협동조합 가압류의 등기일은 2025.02.07입니다. 임차인의 대항력 성립 시점이 말소기준권리보다 앞서며, 2023.11.24에는 주택임차권등기도 마쳤습니다. 매각물건명세서는 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다.

그 결과 입찰가격이 내려가면 임차인에게 배당되는 금액도 줄고, 낙찰자가 떠안는 보증금은 늘어납니다. 매수인의 전체 취득 부담은 보증금 135,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 단순히 최저가가 감정가보다 얼마나 낮아졌는지를 기준으로 투자성을 판단하면 안 되는 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

등기상 말소기준권리는 2025.02.07 병점신용협동조합의 가압류입니다. 이후 등기된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정과 사상구의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 기존 신탁등기는 이미 말소된 상태이며 소유자는 주식회사파크블루입니다.

그러나 말소기준권리보다 먼저 성립한 임차권은 별개의 문제입니다. 전호용의 전입일은 2021.11.12, 확정일자는 2021.10.29이며 주택 전부에 대한 임차보증금은 135,000,000원입니다. 주택임차권등기까지 마쳐 권리가 등기부에 표시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 배당 후 잔액

명확하게 확인되는 임차권자는 전호용입니다. 별도로 ‘공사’ 명의의 배당요구 기록이 있어 신고 주체와 임차권자와의 관계를 확인해야 합니다. 전호용의 보증금 135,000,000원이 인수액 계산의 기준이며, ‘공사’ 명의 기록의 보증금을 별도 135,000,000원으로 중복 합산하지 않습니다.

임차인 전호용은 선순위 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 것으로 분석됩니다. 우선변제권에 따라 매각대금에서 배당받더라도 보증금 전액에 미달하면 잔액은 매수인에게 남습니다. 따라서 배당요구가 있다는 사실만으로 임차인의 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득은 비싸다

파크블루11차의 최근 실거래 3건입니다. 거래월은 모두 2025년 12월이며, 이 중 2건은 비교 대상 면적인 21.42㎡, 1건은 19.43㎡입니다. 최근 12개월 평균은 78,333,333원이고, 최신 거래가격은 81,000,000원입니다.

최저매각가 34,094,000원만 놓고 보면 최근 실거래 평균의 43.5%에 불과합니다. 통상적인 후순위 권리 소멸형 경매라면 상당한 가격 할인처럼 보일 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 매수인이 인수해야 하는 임차보증금이 있으므로 43.5%라는 수치를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.

동일 면적 21.42㎡ 거래 2건은 각각 81,000,000원으로, 면적이 다른 19.43㎡ 거래가 평균에 포함되어 있다는 점을 감안하더라도 실질취득 예상액과의 격차는 상당합니다. 다만 거래 사례가 3건이고 대상 물건과 거래 사례의 층·상태가 다르므로 이 평균을 대상 호수의 확정 시세로 간주할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 34,094,000원 가정)

최저매각가 기준 추정 배당입니다. 집행비용은 매각가의 약 3.0%로 추정된 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

예상 매각대금 34,094,000원 중 집행비용 1,013,692원을 제외한 33,080,308원이 임차인 전호용에게 배당되는 구조입니다. 이에 따라 보증금 135,000,000원 중 101,919,692원이 미변제 상태로 남습니다.

병점신용협동조합과 한국주택금융공사의 채권 청구액 합계는 646,164,089원이며, 예상배당표상 이들 채권자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 이들 채권자의 배당 부족액과 달리, 매수인에게 직접적인 인수 위험이 되는 것은 선순위 임차인의 미변제 보증금입니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 싸지지 않는다

이 물건의 구조를 가장 분명하게 보여주는 것이 추가 유찰 시나리오입니다. 매각가격이 낮아질수록 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄어들기 때문에, 매수인이 인수하는 보증금 잔액은 반대로 증가합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사상구 괘법동 소재 지하철도 2호선 및 부산김해경전철 사상역 북측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 숙박시설, 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 사상역이 있어 감정평가상 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층 규모의 공동주택입니다. 위생·급배수, 소방, 승강기, 공동현관기, 주차타워 및 도시가스 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 대지는 북동측 약 6m, 남동측 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하는 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지이용 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 상대보호구역·비행안전제6구역·가로구역별 최고높이 제한지역 등이 포함됩니다. 공시지가는 1,995,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부 상태와 현재 점유상황은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 112세대 규모이고 최근 확인되는 실거래는 3건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 6.0회 및 낙찰률 0.0%를 고려해 환금성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 가격 판단. 최저가 34,094,000원이 아닌 예상 인수액을 포함한 136,013,692원을 최근 실거래와 비교해야 합니다.
• 선순위 임차권 확인. 을구 1번 전호용 주택임차권등기는 전액 배당되지 않을 경우 매수인에게 인수된다는 명세서 기재가 있습니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서와 등기사항증명서를 대조해야 합니다.
• 배당액 변동 가능성. 현재 예상 인수액 101,919,692원은 추정 배당에 기초합니다. 세금 등 우선배당 항목과 실제 집행비용에 따라 임차인 배당 및 미변제액이 달라질 수 있습니다.
• ‘공사’ 명의 배당요구 확인. 2025.04.04 배당요구 기록과 전호용 임차권의 관계를 확인해야 합니다. 별도 권리자인지, 권리승계 관계인지 불명확한 상태에서 중복 합산하거나 권리가 없다고 단정해서는 안 됩니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 이후의 현재 점유상태, 실제 거주자, 명도 가능성 및 보증금 반환과 인도 절차의 관계를 확인해야 합니다.
• 관리비·조세채권 확인. 사상구 압류가 등기되어 있으므로 관련 조세채권의 배당 우선순위와 미납 여부를 확인해야 합니다. 공용부분 관리비 체납도 별도로 점검해야 합니다.
• 추가 유찰의 실익 재검토. 5회·6회 유찰 예상 시나리오에서도 실질취득액은 135,000,000원 부근입니다. 단순히 다음 회차의 최저가가 낮아진다는 이유로 응찰해서는 안 됩니다.
• 실거래 원본 대조. 최근 거래 중 19.43㎡ 거래가 포함되어 있으므로 대상 면적 21.42㎡ 거래와 층·상태·조건을 개별 비교하고, 입찰 직전 새 거래 및 호가를 확인해야 합니다.

맺으며 — “3,409만원에 낙찰받아도 3,409만원짜리 집이 아니다”

이 사건은 법원경매에서 표면 최저매각가와 실제 취득 부담이 얼마나 달라질 수 있는지 보여주는 사례입니다. 감정가 142,000,000원에 최저가 34,094,000원, 4회 유찰이라는 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 전호용의 선순위 임차보증금 135,000,000원이 전액 배당되지 않아, 현재 조건에서는 101,919,692원의 인수 부담이 남습니다.

따라서 매수인의 실질취득 예상액은 136,013,692원입니다. 이는 최근 12개월 평균 실거래 78,333,333원과 최신 거래 81,000,000원보다 모두 높습니다. 추가 유찰을 가정해도 실질취득액이 보증금 수준에 머무르므로, 낙찰가 하락만으로 투자 매력이 개선되지 않습니다.

권리 측면에서도 선순위 임차권 인수가 명시되어 있고, ‘공사’ 명의의 별도 신고 관계를 추가로 확인해야 합니다. 단지 경매 통계상 유찰이 빈번하다는 점까지 고려하면 이 물건은 가격·권리·환금성 측면에서 모두 보수적인 접근이 필요합니다.

결론은 현재 조건에서 입찰 보류입니다. 이 사건의 핵심은 최저매각가가 얼마나 내려왔는지가 아니라 매각 후 실제로 얼마를 부담하고 어떤 권리를 인수하게 되는가입니다. 현재 확인되는 선순위 보증금 인수 구조가 유지되는 한, 낮은 최저가만을 근거로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.