서울중앙지방법원 2025타경102185. 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 제1동 지1층 비101호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가 이용상태와 매각물건명세서에는 본 호실이 공부상 휴게음식점으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 공부상 지하층으로 등재돼 있으나 서측 도로를 기준으로는 2층에 소재한다는 참고사항도 있습니다.
권리 구조의 출발점은 2022.10.07 설정된 목포수산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 4,920,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 조사된 점유자들의 전입일 역시 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 선순위 임차보증금 인수가 아니라 낙찰가의 적정성과 특수한 이용상태의 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102185 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1동 지1층비101호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서초구 서초중앙로 40-8 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 공부상 휴게음식점으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사건원종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 1,750,000,000원 / 1,120,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구액 | 4,301,147,110원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2022.10.07 목포수산업협동조합 근저당권입니다. 2022.10.14 주식회사혜당엔생활과학 근저당은 2023.08.24 이미 말소됐고, 2023.12.29 설정된 주식회사신한저축은행 등 근저당은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2025.03.11 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
말소기준 근저당은 2025.05.21 확정채권양도로 수협엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 이 이전은 기존 1번 근저당권의 승계이므로 말소기준의 시점 자체가 바뀌는 것은 아닙니다.
② 점유자·임차관계 — 5명 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박형규 | 2023.09.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 제이더블유시스템 | 2023.10.25 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 오름에듀테크 | 2023.11.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김수연 | 2024.03.28 | 미상 | 2025.03.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 남희원 | 2024.10.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 — 감정가 64%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
감정가는 1,750,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 1,120,000,000원으로 감정가의 64%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 896,000,000원(51%), 4회 유찰 시 716,800,000원(41%)입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래가가 제시돼 있지 않습니다. 서초동BESTONE은 6세대이며, 비교 대상 면적도 본건과 일치하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다. 이 물건은 공부상 휴게음식점 이용이라는 특성까지 있어 일반 주거용 거래가격과 단순 비교하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,600,000원 |
| 1. 근저당 · 목포수산업협동조합 | 4,920,000,000원 | 1,106,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한저축은행 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 6,920,000,000원, 채권자 예상배당은 1,106,400,000원이며 미배당은 5,813,600,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 서초구 서초동 소재 서울교육대학교 남측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 남부터미널역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상2층 건물이며 2022.09.01 사용승인됐습니다. 승강기·위생·급배수·소화전·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 이용상태. 본 호실은 공부상 휴게음식점으로 이용 중입니다. 공부상 지하층이지만 서측 도로를 기준으로 2층에 소재합니다.
- 도로. 부지 서측 및 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종전용주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역에 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 7,142,000원/㎡이며 토지면적은 390.9㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고, 감정요항표상 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 본 호실은 공부상 휴게음식점 이용으로 기재돼 있습니다. 실제 사용 가능 범위와 관련 인허가를 확인해야 합니다.
- 지하층 표기 확인. 공부상 지1층이나 서측 도로 기준 2층에 소재한다는 특성이 가격과 실제 접근성에 어떻게 반영되는지 현장 확인이 필요합니다.
- 점유관계 확인. 5명의 전입일은 모두 말소기준 이후지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래가가 없어 감정가 대비 64%만으로 저평가 여부를 판단할 수 없습니다.
- 환금성 검증. 서초동BESTONE은 6세대이고 경매 평균 유찰은 2.9회입니다. 낙찰 후 재매각 수요와 임대 수요를 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸형 ≠ 가격 안전형”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.07 근저당이 말소기준이고, 조사된 5명의 전입은 모두 그보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 등기상 후순위 권리 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 현재 최저가 1,120,000,000원이 감정가의 64%라는 사실만으로 투자 매력을 판단해서는 안 됩니다. 비교 가능한 실거래가가 없고, 본 호실은 공부상 휴게음식점으로 이용 중이며 서초동BESTONE 경매물건 평균 유찰도 2.9회입니다. 따라서 이 물건은 권리는 확인 가능하지만 가격은 별도 검증이 필요한 유형입니다. 입찰의 승부처는 할인율 자체가 아니라 실제 이용 가능성, 점유상태, 수요층과 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
