수원지방법원 2025타경54432. 용인시 수지구 동천동 한빛마을래미안이스트팰리스1단지에 있는 상가동 1층 1블록-1호입니다. 아파트 단지와 함께 조성된 근린생활시설로, 공동주택인 아파트 자체가 경매 대상인 사건이 아닙니다. 현 소유자는 주식회사트윈월드이며, 2014년 강제경매 매각을 통해 소유권을 취득한 이력이 있습니다.

말소기준권리는 2021.03.22. 종로중앙새마을금고가 설정한 근저당권입니다. 이후 2025년 국세 압류와 임의경매개시결정이 등기되어 있으며, 해당 등기들은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 2025.08.20. 이 근저당권에 대한 엠씨아이대부주식회사로의 이전등기가 존재하므로, 입찰 전 최신 등기와 실제 배당채권자를 대조해야 합니다.

문제는 등기부상 담보권보다 상가를 점유하고 있는 사람들의 권리입니다. 말소기준일보다 앞선 임대차 관련 신고가 여러 건 확인되고, 일부 임차인은 배당요구까지 했습니다. 그런데 신고 호실이 서로 다르거나 면적이 맞지 않아, 해당 보증금이 실제로 본건 호실에 귀속되는지부터 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별개

등기상 기준이 되는 권리는 2021.03.22. 설정된 종로중앙새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,795,000,000원으로 본건 감정가를 크게 웃돌지만 공동담보가 설정된 권리이므로, 이 채권최고액을 본건 하나의 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

과거 광주은행과 한국투자저축은행 등의 근저당권, 이전 압류와 신탁등기는 이미 말소된 이력이 있습니다. 말소기준 이후 설정되어 현재 남아 있는 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 이들 담보채권의 미배당액을 낙찰자가 그대로 갚아야 한다는 뜻은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 본건의 최대 위험

현황조사에서 확인되는 임대차·점유 관련 기재는 5건입니다. 그린리얼티주식회사와 박성인이 함께 표시된 기록이 두 건 있으므로, 이를 각각 별도 임차인으로 계산하면 중복될 수 있습니다. 명칭 기준 실제 임차인·점유 주체는 4개로 구분됩니다. 보증기관의 대위변제·승계 중복신고로 볼 기록은 없습니다.

대항력 표시는 신고일과 조사 기재에 따른 잠정 판정입니다. 상가 임차인의 최종 대항력은 해당 호실에 대한 적법한 점유, 사업자등록 및 효력 발생 시점 등을 함께 확인해야 합니다. 확정일자가 확인되지 않은 경우 우선변제권을 확정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 24%가 곧 시세의 24%는 아니다

현재 최저매각가 85,955,000원은 감정가 358,000,000원의 약 24.01%입니다. 네 번 유찰된 결과만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 최저매각가와 감정가의 차이는 시장가격에 대한 할인율을 의미하지 않습니다.

특히 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 근린생활시설입니다. 같은 단지에서 확인되는 최근 매매사례는 아파트 거래로, 상가의 매매가격을 직접 평가하는 비교사례로 사용할 수 없습니다.

단지 아파트 최근 12개월 평균거래가는 1,321,666,666원이고 최신 거래는 1,440,000,000원입니다. 하지만 이들은 주거용 아파트의 매매가격으로, 면적과 용도부터 본건 근린시설과 다릅니다. 따라서 최저가가 해당 평균의 6.5%에 불과하다는 수치를 상가의 가격 메리트 근거로 사용하는 것은 부적절합니다. 현재 본건의 실제 상가 시장가격을 이 아파트 거래로 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (최저가 85,955,000원 낙찰 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 예상 집행비용을 공제한 84,007,810원이 말소기준 근저당 채권에 배당되는 구조입니다. 임차인 임미선과 안여진에게는 배당되지 않는 것으로 추산되어 합계 50,001,000원의 보증금을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 다만 이 인수 산정은 해당 임대차가 본건 매각 목적물에 미친다는 전제에 따른 잠정 계산입니다.

근저당 채권액은 채권최고액 기준 추산으로 실제 확정 채권액·배당액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 임차인 인수액은 호실과 법적 권리 확인에 따라 달라집니다. 근저당의 등기상 이전도 배당수령권자 확인에 반영해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 인수 확인은 필수

위 시나리오는 각 회차의 예상 매각가격에 동일한 인수 추정액 50,001,000원을 더한 계산입니다. 임차인에게 배당이 없고 해당 임대차를 매수인이 인수한다는 전제이므로, 낙찰가가 내려가더라도 이 보증금 부담은 그대로 남는 구조입니다.

그러나 본건은 임미선의 신고 호실이 매각 대상과 다르고, 일부 점유자의 보증금이 미상입니다. 따라서 실제 인수액이 추정과 달라질 수 있으며, 표에 표시된 실질취득액이 확정적인 총취득비용이나 상한선은 아닙니다. 취득세·명도비용·체납 관리비 등도 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인시 수지구 동천동 한빛초등학교 인근에 위치한 상가입니다. 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 있는 노선상가지대로 주위환경은 대체로 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 사용승인일은 2010.05.31.이며 철근콘크리트구조 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 감정조사 대상 근린생활시설들에는 사무실·미용실·주얼리점·의류점 등의 이용 사례와 공실이 함께 나타납니다. 다만 감정평가 기호별 구분과 본건 호실의 대응관계를 확인해야 하므로, 본건이 현재 공실이라고 단정할 수 없습니다.
• 도로. 동천동 935번지 일대는 서측·남측 약 25m 내외 도로, 동측 약 12m 내외 도로에 접하는 것으로 조사되어 있습니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 교육환경보호구역·비행안전제3구역(전술)·성장관리권역 등의 지정·저촉 사항이 있습니다. 토지 공시지가는 3,965,000원/㎡로 조사되어 있습니다.
• 공부·위반 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 이 사실이 개별 점포의 임대차나 영업상태까지 보증하는 것은 아닙니다.
• 환금성. 아파트단지 내 상가라는 입지적 특성은 있지만, 상가는 주택과 달리 임대수익, 공실률, 업종 수요, 관리비 부담에 따라 가치가 크게 달라집니다. 단지 경매 평균 유찰 4.4회와 낙찰률 7.14%도 가격 회수 가능성을 보수적으로 판단할 이유입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 호실의 정확한 특정. 1블록-1호와 1-1호, 1블럭9호, 119호, 1블럭-1 등의 기재가 서로 어떤 관계인지 집합건축물대장, 건물도면, 매각물건명세서와 현장 표기를 대조해야 합니다.
• 임미선의 보증금 귀속. 50,000,000원 보증금이 실제 본건 호실을 대상으로 하는지, 배당 후 미반환 보증금이 매수인에게 인수되는지 확인해야 합니다. 이 문제가 실질취득액에 직접 영향을 줍니다.
• 안여진의 임대차 원본. 신고된 보증금은 1,000원이며 월세는 1,200,000원입니다. 금액의 진위와 확정일자, 배당요구 및 점유 현황을 원본 계약서와 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 그린리얼티 중복 기재. 동일 법인에 관한 두 신고를 별도 임차인으로 중복 계산하지 않도록 임차 범위와 목적물, 보증금을 확인해야 합니다. 보증금 미상에 따른 추가 인수 위험도 배제할 수 없습니다.
• 페트롤에비뉴의 점유. 말소기준 이후 신고이지만 본건과 호실 표기가 부합합니다. 실제 영업·점유 중인지, 보증금과 월세는 얼마인지, 명도에 장애가 있는지 현장 확인이 필요합니다.
• 상가 임차인의 대항력과 우선변제. 단순 신고일뿐 아니라 사업자등록, 실제 인도·점유, 확정일자, 배당요구 및 임대차 목적물의 일치 여부를 함께 확인해야 합니다.
• 담보권 이전과 세금. 종로중앙새마을금고 근저당권의 엠씨아이대부주식회사 이전, 2025년 국세 압류, 세금 관련 배당 우선순위를 최신 등기와 사건기록을 통해 검토해야 합니다.
• 입찰보증금. 현재 최저매각가 기준 17,191,000원이 필요합니다. 명세서상 20% 조건을 일반적인 보증금률과 혼동하지 않아야 합니다.
• 상가 시세 재평가. 주거용 아파트 실거래가를 사용하지 말고, 본건과 같은 상가 유형의 거래·임대수익·공실·관리비를 기준으로 가치를 검증해야 합니다.
• 현장 및 서류 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 24%라고 해서 싸게 사는 것은 아니다”

이 사건은 감정가 358,000,000원에서 네 번 유찰되어 최저매각가가 85,955,000원으로 내려온 근린시설입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 매수인이 인수할 것으로 추정된 보증금 50,001,000원을 합하면 잠정 실질취득액은 135,956,000원입니다.

그마저도 임미선의 신고 호실과 매각 대상 호실이 다르고, 다른 임차인들의 보증금과 실제 점유 범위가 확정되지 않아 최종 취득비용을 단정할 수 없습니다. 비교 가능한 거래 역시 아파트가 아닌 근린시설 자체의 거래와 임대수익을 기준으로 확보해야 합니다.

말소기준 근저당과 후순위 압류의 소멸 여부보다 실제로 중요한 것은 누가 이 상가를 점유하고 있고, 어느 보증금이 해당 호실에 남는가입니다. 단지의 경매 이력도 유찰이 반복된 흐름을 보여 줍니다.

결론은 입찰 신중, 권리 확인 우선입니다. 호실과 임차보증금 인수 문제를 해결하지 못한다면, 현재의 낮은 최저가는 투자 매력의 근거가 아니라 추가 조사가 필요한 출발점에 가깝습니다.