서울중앙지방법원 2025타경102185. 서초동베스트원주건축물 제1동 101호, 사건상 용도는 다세대입니다. 등기상 소유자는 주식회사건원종합건설이고, 말소기준은 2022.10.07 설정된 목포수산업협동조합 근저당권 4,920,000,000원입니다. 이후 신한저축은행 등 공동 근저당, 영등포구·서초구·관악구 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 놓여 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차관계는 단순하지 않습니다. 현황조사 등에 나타난 6명 가운데 주식회사 제이더블유시스템, 주식회사 오름에듀테크, 박형규, 남희원, 김수연은 전입일이 모두 2022.10.07 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 최정아는 보증금 40,000,000원과 배당요구 사실은 확인되지만 전입일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제 순위를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102185 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1603-71 서초동베스트원주건축물 1동 1층101호 |
| 물건종류 | 다세대 · 서초동BESTONE · 총 6세대 |
| 소유자 | 주식회사건원종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 1,200,000,000원 / 768,000,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권액 | 4,301,147,110원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 현황 표시 | 공부상 1층이나 서측 도로 기준 3층에 소재하며 현황 문패는 301호 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인 1명은 판정 보류
2022.10.07 근저당권이 말소기준입니다. 2023.12.29 설정된 2순위 근저당권, 2024년의 압류 3건, 2025.03.11 경매개시결정은 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2024.09.06 등기된 이순봉의 주택임차권은 보증금 40,000,000원이었으나 2024.10.04 말소등기가 완료돼 현재의 최정아 보증금과 합산하면 안 됩니다. 또한 1번 근저당권은 2025.05.21 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
| 임차인·점유자 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제이더블유시스템 | 2023.10.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 오름에듀테크 | 2023.11.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박형규 | 2023.09.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남희원 | 2024.10.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수연 | 2024.03.28 | 미상 | 2025.03.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최정아 | 미상 | 40,000,000원 | 2025.05.15 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
② 가격·환금성 — 64%는 ‘감정가 할인’일 뿐 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 768,000,000원으로 감정가 1,200,000,000원의 64%입니다. 세 번째 유찰 시 614,400,000원, 네 번째 유찰 시 491,520,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 이 사건에는 현재 가격과 직접 대조할 동일 단지 실거래 금액이 없으므로, 64%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 768,000,000원 | 64% | 6,162,080,000원 |
| 3회 유찰 시 | 614,400,000원 | 51.2% | 6,314,144,000원 |
| 4회 유찰 시 | 491,520,000원 | 40.96% | 6,435,795,200원 |
③ 예상배당표 (매각가 768,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,080,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 목포수산업협동조합 | 4,920,000,000원 | 757,920,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한저축은행 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 6,920,000,000원 중 757,920,000원이 배당되고, 6,162,080,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 국세·지방세 압류 3건은 금액이 특정되지 않았고, 당해세에 해당하면 우선 차감될 수 있습니다. 최정아 보증금 40,000,000원의 대항력 여부도 이 배당표만으로 확정되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서초구 서초동 소재 서울교육대학교 남측 인근에 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 남부터미널역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층·지상2층, 2022.09.01 사용승인. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 다세대이며, 감정평가상 건물 이용상태는 기호(가) 휴게음식점, 기호(나~라) 다세대주택으로 구분돼 있습니다.
- 도로. 부지 서측 및 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제1종전용주거지역, 도시지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 7,142,000원/㎡, 토지면적은 390.9㎡입니다.
- 환금성. 총 6세대 소규모 집합건물이고 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.9회, 낙찰률 0.0%입니다. 실거래 가격 확인 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최정아의 전입일·확정일자 확인. 보증금 40,000,000원, 배당요구 2025.05.15은 확인되지만 대항력 판단의 핵심 날짜가 미상입니다. 이 부분이 인수액을 좌우합니다.
- 나머지 5명 점유관계 확인. 전입일은 모두 말소기준 이후여서 대항력은 없지만, 보증금과 우선변제 여부는 확인이 필요합니다.
- 101호와 현황 301호 대조. 공부상 1층 101호, 서측 도로 기준 3층·현황 문패 301호라는 표시 차이를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 영등포구·서초구·관악구 압류가 있고, 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감돼 후순위 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 1번 근저당권 이전 확인. 목포수산업협동조합의 1번 근저당권은 2025.05.21 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 현재 채권자·배당관계를 등기와 배당요구 서류에서 대조해야 합니다.
- 가격 상한은 별도로 산정. 현재 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 실거래 가격 확인 없이 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차인과 현황 일치 여부
이 사건은 표면적으로는 감정가 12억원에서 768,000,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 “많이 내려왔다”가 아닙니다. 말소기준 이후의 등기 권리는 정리되지만, 조사된 6명 가운데 최정아의 40,000,000원 보증금은 전입일 미상으로 대항력 가능·미상이고, 공부상 101호와 현황 문패 301호 사이의 표시 차이도 확인해야 합니다.
또한 동일 단지의 실거래 금액이 확인되지 않는 상황에서 감정가의 64%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 결론 낼 근거는 없습니다. 총 6세대, 평균 유찰 2.9회라는 경매 통계까지 감안하면 환금성도 보수적으로 봐야 합니다. 후순위 등기는 정리되지만 임차인 1명의 인수 가능성과 목적물 현황을 아직 닫지 못한 사건 — 현재 단계의 결론은 가격 매력보다 권리·현황 확인이 우선입니다.
