인천지방법원 2025타경33749. 김포 장기동 경동미르웰시티 6층 674호로, 집합건축물대장상 용도와 감정평가 이용상태 모두 공장(지식산업센터)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 7층건으로 사용승인일은 2020.06.15.입니다. 등기상 핵심은 2020.07.30. 설정된 신한은행 근저당권 채권최고액 732,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 뒤에 설정된 근저당권과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 임차관계 중 주식회사 브이엠바이오는 2021.03.25. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없다고 정리돼 있지만, 나머지 주식회사 및 이오는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 두 건은 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 실제 인수 여부는 원본 명세서와 점유관계 확인 전 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33749 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2008-4 경동미르웰시티 6층 674호 · 도로명 경기도 김포시 태장로 741 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 7층건 중 6층 |
| 소유자 | 최지훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 65,856,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치제십일차유동화전문유한회사 / 759,779,265원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 건축물 특이사항 | 전유부상 용도 공장(지식산업센터) · 내부 샌드위치판넬 가벽 설치 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준은 2020.07.30. 신한은행 근저당권 732,000,000원입니다. 2021.01.15. 신한은행 근저당 60,000,000원, 2022.03.24. 신한은행 근저당 60,000,000원, 2024.02.23. 라온커머스 근저당 91,000,000원, 신용보증기금·경기신용보증재단의 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2021.02.16. 설정된 신한은행 근저당 240,000,000원은 2023.11.02. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 3건 중 2건이 미상
| 성명 | 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 브이엠바이오 | - | 2021.03.25 | 보증금 미상 / 월 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이오 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 브이엠바이오는 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 주거 용도로 기재된 나머지 두 건은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부와 인수 가능성을 확정할 수 없습니다. 또한 공부상·감정평가상 이용은 공장(지식산업센터)인데 임차관계에는 주거 표기가 있으므로 실제 점유·사용 형태도 현장에서 확인해야 할 사항입니다.
③ 가격 — 감정가 34.3%지만 시세 할인으로 해석하면 안 된다
현재 최저매각가는 65,856,000원으로 감정가 192,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰된 결과 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 이 사건에서는 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 해석할 근거가 없습니다. 가격 판단은 최근 실거래 또는 최신 거래와 비교해야 하는데, 여기서는 그런 비교 없이 감정가 대비 할인율만 확인되는 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,585,408원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 732,000,000원 | 64,270,592원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 라온커머스주식회사 | 91,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 21,061,482원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,054,061,482원에 대해 현재 회차 예상배당은 64,270,592원이며, 미배당은 989,790,890원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장 전유부 및 감정평가 이용상태 모두 공장(지식산업센터)으로 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 7층건이며 사용승인일은 2020.06.15.입니다. 기본 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 남측·북서측·북동측으로 폭 약 24미터 및 약 8미터 포장도로에 3면이 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지이며 공시지가는 2,165,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·진입표면구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·도시지역·준주거지역·고도지구·제1종지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 내부. 본건 내 샌드위치판넬 가벽이 설치돼 있습니다. 감정평가상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차관계 2건 최우선 확인. 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유범위를 원본 명세서 및 현장조사로 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 현재 배당모형의 인수액은 0원이지만 미상 임차인의 선순위 대항력·미배당 보증금이 확인되면 취득비용이 달라질 수 있습니다.
- 용도와 점유형태 대조. 공부·감정 이용은 공장(지식산업센터)인데 임차관계 2건에는 주거로 기재돼 있어 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당의 공동담보로 경동미르웰시티 671호·672호·673호가 기재돼 있으므로 다른 공동담보의 변제·배당 진행 여부도 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 3회 유찰·감정가 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 지식산업센터의 실제 거래가격과 임대수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 인수 판단 전에 보완 확인이 필요합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 건 미상 임차관계
이 사건의 등기 구조 자체는 명확합니다. 2020.07.30. 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 담보권·가압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 3건 중 한 건은 후순위 전입으로 대항력이 없지만, 두 건은 전입일과 보증금 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
최저가는 65,856,000원으로 감정가 192,000,000원의 34.3%까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 가격 우위를 판단할 수는 없습니다. 더구나 공장(지식산업센터) 용도이고 이미 3회 유찰됐으며, 주거로 기재된 미상 점유관계까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가보다 임차관계 확인이 먼저인 사건입니다. 두 미상 점유자의 권리를 확정한 뒤에야 배당모형의 인수 0원과 실제 취득비용을 연결할 수 있습니다.
