수원지방법원 2025타경54432. 용인 수지구 동천동 한빛마을래미안이스트팰리스1단지 상가동 1층 1블록-1호, 전용 35.96㎡의 근린시설입니다. 감정가 358,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가는 122,794,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 235,206,000원 낮아진 저가 물건처럼 보이지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 말소기준권리와 실제 점유관계의 재확인입니다.
등기에는 2011.08.09. 군인공제회 가압류가 존재했지만, 2014.04.08. 강제경매 매각과 함께 해당 가압류·경매개시결정·압류가 말소된 기록이 명확히 남아 있습니다. 이후 설정됐다가 말소된 근저당도 여러 건이고, 현재 등기 흐름에서 존속하는 핵심 담보권은 2021.03.22. 설정된 종로중앙새마을금고 근저당입니다. 이 근저당은 2025.06.27. 확정채권양도를 원인으로 2025.08.20. 엠씨아이대부주식회사에 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54432 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 동천동 935 한빛마을래미안이스트팰리스1단지 상가동 1층 1블록-1호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(근린시설) · 전용 35.96㎡ · 상가동 1층 |
| 이용상태 | 근린생활시설 · 감정 이용상태상 기호(1) 공실(종전 ‘안주’로 이용) |
| 소유자 | 주식회사트윈월드 |
| 감정가 / 최저가 | 358,000,000원 / 122,794,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 종로중앙새마을금고 / 2,198,189,100원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 사용승인일 | 2010.05.31. |
① 권리 흐름 — 2011년 가압류는 이미 말소됐다
2021년 근저당 뒤에 설정된 2022년 에이에스피컴퍼니대부 근저당과 2023년 엘투케이대부 근저당은 각각 2023.11.17.과 2024.05.16. 말소됐습니다. 현재 확인되는 후순위 권리는 2025.02.07. 국세 압류와 2025.02.13. 임의경매개시결정입니다. 이들은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조지만, 당해세 여부와 임차인의 선순위성은 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 대상 호실 신고와 공실 평가가 충돌한다
| 점유자 | 점유 표시 | 신고일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 그린리얼티 주식회사 (박성인) | 상가동 124.85㎡ | 2016.01.20. | 미상 / 2,000,000원 | 대상호 불일치 | 미상 | 해당 없음 |
| 그린리얼티주식회사, 박성인 | 상가동 119호 90.87㎡ | 2020.11.06. | 미상 / 3,000,000원 | 대상호 불일치 | 미상 | 해당 없음 |
| 임미선 | 1블럭9호 48.40㎡ | 2011.10.26. | 50,000,000원 / 2,420,000원 | 대상호 불일치 | 배당요구 2025.04.28. | 해당 없음 |
| 안여진 | 1층 1-1호 35.96㎡ | 2020.11.10. | 1,000원 / 1,200,000원 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 페트롤에비뉴 (노현승) | 1층 1블럭-1 일부 18.00㎡ | 2021.07.13. | 미상 / 미상 | 2021 근저당 후 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에 등재된 점유신고는 모두 5건이지만, 이 중 대상 호실과 직접 일치하는 신고는 안여진의 1층 1-1호 35.96㎡이고, 주식회사 페트롤에비뉴는 같은 1블럭-1 표시 중 18.00㎡ 일부를 사용한 것으로 기재돼 있습니다. 나머지 세 건은 호수 또는 면적이 달라 이 물건의 임차관계로 곧바로 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 비교 — 감정가 34%라도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
최저매각가 122,794,000원은 감정가 358,000,000원의 약 34.3%입니다. 다만 제공된 실거래 12건은 전용 117.67㎡~172.98㎡의 아파트 주택 거래이며, 대상은 전용 35.96㎡의 상가입니다. 면적과 용도가 모두 일치하지 않아 최근 12개월 평균 1,276,833,333원이나 최신 거래 1,235,000,000원을 이 상가의 적정가격 근거로 사용할 수 없습니다.
| 비교 항목 | 용도 / 면적 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 본건 감정가 | 근린시설 35.96㎡ | 358,000,000원 | 감정 기준 |
| 본건 최저가 | 근린시설 35.96㎡ | 122,794,000원 | 3회 유찰 |
| 최신 단지 거래 | 아파트 117.67㎡ | 1,235,000,000원 | 용도·면적 불일치 |
| 최근 12개월 평균 | 아파트 12건 | 1,276,833,333원 | 가격 비교 불가 |
따라서 단지 주택 실거래 대비 최저가가 9.6%라는 수치는 상가 가격의 할인율이 아닙니다. 이 물건의 가격 메리트는 인근 동일 상권의 1층 근린상가 임대료, 공실률, 전용면적당 매매사례, 관리비와 업종 제한을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 세 차례 유찰됐다는 사실 자체가 감정가에서 시장 수요가 형성되지 않았다는 신호이기도 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,794,000원 산출)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,519,116원 |
| 2. 가압류 · 군인공제회 | 36,279,090,876원 | 120,274,884원 |
| 3. 군인공제회 가압류 본압류 이행 | 미상 | 0원 |
| 4. 근저당 · 광주은행 | 2,160,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 한국투자저축은행 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 한국투자저축은행 | 1,320,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 종로중앙새마을금고 | 2,795,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 에이에스피컴퍼니대부 | 195,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 엘투케이대부 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 42,979,090,876원 중 예상 배당액은 120,274,884원, 미배당액은 42,858,815,992원으로 산출돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한빛초등학교 북측에 위치하며, 대단위 아파트단지·근린생활시설·학교가 있는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 동천동 935번지는 서측·남측 약 25미터, 동측 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역이며, 교육환경보호구역과 비행안전제3구역에 해당합니다.
- 공시지가. 3,965,000원/㎡이며 토지는 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2010.05.31.이며 기본 위생설비와 급배수시설을 갖추고 있습니다.
- 환금성. 아파트 배후수요가 있는 1층 근린상가지만 3회 유찰됐고, 공실 여부와 실제 임대수익이 확정되지 않아 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2011년 군인공제회 가압류가 2014년 매각으로 말소된 사실과 2021년 근저당의 존속 여부를 등기부 원본에서 재확인하세요.
- 안여진 임대차 확인. 계약서, 사업자등록일, 실제 점유 개시일, 보증금 1,000원 기재의 정확성, 배당요구 효력을 확인해야 합니다.
- 부분 점유 확인. 페트롤에비뉴가 신고한 18.00㎡가 대상 호실 내부의 실제 분할공간인지 현장에서 측량·확인하세요.
- 공실 여부 확인. 감정평가의 공실 기재와 현황조사 점유신고 중 어느 쪽이 현재 상태인지 방문조사로 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 이력이 4건이며, 당해세가 있으면 매각대금에서 선순위로 차감될 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 2021년 근저당 채권최고액 2,795,000,000원은 공동담보로 설정돼 있으므로 다른 담보물과의 배분관계를 확인하세요.
- 상가 수익성 검증. 실제 월차임, 관리비, 부가가치세, 공실기간, 업종 제한과 인근 동일 상가 매매사례를 기준으로 입찰가 상한을 산정하세요.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부·배당요구서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “유찰률보다 권리기준이 먼저다”
이 물건은 감정가 358,000,000원에서 122,794,000원까지 내려와 표면상 할인폭이 큽니다. 그러나 상가는 감정가 대비 할인율만으로 투자성이 결정되지 않습니다. 더구나 이 사건은 2014년 매각으로 말소된 가압류가 현재 배당산출의 선순위에 포함돼 있고, 실질적인 말소기준 후보인 2021년 근저당보다 앞선 대상 호실 점유신고도 존재합니다.
감정평가의 공실 기재와 현황조사의 동일 호실·부분 점유신고가 충돌하는 점도 명도와 임대수익을 불확실하게 만듭니다. 산출상 인수액은 0원이지만 이를 확정하기에는 권리와 점유 자료의 불일치가 큽니다. 가격은 낮아졌지만 권리는 아직 닫히지 않았습니다. 원본 재분석으로 말소기준과 임차인 효력이 정리된 뒤에야 122,794,000원이 싼 가격인지 판단할 수 있습니다.
