인천지방법원 2025타경33749. 김포 장기동 경동미르웰시티 6층 672호로, 집합건축물대장상 용도와 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 말소기준권리는 2020.07.30. 주식회사신한은행의 근저당권 설정이며 채권최고액은 732,000,000원입니다. 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 주식회사 브이엠바이오는 2021.03.25. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 매각물건명세서상 “주식회사”와 “이오”는 주거 사용으로 기재돼 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 현재 배당계산상 인수액은 0원이지만 이 두 점유자의 대항요건과 보증금은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33749 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2008-4 경동미르웰시티 6층 672호 |
| 용도 / 이용상태 | 공장(지식산업센터) · 일괄하여 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 소유자 | 최지훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 65,856,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 759,779,265원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 7층 · 사용승인일 2020.06.15 |
| 비고 | 집합건축물대장 전유부상 용도 공장(지식산업센터) · 내부 샌드위치판넬 가벽 설치 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2020.07.30. 을구 1번 주식회사신한은행 근저당권 732,000,000원입니다. 2021.01.15. 신한은행 근저당 60,000,000원, 2022.03.24. 신한은행 근저당 60,000,000원, 2024.02.23. 라온커머스주식회사 근저당 91,000,000원과 신용보증기금·경기신용보증재단 가압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 2건은 대항력 미상
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 브이엠바이오 | 해당 없음 | 2021.03.25 | 보증금 미상 / 1,500,000원 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 |
| 주식회사 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이오 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 비교는 불가
감정가는 192,000,000원, 현재 최저매각가는 65,856,000원입니다. 3회 유찰되면서 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 46,099,200원, 5회 유찰 시 32,269,439원입니다.
다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지, 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락률만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,585,408원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 732,000,000원 | 64,270,592원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 라온커머스주식회사 | 91,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 경기신용보증재단 | 21,061,482원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,054,061,482원 중 예상 배당액은 64,270,592원이며, 미배당액은 989,790,890원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이나, 미상 점유자의 대항요건·보증금은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 물건 자체 — 공장 용도와 내부 가벽
- 용도. 집합건축물대장 전유부상 공장(지식산업센터)이며 감정평가에서도 일괄하여 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 내부. 샌드위치판넬 가벽이 설치되어 있습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 7층 건물이며 사용승인일은 2020.06.15입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급·배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 남측·북서측·북동측으로 폭 약 24미터 내외 및 약 8미터 내외 포장도로에 3면이 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 평지입니다.
- 공시지가. 2,165,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. “주식회사”와 “이오”의 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
- 브이엠바이오. 2021.03.25. 전입으로 말소기준권리인 2020.07.30.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 미상이고 차임은 1,500,000원입니다.
- 실질취득가 주의. 현재 확인된 인수액 0원 기준으로는 65,856,000원이지만, 미상 임차인의 보증금·대항력이 확인되기 전에는 이를 확정 실질취득가로 보지 않는 것이 안전합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다.
- 공장 용도 확인. 지식산업센터의 실제 사용 가능 업종·점유현황과 내부 샌드위치판넬 가벽 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원문을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 낮아진 가격보다 미상 점유를 먼저 본다
이 물건의 등기부 구조는 비교적 명확합니다. 2020.07.30. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 점유관계까지 포함하면 결론이 달라집니다. 주식회사 브이엠바이오는 대항력이 없지만, “주식회사”와 “이오”는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 3회 유찰로 최저가가 65,856,000원까지 내려왔다는 사실보다 먼저 이 두 점유자의 대항요건과 보증금부터 확인해야 합니다. 여기에 공장(지식산업센터) 용도와 내부 가벽, 실거래 시세자료 부재까지 겹쳐 있어 가격만 보고 접근하기보다 권리·점유·용도 확인을 선행해야 하는 물건입니다.
