의정부지방법원 2024타경86352. 남양주시 금곡동의 주거용 오피스텔 8층 805호입니다. 감정가 193,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 94,570,000원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 감정가의 49%지만, 권리분석에서는 먼저 2021.08.20 한국양봉농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 잡아야 합니다. 이후 등기된 임차권·후순위 근저당·경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸하거나 이미 말소된 구조입니다.
임차관계는 단순히 “임차인 없음”으로 볼 수 없습니다. 현황조사상 실제 임차인은 김진·이은주·김도희·이정민 4명입니다. 다만 이들의 전입일은 모두 말소기준인 2021.08.20보다 늦습니다. 따라서 제공된 전입관계 기준으로는 대항력 없음이며, 배당표도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경86352 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 사릉로 19-12, 1동 8층805호 (금곡동,주건축물) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상9층 · 사용승인일 2020.08.19 |
| 소유자 | 진승범 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 94,570,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 106,098,629원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2021.08.20 한국양봉농업협동조합 근저당권 64,800,000원입니다. 이 권리가 말소기준입니다. 2023.08.30 임지훈의 주택임차권은 보증금 130,000,000원으로 등기됐지만, 주민등록일자 2021.09.01로 말소기준보다 늦고 2024.05.14 등기부상 말소됐습니다. 이후 임지훈의 근저당 148,570,000원, 강제경매개시결정, 중소기업은행 가압류 81,819,300원, 한국양봉농업협동조합 임의경매개시결정, 국 압류도 모두 말소기준 이후입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 모두 전입이 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김진 | 2024.01.12 | 미상 | 2025.01.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이은주 | 2023.05.22 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김도희 | 2024.11.19 | 미상 | 2025.01.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이정민 | 2024.08.22 | 178,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이정민의 보증금은 178,000,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 전입일 2024.08.22가 말소기준 2021.08.20보다 늦으므로 이 보증금을 이유로 매수인이 잔액을 인수하는 구조는 아닙니다. 김진·이은주·김도희 역시 전입일이 말소기준 이후입니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 보류
현재 최저가는 94,570,000원으로 감정가 193,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰만 보면 큰 폭으로 내려온 것은 사실입니다. 그러나 동일 조건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 이 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단해서는 안 됩니다.
이 물건은 주거용 오피스텔입니다. 감정평가상 주변은 주거용 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하고, 제반 주위환경과 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 따라서 입찰가격은 감정가 할인율보다 실제 동일·유사 오피스텔 거래가격과 임대수요를 확인한 뒤 판단하는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,102,260원 |
| 1. 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 64,800,000원 | 64,800,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 임지훈 | 148,570,000원 | 27,667,740원 |
| 3. 경매개시결정 · 임지훈 | 106,098,629원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 81,819,300원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 한국양봉농업협동조합 | 106,098,629원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 507,386,558원 중 92,467,740원이 배당되고, 미배당은 414,918,818원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주금곡초등학교 서측 인근. 주거용 오피스텔·다세대주택·아파트 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경춘선 금곡역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용. 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기·소화전·CCTV·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·준주거지역이며 공시지가 2,039,000원/㎡. 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등 지정사항이 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 4명 재확인. 김진·이은주·김도희의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 이정민 보증금. 178,000,000원으로 금액은 크지만 전입일 2024.08.22로 말소기준권리 이후입니다. 대항력 없음과 실제 배당 여부를 구분해 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 현재 최저가가 감정가 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 금곡동·금곡역 인근 유사 주거용 오피스텔의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 명도. 임차인이 실제 점유 중이면 낙찰 후 점유이전과 인도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 이야기
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2021.08.20 한국양봉농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 현재 확인되는 실제 임차인 4명의 전입은 모두 그보다 늦습니다. 따라서 제공된 배당구조상 매수인 인수액은 0원입니다. 특히 이정민의 보증금 178,000,000원이 현재 최저가보다 커도 전입일이 말소기준 이후라 그 차액을 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다.
반면 가격은 별개입니다. 2회 유찰로 최저가가 94,570,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 동일 조건 최근 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수는 낮지만, 임차 세부내역과 실제 시장가격 검증이 끝나야 가격 메리트를 판단할 수 있는 주거용 오피스텔로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
