부산지방법원 2025타경101296. 부산 사상구 괘법동에 위치한 '파크블루11차' 4층 406호입니다. 전용면적 17.12㎡의 소형 아파트로, 지하철 2호선과 부산김해경전철이 만나는 사상역 북측 인근에 자리합니다. 2021년 사용승인된 공동주택으로, 입지와 건물 연식만 보면 검토해 볼 만한 요소가 있습니다. 그런데 경매가격이 감정가의 약 24%까지 내려온 이유를 이해하려면 등기부의 주택임차권과 배당 후 남는 보증금을 먼저 살펴봐야 합니다.

현재 등기상 말소기준은 2025.02.07. 병점신용협동조합 가압류입니다. 그러나 이에 앞서 2023.11.30. 등기된 조재하의 주택임차권이 존재합니다. 임차인의 전입일은 2021.11.26., 확정일자는 2021.11.01.로, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 경매에서 가장 중요한 숫자는 최저가 27,131,000원이 아니라 인수보증금을 포함한 실질취득비용입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 가격을 지배한다

말소기준권리인 병점신용협동조합의 가압류 이후에 설정된 경매개시결정, 사상신용협동조합 가압류와 사상구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 조재하의 주택임차권은 말소기준권리보다 앞선 권리입니다. 등기부와 매각물건명세서상 대항력이 인정되며, 보증금을 전액 배당받지 못하는 경우 부족액을 매수인이 인수하는 조건입니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 보증금 승계 확인

임차 관련 기록에는 조재하와 '공사' 표기가 각각 존재합니다. 조재하는 보증금 100,000,000원의 실명 임차권자로 확인됩니다. '공사'는 동일한 전입일·확정일자를 기재하고 있으나, 독립된 임차인인지 기존 보증금 채권의 승계·대위 관련 표기인지는 확정할 수 없습니다. 실명으로 확인되는 실제 임차인은 조재하 1명이며, '공사' 표기의 권리관계는 추가 확인 대상입니다.

조재하의 보증금 100,000,000원과 '공사' 표기를 중복 합산하지 않았습니다. '공사'의 기재금액은 0원이지만 보증금 미상이라는 확인 필요 사항도 함께 존재합니다. 실제 권리승계 관계와 별도 청구 가능성은 명세서·배당요구 관련 원본으로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 38.9%, 실질취득은 144.8%

같은 단지 파크블루11차의 전용 17.12㎡ 거래 3건을 기준으로 비교합니다. 거래금액은 65,000,000원~73,550,000원, 비교거래 평균은 69,683,333원이며, 확인되는 최신 거래는 2025년 12월의 65,000,000원입니다.

최저가 27,131,000원만 비교하면 시세 평균의 38.9%이므로 매우 저렴해 보입니다. 하지만 이는 낙찰자가 인수하는 임차보증금을 제외한 수치입니다. 실제 취득비용은 낙찰대금에 예상 인수액을 더한 100,888,358원으로 계산해야 합니다.

실질취득비용은 비교거래 평균보다 31,205,025원 높고, 최신 거래금액보다 35,888,358원 높습니다. 최신 거래 65,000,000원은 2025년 3월의 거래금액들보다 낮습니다. 표본이 적어 시장 전체의 지속적인 하락 추세로 확정할 수는 없지만, 확인된 거래 사이에서는 가격 하락이 나타나며, 이를 고려해도 실질취득비용이 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 27,131,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 3.3%에 해당하는 추정치입니다. 임차인 최우선변제 및 당해세 등의 변동 요소는 반영하지 않은 단순 배당 시나리오입니다. 실제 배당순위와 금액은 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

27,131,000원에 매각되면 집행비용 888,358원을 제외한 26,242,642원이 조재하의 임차보증금에 배당되는 것으로 추정됩니다. 따라서 보증금 100,000,000원 중 미변제되는 금액은 73,757,358원입니다. 명세서상 선순위 임차권 인수 조건이 적용되므로 이 부족액은 매수인 부담으로 남습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 늘어나는 인수액

4회 유찰된 현재 회차 외에 5회·6회 유찰 시나리오를 비교하면 이 물건의 가격 구조가 더욱 분명해집니다. 매각대금은 감소하지만 보증금 부족액이 증가하여 실질취득비용은 크게 줄지 않습니다.

현재 회차의 실질취득비용은 100,888,358원이고, 6회 유찰 시나리오에서도 100,639,295원입니다. 매각대금 자체는 크게 낮아져도 매수인의 총 부담이 거의 그대로 유지되는 이유는 선순위 임차보증금의 미배당분을 떠안기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사상구 괘법동, 지하철 2호선과 부산김해경전철 사상역 북측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·숙박시설·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 사상역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층~지상 15층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재경보, 스프링클러, 승강기, 주차타워 및 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등으로 지정되어 있습니다. 토지 공시지가는 1㎡당 1,995,000원입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 및 명도 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 112세대 규모의 소형 아파트로 전용 17.12㎡의 제한된 면적 특성이 있습니다. 확인된 비교거래는 3건이며, 최신 거래가격은 앞선 거래가격보다 낮습니다. 표본이 적고 거래 시점도 2025년이므로 현재 매매가능가격은 보수적으로 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 인수 확인. 을구 1번 조재하 주택임차권의 보증금 100,000,000원과 매각물건명세서상 인수 조건을 대조하세요. 예상 인수액 73,757,358원이 최저가 기준 계산에 반영되어 있는지 확인해야 합니다.
• '공사' 명의 확인. 임차 관련 별도 표기가 조재하 보증금의 승계·대위인지, 독립된 채권인지 확인하세요. 이미 계산된 보증금을 중복 합산하지 않되 별도 권리 가능성도 무시해서는 안 됩니다.
• 낙찰가가 아니라 총취득비용 검토. 최저매각가 27,131,000원에만 주목하지 말고 예상 인수액을 합산한 100,888,358원을 비교시세와 대조하세요. 취득 관련 세금·명도비용 등은 별도로 검토해야 합니다.
• 배당순위·조세채권 검증. 사상구 압류와 집행비용, 선순위 임차인의 배당 순서를 확인하세요. 당해세 등의 실제 배당순위에 따라 임차인 배당액과 매수인의 인수금이 달라질 수 있습니다.
• 실거래 최신성 확인. 비교거래는 2025년 3월과 12월 거래입니다. 2026.11.05. 매각기일에 앞서 최신 동일 면적 거래, 실제 매도 호가, 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 되어 있다는 사실만으로 현재 점유나 명도가 완료되었다고 볼 수 없습니다. 현황조사 및 현장 확인을 통해 점유자를 확인하고, 보증금 인수에 따른 명도 협의 조건을 검토하세요.
• 관리비·주차설비 확인. 미납 관리비의 공용부분 부담 여부, 주차타워 이용 조건과 유지관리 상태를 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류, 배당요구 자료 및 실제 거래내역을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가 2,713만원, 취득비용은 1억원”

이 물건은 최저가 할인율만 보고 판단하면 가장 중요한 비용을 놓치기 쉬운 경매입니다. 감정가 113,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 27,131,000원으로 떨어졌지만, 그 뒤에는 보증금 100,000,000원의 선순위 임차인이 존재합니다. 현재 최저가에 낙찰되는 경우 예상 미배당 보증금 73,757,358원을 인수해야 하므로 실질취득비용은 100,888,358원입니다.

동일 면적 비교거래 평균 69,683,333원과 비교하면 약 44.8% 높은 취득비용이며, 확인된 최신 거래 65,000,000원과 비교하면 격차는 더욱 벌어집니다. 5회 또는 6회 유찰되더라도 인수액이 증가하여 총취득비용은 여전히 1억원 부근에 머뭅니다. '공사' 표기의 권리관계까지 추가 확인이 필요한 점을 감안하면 권리분석과 가격 측면 모두 신중한 접근이 필요합니다.

결론은 가격 메리트 부족·선순위 인수 위험·추가 권리 확인 필요입니다. 사상역 인근이라는 입지 이점에도 불구하고, 현재 자료로 계산되는 실질취득비용은 거래시세를 크게 웃돕니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 낮은 금액에 낙찰받느냐가 아니라 얼마의 보증금을 최종적으로 떠안게 되느냐입니다.