인천지방법원 2025타경33749. 김포시 장기동 경동미르웰시티 6층 671호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 감정평가서에서도 일괄하여 지식산업센터로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 일반 아파트나 주거용 오피스텔이 아닌 산업시설 용도의 집합건물이라는 점을 먼저 이해해야 합니다.

소유자는 최지훈이며, 2020년 7월 30일 신탁등기가 말소되면서 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 신한은행의 추가 근저당, 라온커머스 근저당, 신용보증기금과 경기신용보증재단의 가압류가 이어졌고, 유에이치제십일차유동화전문유한회사에 의해 임의경매가 개시됐습니다.

등기상 권리의 소멸 구조 자체는 비교적 명확합니다. 문제는 점유관계와 실제 취득비용입니다. 확인된 점유 기재 중 일부는 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 안전하거나 저렴한 투자라고 판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸

말소기준권리는 2020.07.30 접수된 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 732,000,000원이며, 같은 건물의 672호·673호·674호가 공동담보로 기재되어 있습니다.

그 뒤에 설정된 을구 2번·4번 신한은행 근저당권, 을구 6번 라온커머스 근저당권과 갑구의 가압류 2건은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 을구 3번 신한은행 근저당권 240,000,000원은 2023.11.02 이미 말소되어 현재 존속하는 근저당 채권에 다시 더하지 않습니다.

② 점유·임차인 분석 — 가장 중요한 확인 사항

현황조사와 매각물건명세서에는 다음 점유관계가 기재되어 있습니다. 보증금이나 전입일이 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 되지만, 반대로 인수위험이 전혀 없다고 처리해서도 안 됩니다.

조사상 점유자 기재 3건. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 건은 없으며, 주식회사 및 이오의 실제 임대차관계와 권리 성립 여부는 추가 확인이 필요합니다.

대항력 있는 임차인이 존재하고 해당 보증금이 낙찰대금에서 전액 배당되지 않는다면, 매수인에게 미배당 보증금의 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조라면 최저가만 낮아지는 것이 아니라 미배당 인수액이 늘어날 수 있어 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.

현재는 미상 점유자의 보증금조차 확인되지 않았으므로 실질취득비용을 81,291,000원으로 확정할 수 없습니다. 점유자별 실제 임대차계약, 전입·사업자등록과 점유 시점, 확정일자 및 배당요구 여부를 대조해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시장가치의 차이

감정가 237,000,000원으로 출발한 본건은 3회 유찰되어 현재 최저가가 81,291,000원입니다. 감정가의 약 34.3% 수준으로 크게 내려왔지만, 동일 건물·동일 용도 실거래 시세와 직접 비교된 가격은 아닙니다.

4회 유찰 시에는 56,903,700원, 5회 유찰 시에는 39,832,590원까지 내려가는 시나리오입니다. 그러나 이 가격들은 어디까지나 감정가에 유찰률을 적용한 수치이며, 실제 시장에서 거래되는 적정가격을 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,291,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,863,238원을 제외한 79,427,762원이 을구 1번 신한은행 근저당권에 배당됩니다. 나머지 후순위 채권자는 이 배당모형에서 배당받지 못하며, 전체 예상 미배당액은 974,633,720원입니다.

근저당권의 채권최고액과 가압류 청구금액을 이용한 단순 추정입니다. 실제 피담보채권 잔액, 공동담보 배당관계, 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다. 예상 미배당액은 채권자 측 미회수액으로서 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다. 점유자 관련 인수액 0원 역시 임차관계가 확인되지 않은 상태의 잠정 계산값입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장 전유부상 공장(지식산업센터)이며, 감정평가서에서도 일괄하여 지식산업센터로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 일반 주택으로 가정한 가치평가나 자금계획은 적절하지 않습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 7층 건물이며 사용승인일은 2020.06.15입니다. 외벽은 복합판넬 및 강화유리 마감, 창호는 하이샷시창 등입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 소화전, 화재탐지설비 및 승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 도로 접근. 대상 토지는 남측·북서측·북동측의 포장도로에 3면이 접하며, 도로 폭은 약 24m 및 약 8m 내외로 조사됐습니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역·택지개발지구·성장관리권역·제1종지구단위계획구역 등이 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 해당합니다. 실제 취득 및 이용에 적용되는 제한을 확인해야 합니다.
• 이용상태 확인. 점유관계 일부에 주거 이용이 기재되어 있습니다. 공부상 공장 용도와 실제 이용상태 사이의 차이, 용도 적합성 및 향후 이용 가능 여부를 현장과 관계 서류로 확인해야 합니다.
• 환금성. 지식산업센터는 산업시설을 이용하려는 수요자를 중심으로 매각 가능성을 판단해야 합니다. 3회 유찰 이력만으로 적정 매도가격이나 향후 매각 가능성을 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 점유자 확인. 주식회사 및 이오의 실제 점유 여부, 계약관계, 전입일, 보증금과 확정일자를 확인하세요. 대항력 판정이 불가능한 상태에서 매수인 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
• 브이엠바이오 임대차 확인. 2021.03.25 전입신고와 월차임 1,500,000원은 확인되지만 보증금은 미상입니다. 계약서와 실제 점유 범위, 배당관계를 대조해야 합니다.
• 지식산업센터 용도. 실제 이용상태가 공부상 공장 용도에 적합한지, 향후 취득·입주·임대·전매와 관련한 제한이 있는지 확인하세요.
• 공동담보 확인. 신한은행 근저당권에 672호·673호·674호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 실제 채권잔액과 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 매각물건명세서상 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 해당 부분의 위치, 현황 및 이용상태를 확인하세요.
• 시세 확인. 감정가 237,000,000원과 현재 최저가 81,291,000원의 차이만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 동일 건물 유사 호실의 최근 실거래, 임대수익과 실제 매도 가능 가격을 비교해야 합니다.
• 점유 이전 및 명도. 현 점유자의 실제 사용 범위와 인도 가능성을 확인하고, 점유관계 해소에 필요한 비용과 절차를 자금계획에 반영하세요.
• 관리비·공과금. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 집합건축물대장을 다시 확인하세요.

맺으며 — “34.3%의 가격보다 미상 점유관계 해결이 먼저”

김포 경동미르웰시티 671호는 감정가 237,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가 81,291,000원까지 내려왔습니다. 등기상 선순위 신한은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 가압류가 소멸하는 구조라는 점은 확인됩니다.

그러나 주식회사와 이오의 전입일 및 보증금이 확인되지 않아 대항력과 매수인 인수 가능성을 확정할 수 없습니다. 예상배당표의 인수액 0원은 확정된 취득비용이 아니며, 미상 점유자의 권리관계가 확인되어야 실제 인수액을 산정할 수 있습니다.

가격 측면에서도 감정가 대비 34.3%라는 수치는 시장 시세에 대한 할인율이 아닙니다. 지식산업센터의 실제 거래가격과 환금성을 따로 검증해야 합니다. 3회 유찰·미상 점유자 2건·산업시설 용도가 겹친 만큼, 권리와 점유관계가 확인되기 전에는 신중한 접근이 필요합니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 실제 인수부담과 시장가치를 어디까지 검증할 수 있느냐에 있습니다.