서울중앙지방법원 2025타경102185. 서초동 1603-71 ‘서초동베스트원주건축물’ 제1동 1층 102호로 등재된 다세대 물건입니다. 감정가 1,440,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 921,600,000원, 감정가의 64%입니다. 등기상 말소기준은 2022.10.07 설정된 목포수산업협동조합의 근저당권(채권최고액 4,920,000,000원)이며, 이후 설정된 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사 등에 확인된 점유자는 모두 5명입니다. 각 전입일은 2023.09.11 이후로, 말소기준일인 2022.10.07보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 대항력 없는 임차인입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 김수연은 2025.03.19 배당요구를 한 사실이 확인됩니다. 권리 인수와 별개로 실제 점유관계와 명도 범위는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102185 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1동 1층102호 |
| 도로명 | 서울특별시 서초구 서초중앙로 40-8 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 주식회사건원종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 1,440,000,000원 / 921,600,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 4,301,147,110원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인 | 2022.09.01 |
| 현황표시 | 공부상 1층이나 서측 도로 기준 3층 소재 · 현황문패 302호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.10.07 목포수산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 공동담보로 설정됐고, 2025.04.30 확정채권양도를 원인으로 수협엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 2023.12.29 설정된 후순위 근저당권의 채권최고액은 2,000,000,000원이며 역시 매각으로 소멸합니다. 경매개시결정도 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 5명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박형규 | 2023.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 제이더블유시스템 | 2023.10.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 오름에듀테크 | 2023.11.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수연 | 2024.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 · 2025.03.19 배당요구 | 없음 |
| 남희원 | 2024.10.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 5명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다섯 전입 모두 2022.10.07 말소기준일 이후라 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼, 배당순위 및 최우선변제 가능 여부는 별도의 원본 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 64%까지 내려왔지만 실거래 근거는 없다
현재 최저매각가는 921,600,000원으로 감정가 1,440,000,000원의 64%입니다. 3회 유찰 시 737,280,000원(51.2%), 4회 유찰 시 589,824,000원(40.96%) 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
서초동BESTONE은 총 6세대, 2022.09.01 사용승인 건물이며 비교 대상 면적은 59.98㎡로 제시돼 있으나 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 이 건물 경매 표본의 평균 유찰횟수는 2.9회로 나타나며, 현재 물건은 2회 유찰 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 921,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,616,000원 |
| 1. 근저당 · 목포수산업협동조합 | 4,920,000,000원 | 909,984,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한저축은행 외 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 6,920,000,000원 중 909,984,000원이 배당되고 6,010,016,000원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서초구 서초동 ‘서울교육대학교’ 남측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 남부터미널역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층·지상2층, 2022.09.01 사용승인 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기 설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(가)는 공부상 휴게음식점, 기호(나~라)는 공부상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 부지 서측 및 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 정방형 평지, 토지면적 390.9㎡, 공시지가 7,142,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종전용주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 특정. 등기상 1층 102호, 서측 도로 기준 3층, 현황문패 302호의 대응관계를 현장에서 반드시 확인합니다.
- 임차인 점유. 실제 임차인 5명의 현재 점유 여부와 각 점유 부분을 확인합니다.
- 보증금·확정일자. 확인된 보증금과 확정일자가 없어 최우선변제·배당관계 원본을 재확인합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 개별 거래·호가·현장 상태를 별도로 검증합니다.
- 공동담보. 선순위 목포수산업협동조합 근저당이 다른 호실들과 공동담보로 설정된 점을 원등기부와 배당관계에서 확인합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현장 특정과 가격 검증’이 승부처
이 사건은 말소기준 이후 전입한 임차인 5명과 후순위 근저당이 확인되고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 인수형 임차보증금이 붙는 구조는 아닙니다. 하지만 2회 유찰로 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 직접 비교할 실거래 자료가 없고, 소규모 6세대 건물이며, 특히 등기상 102호와 현황문패 302호의 차이가 존재합니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 현장 특정·점유 확인·가격 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
