140,700,000원
의정부지방법원 2024타경86352. 남양주시 금곡동 사릉로 19-12에 위치한 제1동 제8층 제802호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층·지상 9층 규모이고, 사용승인일은 2020.08.19.입니다. 감정가는 201,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 140,700,000원입니다.
권리분석의 출발점은 2021.09.09. 접수된 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 69,600,000원 근저당권입니다. 이후 접수된 임차권·가압류·경매개시결정·압류는 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 다만 해당 근저당권에는 2023.06.02. 말소등기 기재도 존재하는 반면, 예상배당표에는 근저당권 배당 69,600,000원이 반영돼 있으므로 말소 원인과 실제 배당채권의 존속 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경86352 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 사릉로 19-12, 1동 8층 802호 (금곡동, 주건축물) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 · 지하 1층, 지상 9층 · 사용승인 2020.08.19. |
| 소유자 | 진승범 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 백연진 / 106,098,629원 |
| 매각기일 | 2026.07.22. |
① 권리 흐름 — 기준일 뒤 권리는 소멸
2020.09.03. 진승범 명의 소유권보존과 주식회사무궁화신탁 앞으로의 신탁등기가 같은 날 접수됐고, 2021.09.09. 신탁재산 귀속으로 다시 진승범 명의가 됐습니다. 같은 날 한국양봉농업협동조합의 근저당권이 설정됐으며, 자료상 이 권리가 말소기준입니다. 이후 최원철 임차권, 가압류, 강제경매개시결정, 중소기업은행 가압류 및 국세 압류가 이어집니다.
② 임차인 분석 — 실제 5명, 보증기관 1건은 중복
| 성명 | 점유·용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진 | 현황조사 | 2024.01.12. | 미상 | 미상 | 2025.01.02. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이은주 | 현황조사 | 2023.05.22. | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김도희 | 현황조사 | 2024.11.19. | 미상 | 미상 | 2025.01.21. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정민 | 28.2600 · 미상 | 2024.08.22. | 미상 | 178,000,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최원철 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 2021.09.10. | 2021.08.27. | 26,000,000원 | 2022.03.07. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 시보증 | 주거 · 보증기관 대위·승계 | 2023.06.05. | 2023.05.23. | 별도 합산 0원 | 2025.02.26. | 없음 | 미상 | 김진 승계·중복 |
보증기관 대위·승계로 신고된 시보증은 김진 보증금에 관한 중복 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 신고·조사된 실제 임차관계인은 5명입니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
한 차례 유찰돼 최저가는 감정가 201,000,000원의 70%인 140,700,000원으로 내려왔습니다. 그러나 비교할 최근 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다. 주거용 오피스텔은 동일 건물·유사 면적의 실제 거래와 임대수익, 관리비 및 기계식 주차 이용조건을 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 140,700,000원 | 137,930,200원 | 158,587,729원 | 29,330,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 98,490,000원 | 96,317,180원 | 200,200,749원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 68,943,000원 | 67,302,026원 | 229,215,903원 | 0원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 채권자의 미배당액은 158,587,729원에서 200,200,749원, 229,215,903원으로 증가합니다. 그러나 제시된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 채권자 손실이 커지는 것과 매수인 인수 위험은 서로 다른 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,769,800원 |
| 2. 근저당권 · 한국양봉농업협동조합 | 69,600,000원 | 69,600,000원 |
| 3. 가압류 · 최원철 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 백연진 | 106,098,629원 | 29,330,200원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 81,819,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 296,517,929원 중 채권자 배당은 137,930,200원이고, 미배당은 158,587,729원입니다. 신청채권자 백연진은 청구액 106,098,629원 중 29,330,200원을 배당받는 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 남양주금곡초등학교 서측 인근이며, 주거용 오피스텔·다세대주택·아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경춘선 금곡역이 있습니다.
- 건물. 2020.08.19. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며 승강기·난방·CCTV·소화전·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역이며 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 2,039,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유자 특정. 김진·이은주·김도희·이정민·최원철 중 실제 거주자와 퇴거자를 구분하고 각 점유 부분을 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 김진·이은주·김도희의 계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 제외. 시보증 신고는 김진 보증금의 대위·승계로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않아야 합니다.
- 최원철 관계 확인. 최원철은 임차권자이자 과거 가압류권자로 나타나므로 관계인 여부와 2023년 임차권·가압류 말소 경위를 확인해야 합니다.
- 근저당 말소기재 대조. 2023.06.02. 근저당 말소등기와 예상배당표의 69,600,000원 배당이 함께 나타나는 이유를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 2026.04.06. 남양주세무서장 압류가 있으므로 당해세와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 비교 없이 감정가의 70%만 보고 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·유사 오피스텔 거래와 임대조건을 확인해야 합니다.
- 관리비·주차. 체납 관리비와 기계식 주차설비 이용 가능 차종·비용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 단순한 물건은 아니다”
이 사건의 가장 중요한 결론은 명확합니다. 말소기준일 이후에 전입한 임차관계인들이므로 보증금 178,000,000원의 이정민을 포함해도 매수인 인수액은 0원입니다. 보증기관 승계 신고도 김진 보증금과 중복되므로 별도 합산하지 않습니다.
그러나 신고·조사된 실제 임차관계인이 5명이고 보증금 미상자가 3명이며, 최원철의 관계인 가능성, 이정민의 점유 부분, 근저당 말소기재와 예상배당의 차이를 확인해야 합니다. 최근 실거래 자료도 없어 최저가 140,700,000원이 시장가격보다 싼지 판단할 근거가 부족합니다. 결론적으로 권리상 인수는 합격이지만, 점유·원본 대조와 가격 검증은 보류입니다.
