인천지방법원 2025타경33749. 경기도 김포시 장기동 경동미르웰시티 6층 673호입니다. 매각물건명세서와 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 감정평가상 일괄하여 공장으로 이용 중인 물건입니다. 주거용 아파트가 아닌 만큼 실제 사용 형태와 업종·입주자격, 용도 적합성까지 함께 확인해야 합니다.
등기상 권리의 출발점은 2020년 7월 30일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 732,000,000원이며, 동일 건물의 671호·672호·674호와 공동담보로 묶여 있습니다. 이후 신한은행 근저당, 라온커머스 근저당, 신용보증기금과 경기신용보증재단의 가압류, 김포시 압류가 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 브이엠바이오는 말소기준 이후인 2021년 3월 25일 전입신고된 것으로 기재되어 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 반면 나머지 점유 관계는 전입신고일·보증금 등이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 등기상 말소 구조와 실제 취득 위험을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33749 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2008-4 경동미르웰시티 6층 673호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 태장로 741 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 7층 건물 중 6층 |
| 사용승인일 | 2020.06.15 |
| 소유자 | 최지훈 (단독소유) |
| 감정가 | 202,000,000원 |
| 최저매각가 | 69,286,000원 (3회 유찰) |
| 감정가 대비 최저가 | 34.3% |
| 입찰보증금 기준 | 최저매각가 기준, 입찰 전 매각기일 공고 확인 필요 |
| 경매신청채권자 | 유에이치제십일차유동화전문유한회사 (변경 전 주식회사신한은행) |
| 청구금액 | 759,779,265원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각물건명세서 비고 | 제시외 건물 포함 · 집합건축물대장 전유부상 용도는 공장(지식산업센터) |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2020.07.30. 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 3번 신한은행 근저당권은 2023년 11월 2일 이미 말소되었습니다.
신한은행의 을구 1번·2번·4번 근저당과 라온커머스 근저당은 채권최고액 기준으로, 실제 채무 잔액과 동일하지 않을 수 있습니다. 특히 여러 호실을 함께 담보로 제공한 공동담보 구조이므로, 다른 공동담보 물건의 변제·배당 여부와 해당 호실에 배분될 채권액을 구분해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 3건 중 2건 권리 미상
현황조사 및 매각물건명세서에는 다음 점유·임차 관계가 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계에 해당하는 중복신고는 없으며, 기재상 조사 대상은 3건입니다. 다만 기재된 점유자가 서로 독립된 임차인인지와 실제 점유 범위는 원본 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 전입신고일 / 용도 | 보증금 / 차임 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|
| 주식회사 브이엠바이오 | 2021.03.25 |
보증금 미상 월 1,500,000원 |
대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 주식회사 | 전입신고일 미상 주거 |
보증금 미상 차임 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 이오 | 전입신고일 미상 주거 |
보증금 미상 차임 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
대항력·우선변제 및 승계 판단은 확인된 권리관계 기준입니다. 전입신고일과 보증금이 미상인 점유자는 대항력 유무와 실제 인수 가능성을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 34%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 69,286,000원으로, 감정가 202,000,000원 대비 34.3% 수준입니다. 그러나 이 수치는 감정가 대비 낙찰 최저가격일 뿐, 현재 시장에서 같은 용도·규모·입지의 물건이 거래되는 시세 대비 할인율이 아닙니다.
최근 실거래 비교 자료가 확보되지 않아 최신 거래가격, 최근 거래 평균, 가격 추세와의 비교가 불가능합니다. 따라서 최저가가 크게 하락했다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 투자수익이 확보되었다고 판단할 근거는 없습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 69,286,000원 | 34.3% | 986,422,630원 |
| 4회 유찰 시 | 48,500,200원 | 24.01% | 1,006,834,286원 |
| 5회 유찰 시 | 33,950,140원 | 16.81% | 1,021,122,445원 |
④ 예상배당표 (매각가 69,286,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,647,148원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 신한은행 | 732,000,000원 | 67,638,852원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 신한은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 신한은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 라온커머스 | 91,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 경기신용보증재단 | 21,061,482원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 추정액 1,647,148원을 공제하면 신한은행 선순위 근저당에 67,638,852원이 배당되고 매각대금은 모두 소진됩니다. 나머지 근저당권과 가압류권자에게 돌아갈 배당액은 없으며, 소유자 잔여액도 0원입니다.
채권총액 1,054,061,482원 대비 채권자 예상배당액은 67,638,852원, 예상 미배당액은 986,422,630원입니다. 이는 채권최고액 및 청구금액을 활용한 배당 추정 결과로 실제 확정 채무액과 다를 수 있습니다.
본 배당은 공동담보권의 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 미상 점유자의 대항력 및 보증금 인수 가능성도 계산에 포함되지 않았습니다. 미배당 채권액 전부가 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 건축물 용도. 집합건축물대장 전유부상 공장(지식산업센터)이며, 감정평가상 일괄하여 공장으로 이용 중입니다. 주거용 부동산을 전제로 한 환금성·임대수익 판단은 적용할 수 없습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 2020.06.15 사용승인. 위생 및 급·배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
- 접근 도로. 대상 토지는 남측·북서측·북동측의 포장도로에 3면이 접하며, 도로 폭은 약 24m 및 약 8m 내외로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 성장관리권역, 택지개발지구, 고도지구, 제1종지구단위계획구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지 현황. 공장(지식산업센터) 및 지원시설 부지로 이용 중이며, 전체 토지면적은 4,962.7㎡입니다. 공시지가는 2,165,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 실제 매매시세와 거래 추세를 확인할 수 없으므로 시장가격 대비 할인 폭과 향후 처분 가능성은 평가를 유보해야 합니다. 공장 용도 및 입주자격 관련 제한도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유관계 확인. 주식회사·이오의 실제 점유 여부, 점유 개시 시점, 전입신고일, 보증금, 확정일자 및 권원 확인이 최우선입니다.
- 브이엠바이오 임대차 확인. 월 차임 1,500,000원 외에 보증금과 실제 계약조건, 점유 범위, 퇴거 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 공장 용도 확인. 지식산업센터의 입주자격, 허용 업종, 실제 사용현황 및 주거 점유 기재와의 불일치를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서에 포함된 제시외 건물의 위치와 범위, 소유·점유관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 및 라온커머스 근저당의 공동담보 대상인 671호·672호·674호 관련 변제와 배당 진행상황을 확인하세요.
- 실거래가 비교. 같은 건물·유사 전유면적·동일 용도 물건의 최근 거래 및 매물 호가를 확보한 뒤 실제 취득비용과 비교해야 합니다.
- 체납·명도 비용 확인. 미납 관리비, 공용부분 승계 가능액, 조세 관련 부담, 점유자 인도 협의 및 명도비용을 확인하세요.
- 입찰 조건 재확인. 2026.10.13 매각기일의 진행 여부, 최저매각가, 입찰보증금, 매각조건 및 변경된 명세서를 확인하세요.
- 토지이용 제한 확인. 토지거래허가구역과 지식산업센터 관련 규정이 해당 거래·이용에 미치는 영향을 관계 기관에서 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 공동담보 관련 자료를 대조하세요.
맺으며 — “감정가 34%보다 중요한 것은 실제 인수와 시세”
경동미르웰시티 673호의 현재 최저매각가는 69,286,000원입니다. 세 차례 유찰되어 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만 보면 가격 하락 폭이 큽니다. 등기상으로도 2020년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 본건은 공장(지식산업센터)이며, 매각물건명세서상 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 점유·임차 관계 3건 가운데 2건은 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 특히 공부상 공장인 물건에 주거로 기재된 점유 관계가 존재한다는 점을 가볍게 볼 수 없습니다.
결론은 권리·점유·가격 모두 추가 검증이 필요한 고위험 검토형입니다. 예상배당상 인수액 0원만 보고 실제 인수 위험까지 없다고 판단해서는 안 됩니다. 미상 점유자의 대항력과 보증금, 실제 사용 용도, 제시외 건물의 범위 및 최근 시장가격을 확인한 뒤에야 실질취득비용과 가격 적정성을 판단할 수 있습니다. 감정가 대비 큰 할인 폭 자체는 안전마진의 증거가 아닙니다.
