서울중앙지방법원 2025타경102185. 서초동베스트원주건축물 제1동 지1층 비101호입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.10.07 목포수산업협동조합의 근저당권 4,920,000,000원입니다. 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이고, 2022.10.14 설정된 주식회사혜당엔생활과학의 근저당권 1,200,000,000원은 2023.08.24 이미 말소되었습니다. 2023.12.29 설정된 2,000,000,000원 근저당권 역시 말소기준보다 뒤입니다.
임차·점유 관계는 단순히 “없음”으로 볼 수 없습니다. 현황조사 등에는 주식회사 제이더블유시스템, 주식회사 오름에듀테크, 박형규, 남희원, 김수연 등 실제 점유자 5명이 확인됩니다. 다만 가장 빠른 전입일도 2023.09.11로, 말소기준일 2022.10.07보다 늦습니다. 따라서 이들 모두 데이터상 대항력 없음으로 판단되어 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102185 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1동 지1층비101호 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 공부상 휴게음식점으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하2층/지상2층 · 2022.09.01 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사건원종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 1,750,000,000원 / 1,400,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 목포수산업협동조합 / 4,301,147,110원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 특이사항 | 공부상 지하층으로 등재되어 있으나 서측 도로를 기준으로 2층에 소재 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.10.07
핵심은 2022.10.07 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 그 뒤의 경매개시결정과 2023.12.29 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 1번 근저당권은 2025.05.21 수협엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐지만, 이는 기존 말소기준 근저당권의 이전입니다. 현재 배당 계산에서도 매수인에게 승계되는 권리액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 점유자 5명 — 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박형규 | 2023.09.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 제이더블유시스템 | 2023.10.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 오름에듀테크 | 2023.11.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수연 | 2024.03.28 | 미상 | 2025.03.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남희원 | 2024.10.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 있어 배당관계는 별도 확인이 필요합니다. 다만 전입일 자체가 모두 말소기준일 뒤이므로 대항력은 없고, 현재 자료상 매수인 보증금 승계도 없습니다. 김수연은 2025.03.19 배당요구를 한 사실이 확인됩니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 볼 자료는 없다
감정가는 1,750,000,000원, 현재 최저매각가는 1,400,000,000원으로 감정가의 80%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 1,120,000,000원, 3회 유찰 시 896,000,000원으로 제시되어 있습니다.
그러나 이 물건에는 비교할 실제 거래금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 낮다는 사실만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 특히 공부상 휴게음식점으로 이용 중인 물건이라는 점까지 감안하면, 가격 판단은 동일 용도·유사 면적의 실제 거래 또는 임대수익 자료를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,400,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,400,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 목포수산업협동조합 | 4,920,000,000원 | 1,383,600,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한저축은행 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 6,920,000,000원, 현재 회차 예상 채권자 배당액은 1,383,600,000원이며 미배당액은 5,536,400,000원입니다. 신청채권 청구액 4,301,147,110원도 현재 회차 배당만으로 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서초구 서초동 소재 서울교육대학교 남측 인근에 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 남부터미널역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 2022.09.01 사용승인된 철근콘크리트구조 지하2층/지상2층 건물이며, 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 부지 서측 및 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종전용주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다. 공시지가는 7,142,000원/㎡입니다.
- 이용 특성. 사건 용도는 도시형생활주택이지만 본건은 공부상 휴게음식점으로 이용 중이며, 공부상 지하층이나 서측 도로 기준으로 2층에 소재합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 5명 재확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만, 실제 점유 범위와 인도 대상자를 현장·현황조사·매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당 및 명도 협상에 영향을 줄 수 있습니다.
- 용도 확인. 도시형생활주택 표시와 공부상 휴게음식점 이용 상태를 함께 확인하고, 실제 사용·영업·임대 가능 범위를 검토해야 합니다.
- 층 위치 확인. 등기상 지1층 비101호이나 서측 도로를 기준으로 2층에 소재한다는 참고사항을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 80%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 유사 용도 거래자료를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당 변동요인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2022.10.07 말소기준 근저당보다 조사된 점유자 5명의 전입이 모두 늦고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금을 추가로 떠안는 위험은 확인되지 않습니다.
다만 입찰 판단의 난점은 권리보다 점유·용도·가격 검증에 있습니다. 실제 점유자가 5명이고 보증금·확정일자가 확인되지 않은 경우가 있으며, 사건상 도시형생활주택인 물건이 공부상 휴게음식점으로 이용 중입니다. 무엇보다 실거래 비교자료가 없기 때문에 현재 최저가 1,400,000,000원이 시장가격보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 매력은 검증 필요. 이 물건은 그 두 판단을 분리해서 봐야 합니다.
