부산지방법원 2025타경101296. 사상역 북측 인근 파크블루11차 4층 406호, 전용 17.12㎡ 아파트입니다. 감정가 113,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 79,100,000원까지 내려왔지만, 이 사건은 낙찰가만 보고 판단하면 안 되는 대항력 임차인 인수형입니다. 조재하는 2021.11.26. 전입·점유를 시작했고 2021.11.01. 확정일자를 갖췄으며, 2023.11.30. 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준권리는 2025.02.07. 병점신용협동조합의 가압류입니다. 조재하의 전입·점유와 임차권등기가 모두 그보다 앞서므로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 부족분은 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 1,823,800원을 먼저 제하고 조재하에게 77,276,200원이 배당되면, 보증금 부족분 22,723,800원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101296 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 4층 406호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 광장로87번길 77 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 17.12㎡ · 지하 1층·지상 15층 건물 |
| 소유자 | 주식회사파크블루 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 79,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 506,016,841원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 인수된다
2025.02.07. 병점신용협동조합 가압류가 말소기준권리이고, 그 뒤의 한국주택금융공사 강제경매개시결정, 사상신용협동조합 가압류, 사상구 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 조재하의 임차권은 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 임차권등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조재하 실제 임차인 | 주택 전부 주거·임차권등기 | 2021.11.26 2021.11.01 | 100,000,000원 배당요구 2023.11.30 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 |
| 공사 실제 임차 관련 신고 | 주거 | 2021.11.26 2021.11.01 | 미상 배당요구 2025.04.04 | 대항력 가능·미상 우선변제 신고 추가 인수 확인 |
② 회차별 실질취득 — 낙찰가 하락이 할인으로 이어지지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 조재하 인수액 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 79,100,000원 | 22,723,800원 | 101,823,800원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 55,370,000원 | 46,026,660원 | 101,396,660원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 38,759,000원 | 62,338,662원 | 101,097,662원 |
현재 회차와 3회 유찰 시나리오의 낙찰가는 40,341,000원 차이지만, 최소 실질취득 차이는 726,138원에 불과합니다. 가격 판단의 기준은 79,100,000원의 최저가가 아니라 약 101,000,000원대의 실질취득이어야 합니다. ‘공사’의 미상 보증금이 확인되면 실제 부담은 이보다 더 커질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균의 146.1%
파크블루11차 전용 17.12㎡의 확인된 최근 거래는 3건이고, 최근 12개월 평균은 69,683,333원입니다. 최신 거래는 2025.12.의 65,000,000원이며, 확인된 3건 중 가장 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 17.12㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2025.03 | 17.12㎡ | 11 | 70,500,000원 |
| 2025.03 | 17.12㎡ | 11 | 73,550,000원 |
| 최근 평균 | 17.12㎡ | 3건 | 69,683,333원 |
최저가 79,100,000원부터 이미 최근 평균의 113.5%이고, 확인된 최고 거래가 73,550,000원보다도 5,550,000원 높습니다. 여기에 조재하 인수액을 더한 최소 실질취득 101,823,800원은 최근 평균보다 32,140,467원 높고, 최근 평균의 146.1%입니다. 최신 거래 65,000,000원과 비교하면 156.7%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,823,800원 | 우선 공제 |
| 1. 임차인 조재하 보증금 | 100,000,000원 | 77,276,200원 | 22,723,800원 인수 |
| 2. 가압류 · 병점신용협동조합 | 140,147,248원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 강제경매 · 한국주택금융공사 | 506,016,841원 | 0원 | 미배당 |
| 4. 가압류 · 사상신용협동조합 | 300,000,000원 | 0원 | 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
집행비용은 매각가의 약 2.3%인 1,823,800원으로 추정됐습니다. 조재하의 배당 후 매각대금이 모두 소진돼 일반 채권자와 신청채권자에게는 배당이 없습니다. 사상구 압류와 임차인 ‘공사’의 미상 보증금은 실제 배당 및 인수액을 변동시킬 수 있어 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 전용면적은 17.12㎡입니다.
- 입지. 부산 지하철 2호선 및 부산김해경전철 사상역 북측 인근으로, 공동주택·단독주택·숙박시설·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 사상역이 있어 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 규모. 파크블루11차는 112세대이며 사용승인일은 2021.03.11.입니다.
- 도로. 북동측 약 6m, 남동측 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 경매 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.4회이고 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 회차 기준 최소 부담은 최저가 79,100,000원이 아니라 조재하 인수액을 더한 101,823,800원입니다.
- ‘공사’ 신고 원본 확인. 보증금 미상인 별도 임차 관련 신고의 실제 채권자, 대위 여부, 보증금 원금 및 매수인 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 조재하 배당액 재산정. 집행비용·세금·배당순위가 달라지면 조재하의 미배당액과 매수인 인수액도 늘어날 수 있습니다.
- 사상구 압류 확인. 2025.07.04. 사상구 압류의 체납액과 법정기일을 확인해 실제 배당 영향을 점검해야 합니다.
- 임차권 말소 조건. 조재하 보증금이 전액 변제되기 전에는 임차권등기가 말소되지 않는 구조임을 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
- 시세 상한 점검. 최근 거래 범위는 65,000,000원~73,550,000원으로, 현재 최저가부터 이미 확인된 최고 거래가보다 높습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·배당요구서·현황조사서와 최신 매각결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,910만원짜리 물건이 아니라 1억원대 인수형 물건”
이 사건의 핵심은 30% 유찰된 최저가가 아닙니다. 조재하의 보증금 100,000,000원이 매각대금보다 크고, 배당 부족분을 매수인이 인수하는 구조이므로 낙찰가가 내려가도 총부담은 약 101,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 현재 회차의 최소 실질취득 101,823,800원은 최근 실거래 평균 69,683,333원의 146.1%이고 최신 거래 65,000,000원의 156.7%입니다.
여기에 보증금이 확인되지 않은 ‘공사’의 별도 임차 관련 신고까지 존재합니다. 따라서 확인된 인수액 22,723,800원을 최종 인수액으로 단정할 수도 없습니다. 후순위 권리는 소멸하지만 선순위 임차권과 가격 부담이 모두 무겁습니다. 권리위험 높음, 가격 메리트 없음, 추가 임차보증금 확인 전 입찰 판단 보류가 이 사건의 결론입니다.
