서울중앙지방법원 2025타경102185. 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1동 1층103호입니다. 소유자는 주식회사건원종합건설이고, 말소기준은 2022.10.07 설정된 목포수산업협동조합 근저당권 4,920,000,000원입니다. 이후 2023.12.29 설정된 저축은행 공동 근저당권 2,000,000,000원과 2025.03.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 1,430,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 915,200,000원까지 내려와 있습니다. 다만 동일 면적의 확인 가능한 실거래 비교값이 없어, 감정가 대비 64%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 가격 할인율보다 점유자 5명의 실제 점유 범위와 현황표시를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102185 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1동 1층103호 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가상 기호(가)는 휴게음식점, 기호(나~라)는 다세대주택으로 이용 |
| 소유자 | 주식회사건원종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 1,430,000,000원 / 915,200,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 4,301,147,110원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 현황 참고 | 공부상 1층이나 서측 도로 기준 3층에 소재하며 현황문패에는 303호로 표기 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.10.07 목포수산업협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.04.30 확정채권양도로 수협엔피엘대부주식회사에 이전되었고, 2023.12.29 설정된 주식회사신한저축은행 등 저축은행 근저당권과 2025.03.11 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 점유자 확인 — 5명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 / 법인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제이더블유시스템 | 2023.10.25 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 오름에듀테크 | 2023.11.26 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 박형규 | 2023.09.11 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 남희원 | 2024.10.16 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 김수연 | 2024.03.28 | 없음 | 미상 | 2025.03.19 |
5명 모두 전입일이 말소기준일 2022.10.07보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 각 점유자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 김수연은 2025.03.19 배당요구를 한 사실이 확인됩니다. 실제 입찰 전에는 각 점유자가 어느 공간을 사용하는지와 현재 점유 상태를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 915,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,552,000원 |
| 1. 근저당 · 목포수산업협동조합 | 4,920,000,000원 | 903,648,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한저축은행 등 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가에서는 집행비용을 제외한 903,648,000원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권과 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 총 채권액 6,920,000,000원 대비 미배당액은 6,016,352,000원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 감정가 64%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 915,200,000원으로 감정가 1,430,000,000원의 64%입니다. 추가 유찰 시 3회 유찰 가격은 732,160,000원, 4회 유찰 가격은 585,728,000원으로 계산됩니다. 그러나 비교 가능한 동일 면적 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울교육대학교 남측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 남부터미널역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층·지상2층 건물이며 2022.09.01 사용승인되었습니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 390.9㎡ 정방형 평지이며, 서측 및 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종전용주거지역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 규모. 서초동BESTONE은 6세대이며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다.
- 현황. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없다고 평가되어 있으나, 해당 호수는 공부상 1층·현황문패 303호로 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현황 특정. 등기상 1층103호와 현황문패 303호가 동일 목적물을 가리키는지 현장에서 반드시 대조합니다.
- 점유자 확인. 조사상 5명의 점유 범위와 현재 실제 점유 여부를 확인합니다.
- 임차관계 확인. 각 점유자의 보증금·확정일자·계약관계를 매각물건명세서와 현장조사로 재확인합니다.
- 명도 비용. 대항력이 없더라도 실제 점유자가 다수인 경우 인도·명도 과정의 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 판단하지 말고 주변 다세대·동일 면적 실제 거래사례를 별도로 확인합니다.
- 배당 변동. 당해세와 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 입찰”은 다르다
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2022.10.07 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 조사상 점유자 5명도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 권리보다 현황입니다. 공부상 1층103호이면서 서측 도로 기준 3층, 현황문패 303호로 표시되고, 여러 점유자의 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 또한 감정가에서 2회 유찰돼 64%까지 내려왔지만 실제 거래 비교값이 없어 가격 메리트를 단정할 수도 없습니다. 결론은 권리 인수는 안전형, 점유·현황·가격 검증은 필수입니다.
