수원지방법원 2025타경54432. 대상은 용인시 수지구 동천동 한빛마을래미안이스트팰리스1단지의 근린시설입니다. 감정평가상 기호(1)~(7)는 모두 근린생활시설로 이용되며, 공실·사무실·미용실·주얼리점·옷가게 등 서로 다른 이용상태가 확인됩니다. 현재 최저매각가는 감정가 1,188,000,000원의 16.81%인 199,666,000원까지 내려와 있습니다. 하지만 가격보다 먼저 풀어야 할 문제는 말소기준권리보다 앞선 점유관계입니다.
말소기준권리는 2021.03.22. 설정된 종로중앙새마을금고의 근저당권 2,795,000,000원입니다. 이후 국세 압류, 이 사건 임의경매개시결정, 래미안이스트팰리스상가관리단의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 근저당권은 2025.08.20. 엠씨아이대부주식회사로 이전된 등기가 존재하므로 실제 배당·권리관계 확인 시 원 근저당권과 이전등기를 함께 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54432 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 동천동 935 한빛마을래미안이스트팰리스1단지 상가동 1층1블록-4호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 기호(1)~(7) 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사트윈월드 |
| 감정가 / 최저가 | 1,188,000,000원 / 199,666,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 2,198,189,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인일 | 2010.05.31 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리보다 선순위 점유가 핵심
등기부상 말소기준은 2021.03.22. 근저당권입니다. 2025.02.07. 국세 압류, 2025.02.13. 임의경매개시결정, 2025.03.06. 상가관리단 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 권리등기 자체보다 중요한 것은 말소기준 전에 시작된 점유·임차 신고입니다.
② 임차·점유관계 — 확인 인수 50,001,000원, 미상 보증금 2건
| 점유·임차 신고 | 점유 시작 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 그린리얼티 주식회사 (박성인) 124.8500㎡ | 2016.01.20 | 미상 | 2,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 그린리얼티주식회사, 박성인 90.8700㎡ | 2020.11.06 | 미상 | 3,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임미선 48.4000㎡ · 배당요구 2025.04.28 | 2011.10.26 | 50,000,000원 | 2,420,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 안여진 35.9600㎡ · 배당요구 2025.04.24 | 2020.11.10 | 1,000원 | 1,200,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 페트롤에비뉴 (노현승) 18.0000㎡ | 2021.07.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현재 최저가 199,666,000원에 확인 인수액 50,001,000원만 더해도 최소 실질취득은 249,667,000원입니다. 다만 이는 미상 보증금을 제외한 최소치입니다. 따라서 낙찰가가 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
③ 배당 구조 (매각가 199,666,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,595,324원 |
| 인수 · 임미선 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 안여진 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 종로중앙새마을금고 | 2,795,000,000원 | 196,070,676원 |
| 3. 가압류 · 래미안이스트팰리스상가관리단 | 24,819,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,819,819,380원 중 채권자 배당 예상액은 196,070,676원이며, 미배당액은 2,623,748,704원입니다. 확인 인수액 50,001,000원은 매각대금 배당 밖에서 매수인이 부담하는 금액입니다. 보증금 미상 2건은 위 인수액에 포함되지 않았습니다.
④ 회차별 실질 부담 — 낙찰가 외 인수액을 따로 본다
| 회차 | 최저가 | 확인 인수 | 최소 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 199,666,000원 | 50,001,000원 | 249,667,000원 + 미상 |
| 6회 유찰 시 | 139,766,200원 | 50,001,000원 | 189,767,200원 + 미상 |
| 7회 유찰 시 | 97,836,340원 | 50,001,000원 | 147,837,340원 + 미상 |
유찰이 더 진행되면 낙찰가 자체는 내려가지만, 현재 확인되는 50,001,000원의 인수액은 별도로 붙습니다. 특히 그린리얼티 관련 보증금 2건이 확인되기 전에는 낙찰가만으로 총 취득비용을 계산해서는 안 됩니다.
⑤ 시세 자료 — 숫자는 크지만 직접 비교는 부적절
래미안이스트팰리스1단지의 최근 거래 12건 평균은 1,305,833,333원이고, 최신 거래는 2026.08. 1,130,000,000원입니다. 그러나 해당 거래들의 면적은 117.67㎡~172.98㎡이고, 현재 대상은 근린시설입니다. 따라서 최저가 199,666,000원이 최근 12건 평균의 15.3% 수준이라는 숫자를 이 상가의 ‘시세 대비 할인율’로 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 125.05㎡ | 10 | 1,130,000,000원 |
| 2026.08 | 172.98㎡ | 18 | 1,585,000,000원 |
| 2026.08 | 148.66㎡ | 10 | 1,290,000,000원 |
| 2026.07 | 129.7㎡ | 7 | 1,320,000,000원 |
| 2026.07 | 148.66㎡ | 20 | 1,350,000,000원 |
| 2026.07 | 148.66㎡ | 5 | 1,320,000,000원 |
| 2026.06 | 117.67㎡ | 14 | 1,235,000,000원 |
| 2026.06 | 172.98㎡ | 8 | 1,350,000,000원 |
| 2026.06 | 148.66㎡ | 7 | 1,240,000,000원 |
| 2026.06 | 148.66㎡ | 19 | 1,300,000,000원 |
| 2026.06 | 148.66㎡ | 23 | 1,300,000,000원 |
| 2026.05 | 148.66㎡ | 17 | 1,250,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | - | 12건 | 1,305,833,333원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한빛초등학교 북측 및 동측에 위치하고, 주위는 대단위 아파트단지·근린생활시설·학교가 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호(1)~(7)는 근린생활시설이며 공실·사무실·미용실(BANA HAIR)·오라떼 주얼리·OVR(옷가게) 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 기호(1)~(6)은 서측·남측 약 25미터, 동측 약 12미터 도로에 접하고, 기호(7)은 북측 약 25미터·동측 약 15미터 도로에 접합니다.
- 규제. 동천동 935는 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 비행안전제3구역(전술) 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금 점검. 현재 사건은 5회 유찰됐고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.4회입니다. 가격 할인율보다 실제 상가 수요와 임대·점유관계 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 그린리얼티 관련 보증금 확인. 말소기준 전 점유 2건의 보증금이 미상입니다. 이 금액이 확정되기 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 임미선·안여진 인수 반영. 배당표상 각각 50,000,000원과 1,000원이 매수인 인수로 반영돼 있으므로 낙찰가와 별도로 계산해야 합니다.
- 근저당권 이전등기 확인. 2021.03.22. 종로중앙새마을금고 근저당권에 대해 2025.08.20. 엠씨아이대부주식회사로 이전등기가 존재합니다.
- 일괄매각 이용상태 확인. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각목록1.5는 ‘공실’이며 공부상 구분점포이나 하나의 통합점포로 이용 중인 것으로 보인다는 내용이 있습니다.
- 주거 실거래와 상가가격 분리. 래미안이스트팰리스1단지 최근 주거 거래 평균을 상가 시세로 직접 적용하지 마십시오.
- 체납·관리비 확인. 래미안이스트팰리스상가관리단의 24,819,380원 가압류가 확인되므로 실제 관리비·공용부분 부담 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “감정가의 16.81%”보다 중요한 숫자
이 사건은 감정가 1,188,000,000원에서 최저가 199,666,000원까지 내려와 겉으로는 할인폭이 매우 크게 보입니다. 하지만 확인되는 인수액 50,001,000원을 더하면 현재 회차의 최소 실질취득은 249,667,000원이고, 여기에 보증금 미상인 말소기준 전 점유 2건이 남습니다. 게다가 비교 가능한 근린시설 실거래가가 제시되지 않아 단지 아파트 거래 평균만으로 가격 메리트를 평가하기도 어렵습니다.
이 사건의 승부처는 ‘얼마나 많이 유찰됐는가’가 아니라 ‘선순위 점유자의 실제 보증금과 인수범위가 얼마인가’입니다. 미상 보증금과 실제 점유범위가 확인되기 전에는 낮아진 최저가만으로 경제성을 판단하기 어렵습니다.
