123,900,000원
의정부지방법원 2024타경86352. 남양주시 금곡동의 주거용 오피스텔 1동 5층 501호입니다. 감정가는 177,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저가는 123,900,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 담보권이 없고, 말소기준인 2024.12.04. 백연진의 강제경매개시결정 이후 등록된 임지훈의 경매개시결정, 중소기업은행 가압류, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기권리가 아니라 임차관계입니다. 말소기준보다 앞서 전입한 실제 임차인이 4명 확인되고, 그중 이정민은 보증금 178,000,000원과 대항력이 확인되지만 확정일자와 배당요구가 없습니다. 현재 최저가보다 보증금이 크므로 최저가가 더 낮아져도 인수액이 증가해 이정민 단독 기준 실질취득 총액은 약 178,000,000원으로 유지됩니다. 김진·이은주·김도희는 보증금이 확인되지 않아 이 금액은 최종 총액이 아니라 하한입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경86352 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 사릉로 19-12, 1동 5층 501호 (금곡동, 주건축물) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 · 지하 1층, 지상 9층 · 사용승인일 2020.08.19. |
| 소유자 | 진승범 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 123,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 백연진 / 106,098,629원 |
| 매각기일 | 2026.07.22. |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차권은 선순위
임차인 분석 — 실제 4명, 보증기관 승계 1건
| 구분 | 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김진 | 2024.01.12. | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2025.01.02. | 시보증 대위 별도 보증금 합산 금지 |
| 실제 임차인 | 이은주 | 2023.05.22. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 실제 임차인 | 김도희 | 2024.11.19. | 미상 | 있음 | 있음 확정일자 2024.10.14. · 배당요구 2025.01.21. | 미배당액 미상 |
| 실제 임차인 | 이정민 | 2024.08.22. | 178,000,000원 | 있음 | 없음 확정일자·배당요구 없음 | 매수인 인수 현재 회차 약 54,100,000원* |
| 보증기관 대위 | 시보증 | 2024.11.19. | 0원 | 승계 | 있음 배당요구 2025.02.26. | 김진 보증금 중복신고 |
* 현재 최저가 123,900,000원 기준으로 이정민 보증금 178,000,000원과의 차액 54,100,000원을 미배당 인수액으로 계산한 값입니다. 낙찰가가 낮아지면 인수액이 늘어나 이정민 단독 기준 실질취득은 약 178,000,000원으로 고정됩니다. 김진·이은주·김도희의 미상 보증금은 별도 위험으로 남습니다.
② 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총액은 줄지 않는다
확인된 실거래 자료가 없어 최저가가 주변 시세보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 다만 이정민의 보증금 178,000,000원만 놓고 보면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 실질취득 총액이 178,000,000원에 맞춰지는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 이정민 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 123,900,000원 | 약 54,100,000원 | 약 178,000,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 86,730,000원 | 약 91,270,000원 | 약 178,000,000원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 60,710,999원 | 약 117,289,001원 | 약 178,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,534,600원 |
| 인수 · 임차인 이정민 보증금 | 178,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 백연진 | 106,098,629원 | 106,098,629원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 임지훈 | 106,098,629원 | 15,266,771원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 81,819,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 294,016,558원, 예상 배당액은 121,365,400원, 미배당액은 172,651,158원입니다. 김도희 등 보증금 미상 임차인의 우선변제액과 당해세·최우선변제는 확정할 수 없어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 사용승인일은 2020.08.19.입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 입지. 남양주금곡초등학교 서측 인근으로, 주거용 오피스텔·다세대주택·아파트와 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경춘선 금곡역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·CCTV·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 실거래 자료가 없어 현재 최저가와 시장가격의 관계를 검증할 수 없습니다. 오피스텔은 임차관계와 보증금 규모가 환금성에 직접 영향을 주므로 가격보다 권리 정리가 우선입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 원본. 실제 임차인 4명의 계약서, 보증금 지급내역, 점유 호실과 점유 범위를 각각 확인해야 합니다.
- 이정민 인수 구조. 보증금 178,000,000원, 확정일자 없음, 배당요구 없음으로 확인됩니다. 현재 최저가만 보고 응찰가를 결정하면 안 됩니다.
- 보증금 미상 3명. 김진·이은주·김도희의 보증금이 확인되기 전에는 실질취득 상한을 산정할 수 없습니다.
- 보증기관 중복 제외. 시보증은 김진 보증금에 관한 대위·승계 신고로, 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 배당요구·확정일자. 김진·김도희·이정민·이은주의 배당요구와 우선변제 성립 여부를 매각물건명세서와 문건접수 내역에서 다시 대조해야 합니다.
- 사건 진행상태. 2024.12.19., 2024.12.20., 2025.01.13., 2025.03.03., 2026.05.27. 기각결정 정본 발송 기록이 있으므로 매각 진행 여부와 결과를 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 국의 압류와 미납 관리비, 당해세, 최우선변제액을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서와 사건기록을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”이 아니라 “178,000,000원 하한”
이 사건은 감정가 177,000,000원에서 123,900,000원으로 한 차례 유찰됐지만, 그 할인율을 투자 메리트로 볼 수 없습니다. 이정민의 보증금 178,000,000원이 현재 최저가보다 크기 때문에 이 임차인만 반영해도 실질취득은 약 178,000,000원으로 고정되고, 이미 감정가를 웃돕니다.
더 큰 문제는 김진·이은주·김도희의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 시보증은 김진 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 합산하지 않더라도, 실제 임차인 4명의 계약관계가 정리되기 전에는 최종 인수액을 확정할 수 없습니다. 등기 후순위 권리는 소멸하지만 임차위험은 소멸하지 않습니다. 권리관계가 보완되기 전에는 최저가가 더 내려가더라도 가격 메리트를 평가하기 어려운 고위험 물건입니다.
