의정부지방법원 2024타경86352. 남양주시 금곡동에 있는 2020년 사용승인 주거용 오피스텔 8층 806호입니다. 등기부상 저당권은 없지만, 2024년 11월 26일 전승필의 가압류 100,000,000원이 말소기준권리가 되고 이후 강제경매개시결정·중소기업은행 가압류·국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 표면적인 등기 권리만 보면 단순하지만, 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인들입니다.
실제 임차인은 총 4명이며 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 이 가운데 이정민은 2024년 8월 22일 전입했고 보증금은 178,000,000원입니다. 확정일자와 배당요구가 확인되지 않아 예상배당은 0원으로 잡혀 있으며, 알려진 보증금 전액이 매수인 승계위험으로 계산됐습니다. 김진·이은주·김도희는 모두 말소기준일 전 전입했지만 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경86352 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 사릉로 19-12, 1동 8층 806호 (금곡동, 주건축물) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 9층 · 사용승인 2020.08.19 |
| 소유자 | 진승범 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 166,600,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 백연진 / 106,098,629원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소보다 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2024년 11월 26일 전승필의 가압류입니다. 이 권리와 이후의 강제경매개시결정, 중소기업은행 가압류, 국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 4명의 전입일은 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 따라서 후순위 등기가 지워진다는 사실만으로 매수인 인수위험이 사라지는 사건이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 보증금 미상 3명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진 | 2024.01.12 | 미상 | 2025.01.02 접수 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 |
| 이은주 | 2023.05.22 | 미상 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 |
| 김도희 | 2024.11.19 | 미상 | 2025.01.21 접수 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 |
| 이정민 | 2024.08.22 | 178,000,000원 | 확인되지 않음 | 있음 | 없음 | 178,000,000원 위험 |
이정민의 점유 부분은 28.2600으로 기재돼 있으나 이용상태는 미상입니다. 알려진 보증금 178,000,000원만으로도 현재 최저가를 넘으며, 나머지 세 사람의 보증금 규모와 확정일자 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 178,000,000원은 전체 인수액의 상한이 아니라 현재 확인 가능한 실질취득 하한으로 보는 편이 안전합니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 알려진 하한은 1.78억
현재 최저매각가는 166,600,000원이지만, 알려진 대항력 보증금은 178,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 물건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 늘어 매수인의 실질취득액이 보증금 수준으로 고정됩니다. 따라서 현재 회차는 물론 2회·3회 유찰 시에도 알려진 임차보증금만 놓고 보면 실질취득 하한은 약 178,000,000원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 알려진 실질취득 하한 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 166,600,000원 | 124,450,329원 | 약 178,000,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 116,620,000원 | 173,730,609원 | 약 178,000,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 81,634,000원 | 208,153,341원 | 약 178,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 166,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,132,400원 |
| 인수 · 임차인 이정민 | 178,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 전승필 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 백연진 | 106,098,629원 | 63,467,600원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 81,819,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 287,917,929원, 예상 배당액은 163,467,600원, 미배당액은 124,450,329원입니다. 이정민의 보증금은 배당 0원으로 계산돼 매수인 승계위험으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 사용승인일은 2020.08.19입니다.
- 입지. 남양주금곡초등학교 서측 인근으로 주거용 오피스텔, 다세대주택, 아파트와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경춘선 금곡역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·CCTV·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·준주거지역이며 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다. 공시지가는 ㎡당 2,039,000원입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 가격 비교. 확인 가능한 실거래 자료가 없어 실질취득 하한 178,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 여부는 판단을 유보해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 4명 전수 확인. 각 임차인의 실제 점유 부분, 전입 유지 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자를 원본으로 대조해야 합니다.
- 미상 보증금 3명. 김진·이은주·김도희의 보증금이 확인되기 전에는 알려진 178,000,000원을 총 인수액으로 확정하면 안 됩니다.
- 이정민 승계 검증. 보증금 178,000,000원, 점유 부분 28.2600, 배당요구 여부와 우선변제권 부재를 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 최저가와 실질취득 분리. 입찰가는 166,600,000원이지만 대항력 인수형 계산의 실질취득 하한은 약 178,000,000원입니다.
- 국세 압류 확인. 2026.04.06 남양주세무서 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 기계식 주차. 기계식 주차설비의 이용 가능 차량, 유지관리 상태와 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 관련 문건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰된 가격”보다 “남는 보증금”을 보라
이 사건은 감정가 238,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 166,600,000원으로 내려왔습니다. 그러나 알려진 대항력 임차보증금 178,000,000원이 최저가보다 크기 때문에, 대항력 인수형 계산에서는 실질취득 하한이 약 178,000,000원으로 고정됩니다. 더 낮은 회차를 기다려도 알려진 보증금이 사라지는 것은 아닙니다.
여기에 말소기준일 전 전입한 김진·이은주·김도희의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 확인된 178,000,000원은 전체 부담의 최대치가 아니라 최소한의 경계선입니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트를 입증할 근거가 없습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차인 위험은 크고 금액도 완결되지 않은 사건. 보증금 원본이 확인되기 전에는 낮은 최저가만으로 접근하기 어려운 물건입니다.
