수원지방법원 2025타경54432. 용인 수지구 동천동 한빛마을래미안이스트팰리스1단지 상가동의 1층 근린시설입니다. 감정평가상 기호 1~7은 모두 근린생활시설로 조사됐고, 일부는 공실, 사무실, 미용실, 주얼리점, 옷가게로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각목록 1·5가 공부상 구분점포이지만 하나의 통합점포로 이용 중인 것으로 보인다는 내용도 있습니다.
표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 11.88억원에서 최저가가 4.07484억원으로 낮아져 감정가의 34.3%입니다. 하지만 상가는 아파트처럼 단지 평균 거래가만으로 가격을 판정하기 어렵고, 현재 제시된 거래 12건도 전용 117.67~172.98㎡의 아파트 거래입니다. 분석 대상 비교면적 68.12㎡와도 일치하지 않아, 최저가가 아파트 평균의 31.9%라는 숫자를 근거로 “싸다”고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54432 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 동천동 935 한빛마을래미안이스트팰리스1단지 상가동 1층 1블록-4호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사트윈월드 · 2014.04.08. 강제경매 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 1,188,000,000원 / 407,484,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 종로중앙새마을금고 / 2,198,189,100원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 사용승인일 | 2010.05.31 |
① 권리 흐름 — 2011년 가압류보다 2021년 근저당을 다시 봐야 한다
2021년 근저당의 채권최고액은 2,795,000,000원이고, 2025.02.13. 이 근저당권자인 종로중앙새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 해당 근저당은 2025.08.20. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 그 뒤의 국세 압류, 경매개시결정, 상가관리단 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
다만 기록에는 국세·지방세 압류 이력이 있고, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당 전에 우선 차감될 수 있습니다. 실제 당해세의 세목·법정기일·금액은 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 점유 주체 4곳, 신고 5건
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 동일한 그린리얼티 주식회사와 박성인이 서로 다른 점유부분으로 두 차례 기재돼 있습니다. 따라서 실제 임차·점유 주체는 4곳, 점유 신고는 5건으로 보는 것이 합리적입니다.
| 임차·점유자 | 점유부분 | 신고일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 그린리얼티 주식회사 (박성인) | 상가동 124.8500㎡ | 2016.01.20 | 보증금 미상 월 2,000,000원 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 | 확인 필요 |
| 그린리얼티주식회사, 박성인 | 상가동 119호 90.8700㎡ | 2020.11.06 | 보증금 미상 월 3,000,000원 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 | 확인 필요 |
| 임미선 | 상가 1동 1블럭 9호 48.4000㎡ | 2011.10.26 | 50,000,000원 월 2,420,000원 | 가능·미상 | 배당요구 2025.04.28 | 미배당 확인 |
| 안여진 | 상가동 1층 1-1호 35.9600㎡ | 2020.11.10 | 1,000원 월 1,200,000원 | 가능·미상 | 배당요구 2025.04.24 | 미배당 확인 |
| 주식회사 페트롤에비뉴 (노현승) | 상가동 1층 1블럭-1 18.0000㎡ | 2021.07.13 | 미상 / 미상 | 후순위 | 확정일자·배당요구 미상 | 0원 산정 |
대항력은 각 점유부분의 실제 인도 시점, 사업자등록 효력, 임대차 목적물과 매각 대상의 일치 여부에 따라 달라집니다. 보증금·확정일자 또는 호수 대응관계가 불명확한 점유자는 대항력 있다고 단정하지 않고 ‘가능·미상’으로 분류했습니다.
③ 시세 비교 — 아파트 실거래를 상가 가격 근거로 쓰면 안 된다
래미안이스트팰리스1단지의 최근 12개월 거래 12건은 모두 면적 117.67~172.98㎡의 아파트 거래입니다. 평균은 1,276,833,333원, 최신 거래는 2026년 6월 1,235,000,000원입니다. 그러나 본건은 1층 근린시설이고 비교 대상 면적 68.12㎡와 거래면적도 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 117.67㎡ | 14 | 1,235,000,000원 |
| 2026.06 | 172.98㎡ | 8 | 1,350,000,000원 |
| 2026.06 | 148.66㎡ | 7 | 1,240,000,000원 |
| 2026.06 | 148.66㎡ | 19 | 1,300,000,000원 |
| 2026.06 | 148.66㎡ | 23 | 1,300,000,000원 |
| 2026.05 | 148.66㎡ | 17 | 1,250,000,000원 |
| 2026.03 | 129.70㎡ | 12 | 1,330,000,000원 |
| 2026.03 | 117.78㎡ | 2 | 1,177,000,000원 |
| 2026.03 | 148.66㎡ | 4 | 1,265,000,000원 |
| 2026.02 | 172.98㎡ | 13 | 1,230,000,000원 |
| 2026.02 | 129.70㎡ | 4 | 1,300,000,000원 |
| 2026.02 | 129.70㎡ | 9 | 1,345,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 1,276,833,333원 |
최저가 407,484,000원은 이 아파트 거래 평균의 31.9%지만, 그 비율은 용도와 면적이 다른 자산을 나눈 값에 불과합니다. 상가의 적정가는 임대료, 실제 점유면적, 통합점포 구조, 공실률, 관리비, 전용면적당 상가 거래사례와 예상 수익률로 판단해야 합니다. 따라서 현재 자료만으로는 시세보다 저렴하다는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 407,484,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,474,840원 |
| 갑구 2번 가압류 · 군인공제회 | 36,279,090,876원 | 401,009,160원 |
| 갑구 3번 가압류 · 군인공제회 | 미상 | 0원 |
| 을구 1번 근저당 · 광주은행 | 2,160,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 한국투자저축은행 | 1,320,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 종로중앙새마을금고 | 2,795,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 에이에스피컴퍼니대부 | 195,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 엘투케이대부 | 130,000,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 상가관리단 | 24,819,380원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 42,903,910,256원, 채권자 배당액 401,009,160원, 미배당액 42,502,901,096원, 소유자 잔여 0원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 407,484,000원 | 401,009,160원 | 42,502,901,096원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 285,238,800원 | 280,445,457원 | 42,623,464,799원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 199,667,160원 | 196,071,820원 | 42,707,838,436원 | 0원* |
*인수액은 현재 배당 시뮬레이션 기준입니다. 선행 점유자의 대항요건과 각 점유부분의 매각 대상 포함 여부가 확인되면 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한빛초등학교 북측에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지·근린생활시설·학교가 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 동천동 935번지는 서측·남측 약 25m, 동측 약 12m 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역이며 교육환경보호구역과 비행안전제3구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 중로각지이며 공시지가는 3,965,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2010.05.31.이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 1층 근린시설이고 일부 구분점포가 통합점포로 이용되며, 같은 단지 경매 집계상 평균 유찰 3.0회·매각률 0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 2011년 군인공제회 가압류의 2014년 말소 여부와 현재 존속하는 2021년 근저당의 순위를 등기 원본으로 다시 확인하세요.
- 점유 호수 대조. 5건의 점유 신고가 일괄매각 대상 중 어느 호실에 해당하는지 매각목록·현황조사 도면·사업자등록사항으로 대조하세요.
- 선행 점유자 확인. 2011년, 2016년, 2020년 신고 점유자의 실제 인도 시점과 사업자등록 효력, 임대차계약서, 보증금 잔액을 확인하세요.
- 배당요구 확인. 임미선과 안여진은 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당순위와 미배당 보증금의 승계 여부를 별도로 계산하세요.
- 통합점포 원상복구. 공부상 구분점포가 통합 이용 중이므로 경계벽, 출입구, 전기·수도 계량, 소방시설과 분리 비용을 확인하세요.
- 상가관리비. 상가관리단 가압류 청구액이 24,819,380원입니다. 공용부분 관리비 체납 범위와 낙찰자 부담 가능액을 관리단에 확인하세요.
- 조세 확인. 국세·지방세 압류의 세목, 법정기일, 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인하세요.
- 가격 산정. 아파트 실거래가가 아니라 해당 상가의 임대료, 공실 기간, 전용면적, 수익률, 동일 상권 상가 거래사례로 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 종기 내역과 일괄매각목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 풀어야 할 권리 문제가 있다
최저가 407,484,000원은 감정가의 34.3%이고, 계산표상 인수액도 0원입니다. 숫자만 보면 저가 상가처럼 보입니다. 그러나 2011년 군인공제회 가압류는 과거 경매에서 이미 말소된 것으로 등기되어 있고, 현재 존속권리 기준 말소기준 후보인 2021년 근저당보다 앞선 점유 신고가 여러 건 존재합니다.
더구나 비교 실거래 12건은 본건과 다른 아파트 거래이고 면적도 일치하지 않아, 최저가가 최근 거래 평균의 31.9%라는 이유로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 일부 점포의 통합 이용, 3회 유찰, 상가관리단 가압류, 세금 문제도 함께 남아 있습니다. 가격은 낮지만 권리와 환금성은 단순하지 않습니다. 입찰 판단은 말소기준 재확정, 점유부분 대응, 보증금·사업자등록 확인과 상가 수익가치 산정이 끝난 뒤에 해야 합니다.
